除了房?jì)r(jià)，近來(lái)有關(guān)房地產(chǎn)的言論更多集中在商品房空置率上。
先是有關(guān)部門(mén)說(shuō)商品房空置率居高不下，從而推導出房地產(chǎn)業(yè)出現產(chǎn)能過(guò)剩局面，因而也就不存在土地供應不足的問(wèn)題。后有學(xué)者撰文稱(chēng)，按照他的計算，商品房空置率不到1%，進(jìn)而證明房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應求，說(shuō)明房?jì)r(jià)必然上漲。
兩個(gè)觀(guān)點(diǎn)都遭到了板磚，其中我也扔了一塊，砸的是土地主管部門(mén)。此前，我曾在中華工商時(shí)報撰寫(xiě)一篇《別忽悠房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)�！返脑u論，認為，房地產(chǎn)業(yè)并不存在產(chǎn)能過(guò)剩，房?jì)r(jià)過(guò)高與高空置率并存的原因在于住房供給存在結構性問(wèn)題，比較好的解決辦法是改變住房供給結構，增加低價(jià)商品房的土地和房屋供給。
不過(guò)，從最近的動(dòng)向看，建設部和專(zhuān)家們要對空置率這個(gè)概念叫叫真。叫叫真也好，因為在房地產(chǎn)界忽悠的學(xué)者都缺乏叫真的態(tài)度和素養。
對于商品房空置率一詞，國內學(xué)術(shù)界并沒(méi)有統一的定義，而拿空置率說(shuō)事的參照系也不盡相同。流行的空置率計算方法主要有三種：第一種是全社會(huì )空置房面積除以全部住房面積；第二種是空置商品房面積除以最近三年內竣工面積；第三種是空置商品房面積除以當年竣工面積。
由于三種方法使用的分子分母不同，因而計算結果相差很大。
對于研究者而言，無(wú)論使用哪一種計算方法，都只是自己的研究方法的選擇。但在進(jìn)行學(xué)術(shù)探討時(shí)，恐怕就得統一標準，否則就會(huì )出現公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理的場(chǎng)面。
北京師范大學(xué)的董教授是按照第一種方法計算空置率的，他得出的商品房空置率不足1%。所以他認為，中國不存在所謂商品房空置率超過(guò)“警戒線(xiàn)”的問(wèn)題，并認為，正是供不應求導致了房?jì)r(jià)的不斷上漲。
應該說(shuō)，董教授的話(huà)不無(wú)道理。按照他所說(shuō)的國外學(xué)者的計算方法，其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級市場(chǎng)待售、待租的房產(chǎn)作為分子，計算結果是商品房空置率只有0.83%。這種算法有它的合理性，但這種算法的正確并不能認定另外兩種算法是錯誤的。三種算法實(shí)際說(shuō)明了不同的問(wèn)題，其分別表現了同一時(shí)點(diǎn)對空置房不同的指標顯示。
盡管三種算法相差很大，但其實(shí)都可以有一個(gè)共同語(yǔ)言，即利用環(huán)比指標說(shuō)明房?jì)r(jià)的走勢。無(wú)論哪種算法，只要把同一個(gè)指標在不同年份、不同季度、不同月份的數字進(jìn)行對比，就可以發(fā)現商品房空置率的走勢，就可以對市場(chǎng)供求走勢作出判斷。
董教授用了一個(gè)時(shí)點(diǎn)數據，“不到1%”，就說(shuō)明供不應求是房?jì)r(jià)上漲的原因，這顯然是不能說(shuō)明問(wèn)題的。董教授沒(méi)有計算，每個(gè)年度的商品房空置率是多少，更沒(méi)有計算最近四個(gè)季度的空置率分別是多少。在沒(méi)有計算環(huán)比指標的情況下就給出市場(chǎng)供求和房?jì)r(jià)走勢，說(shuō)明董教授不是一個(gè)嚴謹的學(xué)者，或者是缺乏嚴格經(jīng)濟學(xué)思維的學(xué)者，因而董教授也就很委屈地成了“人民公敵”。
由于三種算法的分母大小相差很大，其對住房供求走勢的表現強度不同。特別是董教授用的第一種算法，因為分母是全部存量，所以分母很大，無(wú)法反映短期市場(chǎng)供求變化，所以這個(gè)指標適合作一個(gè)長(cháng)期指標，反映10年、20年內的住房市場(chǎng)供求走勢。
如果認為住房在一年內售出是合理的，那么，我認為，最能反映市場(chǎng)供求趨勢的當屬第二種對空置率的算法，即空置商品房面積除以最近三年內竣工面積。因為這個(gè)指標既反映了供求的短期變化，也可以體現住房銷(xiāo)售的周期特點(diǎn)。
至于說(shuō)到房?jì)r(jià)上漲，僅僅用供求走勢作為論據顯然是不夠的。因為影響房?jì)r(jià)上漲的因素除了供求還有心理預期，還有政策，還有投機性資金的短期流動(dòng)，還有資金成本問(wèn)題等。
房地產(chǎn)界是一個(gè)“亂言時(shí)代”。徐滇慶教授說(shuō)，隨意下結論只能說(shuō)明學(xué)風(fēng)浮躁，不負責任。而在我看來(lái)，如果只是學(xué)風(fēng)浮躁，還可以出現有識嚴謹之士。但如果是風(fēng)氣不正，房地產(chǎn)界當如何提出正確的政策建議呢？
(來(lái)源：中華工商時(shí)報 作者：劉杉）
