中新網(wǎng)4月11日電 據《中國證券報》報道，最近房?jì)r(jià)的上揚再度引發(fā)人們對房地產(chǎn)未來(lái)走向的關(guān)注，房市的投資空間會(huì )發(fā)生什么樣的變化呢？
從近期來(lái)看，房市升溫主要來(lái)自?xún)纱笠蛩兀阂皇恰皟蓵?huì )”期間，政府釋放的對房地產(chǎn)扶持的聲音減弱了人們對政策調控的擔憂(yōu)，二是人民幣升值的消息加速了房市的升溫。而香港與國內房地產(chǎn)上市公司年報高峰期的到來(lái)，表現不錯的業(yè)績(jì)又帶來(lái)了地產(chǎn)股的繁榮。這是近期房市火熱的原因。
從長(cháng)期來(lái)看，在城鎮化與消費升級、拆遷以及投資性需求的三大合力作用下，中國房市的投資空間仍在不斷地被拉升。
城鎮化和消費升級主推本輪房市
我們認為可以將推動(dòng)本輪房地產(chǎn)行情興起的主要因素——住房體制改革也歸結于廣泛意義上的消費升級，也就是大量的居民從沒(méi)有住房升級到有住房；從小住房升級到大住房。隨后的城鎮化進(jìn)程加快了住房升級的換代需求，這將各大中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)推向縱深發(fā)展。因此自1997年來(lái)，中國的住宅商品房銷(xiāo)售速度一直保持很高的增長(cháng)，而且我們預測這兩大趨勢依然會(huì )保持非常強勁的增長(cháng)速度，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續發(fā)展奠定堅實(shí)的基礎。
拆遷帶來(lái)的被動(dòng)需求不容忽視
拆遷目前在中國各大城市非常普遍，盡管我們目前無(wú)法取得這方面比較權威的全國性數據，但從上海市近年來(lái)的拆遷情況可見(jiàn)一斑�？紤]到拆遷面積帶來(lái)的住宅需求乘數一般在2-3，那么拆遷因素對各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用是世界其它各國根本無(wú)法比擬的。
中國為何存在這么大數量的拆遷面積？原因在于原來(lái)計劃經(jīng)濟體制下制造的大量低品質(zhì)住房的存在，原來(lái)的住房市場(chǎng)根本沒(méi)有市場(chǎng)化，完全沒(méi)有考慮個(gè)人獨特的需求，同時(shí)建筑質(zhì)量也非常低，所以目前各地大量的拆遷在某種程度上應該歸結在替歷史還債。
因此盡管?chē)乙呀?jīng)在從嚴控制拆遷行為，但我們認為這一趨勢是無(wú)法得到根本性的扭轉，事實(shí)上從近年天津、南京、武漢等地的情況看，上海大規模拆遷行為幾乎都在重演。
投資性需求日益膨脹
目前大家對房地產(chǎn)市場(chǎng)到底存在多少投資性需求一直存在爭論，但從零點(diǎn)公司在2005年初的一個(gè)調查結果來(lái)看，外地人對各大中心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的貢獻甚大。
盡管我們認為城鎮化和消費升級也是外地人購房的主要原因，但不排除大量的投機性購房行為的存在。如果進(jìn)一步分析大量投資性房地產(chǎn)需求存在的根本原因，我們認為國內外資金的取向是明顯不同的，國內外資金由于不同的原因都將房地產(chǎn)作為自己理想的投資目標，導致國內房地產(chǎn)投資性需求日益膨脹，而且這種趨勢似乎在短期內無(wú)法改變。
國內資金
由于社會(huì )保障體系改革的滯后，醫療、教育、養老保險覆蓋面極小，導致很多居民對自己未來(lái)的不確定性深存擔憂(yōu)；而醫療、教育等價(jià)格大幅上漲以及即將進(jìn)行的電煤水氣等資源產(chǎn)品的價(jià)格改革無(wú)疑增加了人們對未來(lái)通貨膨脹的擔心，因此很多居民將房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段。據麥肯錫2005年一項社會(huì )調查結果看，超過(guò)一半以上的受訪(fǎng)者都認為擁有房地產(chǎn)是最明智的投資方式之一。
國際資金
這些資金的邏輯更為簡(jiǎn)單：隨著(zhù)中國經(jīng)濟在世界經(jīng)濟中地位的不斷提升，那么他們必須增加在中國的資產(chǎn)配置比例，而房地產(chǎn)作為一種流動(dòng)性較好的資產(chǎn)，無(wú)疑會(huì )得到部分資金的青睞。
另外，人民幣升值是支持國際資金青睞中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的其中一個(gè)主要因素。因為日本和韓國的貨幣升值期間房地產(chǎn)市場(chǎng)都有非常好的表現，因此如果這些國際資金能投資房地產(chǎn)，那么就有望獲得匯率升值和房地產(chǎn)價(jià)格上升的雙重收益。從支持這三大房地產(chǎn)需求的根本原因分析，我們認為短期內這些原因難以發(fā)生根本性的轉變，因此房地產(chǎn)需求依然會(huì )保持比較旺盛的趨勢。（余志勇）
