中新網(wǎng)4月6日電 據《北京青年報》報道，明年夏天，李女士就要在自己位于回龍觀(guān)的房子里住滿(mǎn)5年了，這兩年家庭經(jīng)濟狀況有了很大改觀(guān)的她已經(jīng)在離家人上班地點(diǎn)更近的海淀區買(mǎi)了一套商品房，今年10月就可以交房入住，于是，她便打算將自己現在住的房子轉讓出去。但是，這套房子應該什么時(shí)候賣(mài)？賣(mài)多少錢(qián)才能值？賣(mài)的時(shí)候要注意哪些事項？這些事情成為了現在讓李女士有些頭疼的問(wèn)題。
不僅是李女士一個(gè)人，在北京經(jīng)濟適用房最為集中的兩個(gè)大社區——回龍觀(guān)和天通苑，二手經(jīng)濟適用房的持續走高已經(jīng)引起了很多當地業(yè)主的關(guān)注。據專(zhuān)業(yè)機構最近統計，這兩個(gè)社區的經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格比起去年同期已經(jīng)有了8%左右的漲幅，這使得一部分業(yè)主萌生了把手里的房子賣(mài)掉的念頭。針對越來(lái)越多讀者咨詢(xún)的有關(guān)經(jīng)濟適用房再上市出售的相關(guān)事宜，記者采訪(fǎng)了中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部的研究人員，他們認為，經(jīng)濟適用房雖然目前漲勢良好，但業(yè)主在考慮出售時(shí)一定要細作計算，謹慎出手。
●經(jīng)濟適用房再上市條件復雜
按照規定，經(jīng)濟適用房再上市出售有著(zhù)嚴格的要求，在時(shí)間劃分上是以五年期為標準的，沒(méi)有住滿(mǎn)五年的經(jīng)濟適用房再上市不允許以市場(chǎng)價(jià)出售。這個(gè)“五年”是以購房取得契稅完稅憑證的時(shí)間或經(jīng)濟適用住房房屋所有權證的發(fā)證時(shí)間為準。同時(shí)，對于購買(mǎi)經(jīng)濟適用房未滿(mǎn)五年的業(yè)主而言，如果想將自己的房產(chǎn)出售，只能出售給有購買(mǎi)經(jīng)濟適用房條件的客戶(hù)，而且此時(shí)的售價(jià)不得高于當年的房屋購買(mǎi)價(jià)。
而對于出售購買(mǎi)五年以上的經(jīng)濟適用房時(shí)，則沒(méi)有這類(lèi)的限制，可以按照市場(chǎng)價(jià)將其房屋出售給所有消費者。但是，在進(jìn)行交易時(shí)，房主還要補交額度為最終總成交價(jià)格10%的綜合地價(jià)款，再加上正常繳納的1.5%的契稅、5‰的印花稅,除此之外，再沒(méi)有其他附加費用。
●出售五年以?xún)冉?jīng)濟適用房 不賺反賠
對于在五年以?xún)染托枰蚍N種原因將手中的經(jīng)濟適用房出售的業(yè)主來(lái)說(shuō)，由于售價(jià)不得高于當初購買(mǎi)時(shí)的成交價(jià)，因此這樣的業(yè)主非但不能獲得收益，反而會(huì )遭受到一定程度的經(jīng)濟損失。那么，這筆損失大約是多少呢？中原地產(chǎn)的分析人員指出，這要分為在兩年以?xún)瘸鍪酆驮?-5年以?xún)瘸鍪蹆煞N情況計算。
以李女士為例，她擁有的是一套90平方米的經(jīng)濟適用房，當初購買(mǎi)的總價(jià)為23.85萬(wàn)元，假設她早在未住滿(mǎn)兩年的時(shí)候就想出售這套房產(chǎn)，則最終成交價(jià)最多只能是原來(lái)的23.85萬(wàn)元，除此之外，她在購房時(shí)還需要交納下列費用：2%的公共維修基金，為4770元，1.5%的契稅，為3577.5元，5‰的印花稅，為119.25元，這筆購置費用總計為8466.75元。而在出售時(shí)，還要交納5‰的印花稅，為119.25元，另外由于房屋在兩年之內出售還需要另交成交價(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅，為13117.5元，這筆出售費用總計為13236.75元。兩相疊加，也就是說(shuō)，如果房主按照原購買(mǎi)價(jià)出售房產(chǎn)的話(huà)，則總共需要虧損21703.5元。
但是，像李女士現在的情況，已經(jīng)住滿(mǎn)兩年，但還未滿(mǎn)五年，這時(shí)如果想將這套經(jīng)濟適用房轉讓的話(huà)，則不需要交納13117.5元的營(yíng)業(yè)稅，因此她的損失為8586元。
通過(guò)上面的計算可以看出，如果業(yè)主想在五年之內出售經(jīng)濟適用房，按照國家規定交納各項費用后，業(yè)主基本是處于虧損狀態(tài)的，而且由于營(yíng)業(yè)稅的征收，在兩年之內出售，損失額度會(huì )更高一些。
●出售五年以上經(jīng)濟適用房 要看漲幅與支出的關(guān)系
對于購買(mǎi)經(jīng)濟適用房已超過(guò)五年的業(yè)主來(lái)說(shuō)，在出售時(shí)政策要寬松許多，業(yè)主可以按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行出售，并可以出售給任何消費者，沒(méi)有條件限制。那么在這種情況下，房?jì)r(jià)要漲到多少，才能保證業(yè)主會(huì )獲益而不會(huì )賠錢(qián)呢？
同樣以李女士為例，假設她于2001年購得此套90平方米經(jīng)濟適用房，總價(jià)23.85萬(wàn)元，在2007年打算將其售出，購房時(shí)間已超過(guò)五年。出售此套房屋贏(yíng)利與否，主要由房?jì)r(jià)漲幅與稅費支出額有關(guān)。中原地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)人員為李女士計算出了一個(gè)臨界狀態(tài)，也就是房?jì)r(jià)上漲多少時(shí)出售，李女士將處于贏(yíng)虧平衡點(diǎn)。
通過(guò)計算可知，對于出售五年以上經(jīng)濟適用房的業(yè)主而言，房?jì)r(jià)至少要上漲15.1%才能保證其收支平衡，也就是說(shuō)，上漲幅度只有在高于15.1%時(shí)才會(huì )有所贏(yíng)利。
所以，對于李女士來(lái)說(shuō)，現在把手中的房產(chǎn)轉手，肯定將會(huì )蒙受一定程度的經(jīng)濟損失，是不明智的；但即使等到明年夏天超過(guò)五年期限后再出售，也要有一定期待的上漲幅度才可能賺錢(qián)。綜上所述，專(zhuān)業(yè)研究人員認為，雖然經(jīng)濟適用房定向銷(xiāo)售的政策必然會(huì )帶火二手經(jīng)濟適用房交易市場(chǎng)，價(jià)格勢必會(huì )上漲，但對于擁有經(jīng)濟適用房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，不要只考慮價(jià)格上漲這一方面因素，還要仔細對房?jì)r(jià)上漲得到的收益與支出費用進(jìn)行對比，看其是否真正贏(yíng)利；另外，中原地產(chǎn)也提醒消費者，如果將其經(jīng)濟適用房售出，日后就不允許再購置經(jīng)濟適用房，所以對于經(jīng)濟適用房業(yè)主來(lái)說(shuō)，還需慎重考慮。(高彤）
