中新網(wǎng)3月31日電 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生近日撰文指出，如果把宏觀(guān)調控看成是一場(chǎng)改革，是1998年房改的深化，那么就會(huì )發(fā)現持續了兩年多的宏觀(guān)調控已經(jīng)使中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了深刻的變化，這變化將極大地影響著(zhù)未來(lái)中國的房地產(chǎn)業(yè)，乃至經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展。
房地產(chǎn)重心的傾斜
文章指出，從1998年至今，房地產(chǎn)業(yè)毫無(wú)例外地被列入經(jīng)濟領(lǐng)域中的“支柱產(chǎn)業(yè)”、“經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)”、“消費熱點(diǎn)”等等，甚至在當年啟動(dòng)經(jīng)濟適用房的背景也是有消納過(guò)剩的鋼材等經(jīng)濟原因。這是在“以經(jīng)濟建設為中心”的戰略方針指導下的必然。當前，房地產(chǎn)仍然是中國經(jīng)濟的重要領(lǐng)域，對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控正是體現了它的作用。
在中央提出了建立和諧社會(huì )和科學(xué)發(fā)展觀(guān)的大形勢下，必然會(huì )對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠的影響。在強勁地體現了房地產(chǎn)的經(jīng)濟功能之后，現在該向其社會(huì )功能傾斜。對公眾住房的政策性引導是房地產(chǎn)發(fā)展最重要的決定性因素。房?jì)r(jià)居高不下的原因是和住房政策對公眾的引導不無(wú)關(guān)系。應當把“人人擁有”改為“人人享有”，強調人人有居住權而不是人人有房產(chǎn)權。
目前中國城鎮人均住房建筑面積達到26㎡(十五規劃目標2005年達到22㎡，已經(jīng)提前完成)，人均GDP為1700美元，而香港與日本的人均GDP都超過(guò)了34000美元(為中國的20倍)，而城市居民的住房面積僅有7.1㎡和15.8㎡,相比之下我們似乎有未富先奢之嫌吧! 戶(hù)均建筑面積過(guò)大，不僅使得一套住宅的總價(jià)太高，而且對土地、能源等資源的消耗也不符和科學(xué)發(fā)展觀(guān)，正如國家“十一五”規劃中提出的“提高建筑物質(zhì)量，延長(cháng)使用壽命，提倡簡(jiǎn)約實(shí)用的建筑裝修”和“發(fā)展節能、省地型公共建筑和住宅”�，F在到了從強調人均住房面積轉到強調住宅功能質(zhì)量的階段了，這符合國家“十五”、“十一五”規劃要求。
房地產(chǎn)金融加速破殼
文章指出，宏觀(guān)調控以前可以說(shuō)：“中國只有房地產(chǎn)信貸，沒(méi)有房地產(chǎn)金融”。當前，在海外資本大舉進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢下，中國的房地產(chǎn)金融也正在緊鑼密鼓地涌動(dòng)，正是宏觀(guān)調控催生了中國房地產(chǎn)金融。
當前外資進(jìn)入中國的形式有三種：國際地產(chǎn)基金、國外金融機構的債權資本和海外房地產(chǎn)熱錢(qián)。估計自2003年宏觀(guān)調控以來(lái)，外資投資(股權+債權)達150億美元，試圖進(jìn)入達的1000億美元。而外資金融機構進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)賭三件事：人民幣升值、房地產(chǎn)利潤、利率上調。 此外，國內銀行的房地產(chǎn)貸款余額在2004年底為26306.3億元，2005年一季度為27650.6億元，而2005年底已經(jīng)達到30000億元。預計將來(lái)的發(fā)展空間為現在的5.9倍, 約14萬(wàn)億元(數據來(lái)自REICO報告)，因此應當重視中國的房地產(chǎn)金融。
中國房地產(chǎn)本來(lái)重點(diǎn)是住宅，以往的政策又促使開(kāi)發(fā)商建完房之后幾乎全都買(mǎi)掉，很少留物業(yè)，正是這樣的市場(chǎng)給國內外的炒家以很好的機會(huì )暴利炒房，現在國外熱錢(qián)炒完了房又來(lái)買(mǎi)物業(yè)，中國的良性物業(yè)本來(lái)就不多，需要時(shí)間來(lái)培育，我們還有多少家當？
總之，中國的房地產(chǎn)政策應當支持中國的企業(yè)和中國的金融機構，應盡快建立中國房地產(chǎn)金融體系，拓寬融資渠道，建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金和信托基金等。
科學(xué)發(fā)展觀(guān)催生了綠色建筑
文章指出，宏觀(guān)調控觸動(dòng)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構的調整，企業(yè)開(kāi)始重視核心競爭力，科學(xué)發(fā)展觀(guān)的提出使科技含量很高的綠色建筑得以發(fā)展。
科技轉化為核心競爭力的過(guò)程必然經(jīng)歷從初期的住宅產(chǎn)業(yè)化的提出階段，發(fā)展到今天的科學(xué)發(fā)展觀(guān)指導下的節能省地、綠色建筑階段。同時(shí)，能夠形成市場(chǎng)需求的技術(shù)才是轉化為競爭力的前提條件，而目前中國的綠色建筑技術(shù)的系統性、成熟程度、性?xún)r(jià)比等尚需完善。因此，節能省地型綠色建筑同樣需要資本市場(chǎng)的支持，技術(shù)+資本可以使一個(gè)產(chǎn)業(yè)騰飛的定律不僅僅在IT網(wǎng)絡(luò )經(jīng)濟中起作用，在房地產(chǎn)中照樣管用。
國家在政策上的支持十分必要，建議起草新一輪的推動(dòng)節能省地型建筑的國家各部委聯(lián)合發(fā)文，將資源、環(huán)境、科技、標準、以及在金融、稅務(wù)方面的激勵機制包括進(jìn)去。
總之，2006年房地產(chǎn)業(yè)各界將在變化了的游戲規則下做出更加理性的選擇。
