中新網(wǎng)3月31日電 據新華網(wǎng)消息，《國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十一個(gè)五年規劃綱要》涉及房地產(chǎn)業(yè)及上下游相關(guān)領(lǐng)域的描述有多處，為今后五年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展指明了方向。我們遴選其中十個(gè)關(guān)鍵詞予以解讀，以供參考。
關(guān)鍵詞之一 土地
◆ 原文：“落實(shí)保護耕地基本國策。管住總量、嚴控增量、盤(pán)活存量，控制農用地轉為建設用地的規模。建立健全用地定額標準，推行多層標準廠(chǎng)房�！�
“實(shí)行最嚴格的土地管理制度。嚴格執行法定權限審批土地和占用耕地補償制度，禁止非法壓低地價(jià)招商。嚴格土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃修編的管理。加強土地利用計劃管理、用途管制和項目用地預審管理。完善耕地保護責任考核體系，實(shí)行土地管理責任追究制。加強土地產(chǎn)權登記和土地資產(chǎn)管理�！�
◆ 解讀
中國人民大學(xué)土地管理系教授 嚴金明：
“十一五”規劃把保護土地資源放在非常重要的位置，表明決策層對這一問(wèn)題高度重視。土地既是生產(chǎn)和生活的基礎，同時(shí)也是和資金、人力并稱(chēng)的三大生產(chǎn)要素之一。國民經(jīng)濟發(fā)展需要土地供給的有力保障；同時(shí)中國人多地少，又必須對土地資源進(jìn)行保護，實(shí)現可持續發(fā)展，這兩方面的矛盾非常尖銳。如何正確處理經(jīng)濟發(fā)展與土地資源保護的關(guān)系，是擺在決策層面前的一道難題。
按照國家規劃，“十一五”末期全國耕地總量要保證18億畝。截至2004年底，全國的耕地面積為18.37億畝。這中間的差值扣除2005年的耕地減少量就是未來(lái)5年中國可以使用的土地數量，包括建設用地、生態(tài)退耕、農業(yè)結構調整用地以及每年的災毀土地。而近7年來(lái)，全國耕地減少約1億畝，這意味著(zhù)“十一五”期間中國的建設用地供應將非常緊張。
在這種情況下，有關(guān)部門(mén)更應該公開(kāi)透明，通過(guò)市場(chǎng)化方式供應土地，防止土地資源流失，實(shí)現土地增值，以求達到國家、集體和開(kāi)發(fā)商實(shí)現共贏(yíng)的效果。
國家的大政方針將對北京未來(lái)的土地市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。北京的總面積只有1.68萬(wàn)平方公里，除去已經(jīng)開(kāi)發(fā)建設的土地、農業(yè)用地、環(huán)境保護用地、不適合開(kāi)發(fā)的土地(比如山區)，剩余的土地資源比較有限。尤其是在城八區，可供開(kāi)發(fā)的土地就更少了。不過(guò)，北京又有自己的特殊情況，比如擁有大量的國家機關(guān)和公務(wù)員群體，機關(guān)用地、軍事用地的數量較大。去年北京總規修編，規劃了11個(gè)新城和30個(gè)重點(diǎn)鎮，同時(shí)2007年以后將重點(diǎn)建設通州、順義、亦莊3座新城，這都需要大量的土地供給支持。應該說(shuō)，有關(guān)部門(mén)在土地資源保護方面，存在不小的難度。
關(guān)鍵詞之二 開(kāi)發(fā)融資
◆ 原文：“完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式，加強資本金管理�！�
◆ 解讀
中國人民銀行金融研究所研究員鄒平座：
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)融資渠道主要分為內生性和外生性?xún)煞N。目前中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資主要是內生的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品為主，也就是說(shuō)，資金的來(lái)源直接或間接地來(lái)自國內的銀行、投資公司和個(gè)人。除銀行貸款外，這類(lèi)資金大致可分四類(lèi)，分別為其它行業(yè)的轉移資金、挪用的資金、兩端占用資金以及政府資金。比如占用上下游合作伙伴的工程款、收取消費者預售款等，這些占用資金的方式都有可能成為今后爭端的來(lái)源。
“十一五”提出要完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式，是為了促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的健康有序發(fā)展。主要可以從幾個(gè)方面著(zhù)手，一是減少間接融資，增加直接融資；二是融資雙方在具體操作中要不斷規范和完善；三要實(shí)現融資渠道的多元化，加快國際化、全球化的步伐。比如，適當增加外資銀行、國外基金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方面的比重等。最后，要在融資機構和融資工具方面有所創(chuàng )新。
國家開(kāi)發(fā)銀行專(zhuān)家委員會(huì )常務(wù)副主任 王大用：
具體來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資是由幾種不同階段、不同類(lèi)型的融資行為構成，包括前期購地融資、工程建設融資、項目銷(xiāo)售融資，三者前后相連形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的鏈條。從房地產(chǎn)發(fā)展之初，開(kāi)發(fā)融資行為就一直存在。1992年———1993年間，金融系統出現不穩定因素也與融資不規范有關(guān)。在各類(lèi)房地產(chǎn)融資渠道中，銀行的開(kāi)發(fā)貸款和消費者的住房按揭貸款是開(kāi)發(fā)商兩大主要的資金來(lái)源。特別是隨著(zhù)人們住房觀(guān)念的轉變，貸款買(mǎi)房的理念深入人心，近年來(lái)住房按揭貸款規模迅速擴大。但由此也給銀行的管理和金融穩定帶來(lái)一定的風(fēng)險。
要實(shí)現“十一五”關(guān)于“完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式”的目標，實(shí)現住房按揭貸款證券化是一個(gè)重要的途徑。由于住房按揭的時(shí)間長(cháng)，這就相應地把銀行資產(chǎn)的使用期限拉長(cháng)，然而，銀行吸收的存款卻是短期的，這就導致銀行資產(chǎn)與負債出現錯配。實(shí)行住房按揭貸款證券化，依托資本市場(chǎng)，把不能流動(dòng)的抵押資產(chǎn)轉化為具備流動(dòng)性的資產(chǎn)，就能更好地盤(pán)活銀行資產(chǎn)，提高資金效率。
住房按揭證券化最早出現在美國，經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，如今已經(jīng)形成了一套比較成熟的體系可供我們借鑒。但國內住房按揭貸款證券化的進(jìn)程還比較慢，目前最重要的是要建立一個(gè)服務(wù)于全國各大商業(yè)銀行實(shí)行住房按揭貸款證券化的全國性服務(wù)機構。
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