中新網(wǎng)4月17日電 據《新華每日電訊》報道，中國城市居民住房消費已經(jīng)達到中高收入國家水平，但其中卻至少有70%的居民沒(méi)有購買(mǎi)新房的能力。日前，不同來(lái)源的兩份報告揭示了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題。有關(guān)專(zhuān)家分析認為，這意味著(zhù)在中國，住宅將有可能徹底變成一種投資商品。
高房?jì)r(jià)重壓之下 居民購房能力萎縮
申銀萬(wàn)國證券研究所提供的一份研究報告表明，從1998年至2005年的7年間，中國城市居民居住面積平均增長(cháng)1.17平方米/年/人，增長(cháng)速度驚人。截至2005年末人均住房建筑面積已經(jīng)超過(guò)26平方米。
“比照聯(lián)合國人居中心、世界銀行的相關(guān)研究報告，從居住面積這個(gè)指標看，如果按照官方匯率計算國民收入或者GDP，中國城市居民的住房消費已經(jīng)達到中高收入國家的水平，顯然已經(jīng)脫離了經(jīng)濟發(fā)展水平，屬于住房的超前消費�！鄙赉y萬(wàn)國證券研究所高級分析師陳昱新表示。
然而，從衡量城市居民負擔水平的房?jì)r(jià)收入比看，中國各大城市已經(jīng)出現城市居民難以承擔房?jì)r(jià)壓力，自住購房動(dòng)力不足的問(wèn)題。
“2006年1季度，上海、北京、南京等12個(gè)城市的房?jì)r(jià)收入比均已處于偏高范圍”，陳昱新說(shuō)。而北京師范大學(xué)金融研究中心發(fā)布的《中國房地產(chǎn)金融安全評估報告》則稱(chēng)，中國東部地區商品房均價(jià)已達到4000元左右。根據中國2005年城市戶(hù)均收入在1.5萬(wàn)元至1.7萬(wàn)元計算，如果購買(mǎi)一套70平方米的新房，可能房?jì)r(jià)收入比在13倍，4000元左右的商品房?jì)r(jià)格意味著(zhù)在城市居民當中，至少70%沒(méi)有購買(mǎi)新商品房的能力。
業(yè)內專(zhuān)家分析說(shuō)，住房消費超前與房?jì)r(jià)收入比之間出現的鮮明對比表明，城市居民已經(jīng)為購買(mǎi)住房而超支，但不斷飛漲的房?jì)r(jià)顯然已經(jīng)超過(guò)了其中大多數人的承受范圍。這意味著(zhù)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現重大變化：投資需求將取代自住需求成為房?jì)r(jià)走向關(guān)鍵因素。開(kāi)發(fā)商們將有可能遠離老百姓的住房要求，“專(zhuān)為少數人蓋房子”。
“追漲”風(fēng)氣彌漫 住宅投資熱浪逼人
在房?jì)r(jià)逆風(fēng)飛揚的廣州、深圳等地，很多人都把樓市看成可以短期投資的對象，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，投資的熱浪逼人。春節過(guò)后，深圳有近10多個(gè)新樓盤(pán)推售，都無(wú)一例外地脫銷(xiāo)，而且房?jì)r(jià)也大多創(chuàng )下區域新高�！白窛q”的風(fēng)氣已經(jīng)彌漫到整個(gè)樓市之中，在深圳的福田、龍崗乃至羅湖，遍搜地鋪找盤(pán)的置業(yè)者絡(luò )繹不絕。他們的蜂擁入市，反過(guò)來(lái)又推漲了房?jì)r(jià)。
記者曾打電話(huà)到深圳關(guān)外新開(kāi)盤(pán)的兩個(gè)樓盤(pán)詢(xún)問(wèn)，結果發(fā)現不到一周時(shí)間，房子都近乎售罄�！拔逡弧秉S金周將至，廣州一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在暗地里囤積房源，“搶樓”的味道濃厚。此外，一些境外的游資在人民幣升值的預期之下，也大量涌入樓市。
一些城市的相關(guān)數據表明，住宅的投資需求在中國房?jì)r(jià)走向中占的比重已經(jīng)越來(lái)越大。2004年底，北京市統計局聯(lián)合北京市建委在該市15個(gè)小區中隨機抽取100幢居民住宅樓、對530戶(hù)購房者進(jìn)行了問(wèn)卷調查。調查發(fā)現，目前北京的商品住宅投資性購房比例為17%。在全部投資性購房中近三成短期轉手，逾兩成投入租賃市場(chǎng)，近五成空置等待升值。
2005年初，某全國性大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對其開(kāi)發(fā)的武漢某大型郊區樓盤(pán)住戶(hù)進(jìn)行詳細的訪(fǎng)談式調查，結果顯示該樓盤(pán)中83%的房屋用于自住用途，17%用于包括出租在內的投資用途(其中8%屬于只追求買(mǎi)賣(mài)價(jià)差的投資)。
2006年初，有關(guān)方面透露的深圳市2005年新房購房者的全樣本分析結果顯示：同一購買(mǎi)者購兩套及以上房子的總套數為15904套，占新房銷(xiāo)售總套數的16.07%。
誰(shuí)來(lái)平衡已經(jīng)傾斜的天平？
住房原本具有生活必需品和投資產(chǎn)品的雙重屬性，現在來(lái)看，樓市的天平已經(jīng)開(kāi)始偏向投資的一邊了。
“房市火爆令潛在的自住購房能力得到提前釋放，1998年至2005年，中國房屋銷(xiāo)售面積年均增長(cháng)25%。這意味著(zhù)在未來(lái)很長(cháng)一段時(shí)間內，自住需求很難繼續高漲�！标愱判抡f(shuō)。
深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒說(shuō)，要實(shí)現“居者有其屋”的理想，除了依靠市場(chǎng)化手段建設商品房出售外，政府還應該建立良好的福利住房保障制度。不能期望每個(gè)人都有錢(qián)去購房，政府要為那些買(mǎi)不起房的人建設福利住房�，F在的住房制度改革單單強調以市場(chǎng)之手解決住房資源有效分配問(wèn)題，但在建設福利住房方面卻少有作為，推出的經(jīng)濟適用房可以買(mǎi)賣(mài)，結果就是老百姓還都得去買(mǎi)房，房?jì)r(jià)自然就被推得高而又高。
因此，要改變國內房地產(chǎn)格局，住房制度改革必須兩條腿走路。王鋒說(shuō)，一是繼續培育健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其提供品質(zhì)可靠、價(jià)格合理的商品房；二是讓政府承擔其應有的義務(wù)，建設一大批福利住房，提供給老百姓租賃。在這一點(diǎn)上，香港的經(jīng)驗值得借鑒。香港政府1998年推行“居者有其屋”的住房計劃，建設了一批“公屋”，香港房?jì)r(jià)后來(lái)下跌近50%。
值得期待的是，目前國家有關(guān)方面已經(jīng)注意到住房制度的這一偏頗了。3月29日，建設部通報城鎮廉租住房制度建設和實(shí)施情況，這將對各地廉租住房建設有一個(gè)前所未有的推動(dòng)，有望提高各地實(shí)施廉租住房制度的速度，提升公眾對廉租住房制度的認知程度。這，讓人看到了住房回歸其原始意義的希望。（蔡國兆 彭勇）
