國家稅務(wù)總局日前發(fā)布文件，對房地產(chǎn)企業(yè)預售收入的預計營(yíng)業(yè)利潤率做出了調整，按不同區域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會(huì )城市和計劃單列市的城區和郊區將由目前的15%提高到不低于20%，新的規定將追溯至今年1月1日。
對房地產(chǎn)業(yè)的總體影響不是很大
從這次國家稅務(wù)總局對房地產(chǎn)預售稅率上調5%來(lái)看，調整幅度并不是很大。而且，向上調整的僅僅是非經(jīng)濟適用房項目，經(jīng)濟適用房項目實(shí)際上是下調了，從這個(gè)意義上說(shuō)，此次調整對總體的影響不是很大，有升有降。從調整的范圍來(lái)看，省會(huì )城市和計劃單列市提高了5%，全國有31個(gè)省會(huì )城市，加上計劃單列市總共也就是50個(gè)，大量的地級市實(shí)際上沒(méi)有變化，仍然是15%，其他地區則在10%，比以前的15%還低。因此，對于全國影響幅度也不是很大。同時(shí)，房地產(chǎn)預售所得稅率僅僅是按預售毛利潤20%計征企業(yè)所得稅，這與目前房地產(chǎn)利潤相比，所占是很小的。當然，這是從全國來(lái)看的，而對不同地區、不同企業(yè)來(lái)說(shuō)，這一政策的影響是不同的。
預示國家對房地產(chǎn)投資反彈和價(jià)格上漲仍存戒心
本次調整房地產(chǎn)預售稅率不僅是很合理的，而且是非常必要的。而這項措施其實(shí)在2004年或者最晚在2005年就應當開(kāi)始，直到現在才制定出這樣的措施，說(shuō)明稅收政策還不是很協(xié)調。
事實(shí)上，中國房地產(chǎn)企業(yè)稅征收上存在著(zhù)大量的偷稅漏稅現象，2005年的一份調查資料顯示，調查地區90%以上是房地產(chǎn)企業(yè)欠稅，這一方面與房地產(chǎn)企業(yè)本身的管理有關(guān)，同時(shí)也說(shuō)明中國在房地產(chǎn)稅收管理上存在著(zhù)很大的漏洞。另外，中國在2003年下半年就開(kāi)始對房地產(chǎn)投資實(shí)行宏觀(guān)調控，但利用稅收手段進(jìn)行調整僅僅從2005年才開(kāi)始實(shí)行，到今天，這也僅是一種補充和完善，由于以前稅收征管辦法未能很好兼顧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，因而在稅收征管中存在一些規定不明確的問(wèn)題，難以保證稅基的完整，此次調整是對房地產(chǎn)企業(yè)征稅過(guò)程中可能出現的漏洞進(jìn)行了彌補，假如這項政策能在2004年或者2005年就開(kāi)始推行，那么，抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快過(guò)熱的宏觀(guān)調控政策效果不僅會(huì )更加明顯，也將會(huì )更加有效。
近幾年中國房地產(chǎn)投資過(guò)快、房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)高過(guò)快的區域主要就是一些大中城市，尤其是省會(huì )城市和計劃單列市，如上海、廣東、杭州、南京、北京等等，盡管?chē)也扇×艘幌盗姓呤狗康禺a(chǎn)投資和房?jì)r(jià)上漲得到一定程度抑制，如上海等，但還有很多城市的房地產(chǎn)價(jià)格遠未達到調控目標。仔細分析這些城市的房?jì)r(jià)就會(huì )發(fā)現，實(shí)際上是一種虛假的高位，很多城市呈現有價(jià)無(wú)市的態(tài)勢。為了穩定房?jì)r(jià)，國家除了制定一系列的宏觀(guān)調控政策外，還提出了加大經(jīng)濟適用房投資規模，提高相應投資比例，以此平抑房?jì)r(jià)上漲，實(shí)際上，本次調整中的區域性差別政策就是國家宏觀(guān)調控政策的繼續，也預示著(zhù)，國家對房地產(chǎn)投資反彈和價(jià)格上漲仍然存有戒心。
上調房地產(chǎn)預售稅率不會(huì )使房?jì)r(jià)上漲
有人表示，調整房地產(chǎn)預售稅率，將會(huì )促使價(jià)格上漲。筆者認為，這絕非必然，相反，通過(guò)加大稅收力度，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，消除稅收漏洞，將使房地產(chǎn)價(jià)格更加合理。其實(shí)，在這里需要明確一個(gè)基本認識，即市場(chǎng)價(jià)格是由供求均衡程度來(lái)決定的，而不是由成本來(lái)決定的。
成本提高，銷(xiāo)售價(jià)格就會(huì )上漲，這不是市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的規律性結論。在當前的家電市場(chǎng)上沒(méi)有人會(huì )說(shuō)，你的成本高，所以?xún)r(jià)格就高。
說(shuō)價(jià)格會(huì )提高，只是開(kāi)發(fā)商的一種錯誤的慣性思維方式，意思就是，你加大了我的成本，我就將它加在銷(xiāo)售價(jià)格上，這是極其錯誤的邏輯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤空間不是自己硬性規定的必須達到的剛性目標，利潤是由市場(chǎng)來(lái)決定的，有些開(kāi)發(fā)商動(dòng)不動(dòng)就說(shuō)會(huì )轉嫁給消費者，在事實(shí)中，確實(shí)存在著(zhù)這種現象，但這種現象是非正常的。筆者認為未來(lái)中國房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì )下降，這是因為房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)嚴重超過(guò)和背離價(jià)值，而這種背離現象，不可能長(cháng)期存在下去。而且從房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，也遠未達到政策效應和合理的價(jià)格區間范圍。
本次房地產(chǎn)預售稅率調整，是對房地產(chǎn)利潤合理調整的措施之一，必將對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的鍵康穩定發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。
(來(lái)源：新京報 作者：張琦)
