中新網(wǎng)4月17日電 據《經(jīng)濟參考報》報道，“全國70個(gè)地級以上城市尚未實(shí)施廉租住房制度”被披露后，廉租房的建設成為社會(huì )各界關(guān)注的焦點(diǎn)。接受記者采訪(fǎng)的多個(gè)專(zhuān)家認為，建廉租房只是住房保障體系的一個(gè)組成部分�，F在，亟待建立廉租房的認定與監管機制、住宅過(guò)濾機制、政府與市場(chǎng)的協(xié)調機制等三大根本性制度。
投資回落房?jì)r(jià)仍在飛漲
自去年宏觀(guān)調控以來(lái)，北京、廣州的有關(guān)統計數據都顯示，房地產(chǎn)投資已在下降。然而，令老百姓失望的是，房?jì)r(jià)仍然在飛漲，一些地方出現“有價(jià)無(wú)市”的情況。
與之前“瘋狂”投資相比，北京的房地產(chǎn)投資增速明顯回落。北京市統計局的數據顯示，全市在一季度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為191.2億元，增長(cháng)11.9%，比去年同期的增幅下降了28.7個(gè)百分點(diǎn)。
而在宏觀(guān)調控中比較穩定的廣州，則延續了并不景氣的投資態(tài)勢。記者從廣州市統計局企調隊獲悉，從企業(yè)房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)、新開(kāi)工情況和房地產(chǎn)完成投資情況看，廣州房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)景氣指數已連續六個(gè)季度處于84至99不景氣區間；新開(kāi)工情況景氣度也有五個(gè)季度處于不足100的區間；一季度房地產(chǎn)完成投資景氣指數本季99.0，環(huán)比和同比分別下降24.9點(diǎn)和12.6點(diǎn)。
與“冷卻”的投資速度相比，房?jì)r(jià)仍然“熱”得令老百姓有些心痛。今年一季度的北京，老百姓最關(guān)心的商品房?jì)r(jià)格上漲的幅度比較大。北京市統計局的數據顯示，全市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為5212元/平方米，同比上漲了11.2%，比上年全年上漲了6.7%，房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數已經(jīng)達到106.5%，比上年全年增長(cháng)3.7%。
房屋自有率比發(fā)達國高很多
房子并非真的建少了，而是適合廣大老百姓需求的房子建少了。廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、秘書(shū)長(cháng)蔡穗聲說(shuō)，不少城市的房子越建越大，一定程度上脫離了中國經(jīng)濟發(fā)展水平和消費水平。不少大城市的小區主體房子在100平方米左右，有些二線(xiàn)城市是120至160平方米為主體，即兩廳三房和四房。
廉租房最大的作用是滿(mǎn)足低收入人群的住房需求和拉低房?jì)r(jià)。據有關(guān)專(zhuān)家估計，廉租房與房?jì)r(jià)呈反比關(guān)系。廉租房的供給每增加5%，就會(huì )讓房?jì)r(jià)下降3%--4%。蔡穗聲認為，中國不合理的房市供給結構、“一步到位”的消費理念是房?jì)r(jià)居高不下的重要原因。住房是價(jià)值最大的超耐用消費品，即使在發(fā)達國家，居民住房自有率也僅為50%左右。如美國住房自有率為65.5%，瑞典住房自有率為42%。中國目前的房屋自有率在80%至90%之間，這并非好事。
廣州大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院教授潘蜀健認為，不應一味強調建“經(jīng)濟適用房”，政策規定的經(jīng)濟適用房建設的利潤率不得超過(guò)3%，在操作上存在很多問(wèn)題。政府當然有責任保障公民的居住權利，要實(shí)行“居者有其屋”政策，但是“居者有其屋”決不等同于“居者有房產(chǎn)”，“居者有其屋”可以通過(guò)提供廉租房和住房補貼的形式來(lái)解決，這種做法在香港地區已經(jīng)很成熟了，在廣州也正在逐步推廣。
專(zhuān)家認為，商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房彼此的功能難以相互替代，應該具備一定的比例。目前，經(jīng)濟適用房、廉租房的比例是偏低的，政府的調控職能不應僅是房?jì)r(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結構調整亟待進(jìn)行。
專(zhuān)家建議構建三大保障機制
多個(gè)專(zhuān)家建議，廉租房建起來(lái)或者住房補貼的發(fā)放，只是中國住房保障體系建設的一個(gè)部分。為了保障廣大群眾的利益，發(fā)揮廉租房的“廉租”效用、經(jīng)濟適用房的“經(jīng)濟”功能，要盡快建立起以下三個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的保障性機制。
首先，建立有效的個(gè)人財產(chǎn)收入審核體系，完善廉租房的認定和監督機制。收入不透明，無(wú)法規范個(gè)人購買(mǎi)經(jīng)濟適用房和租賃廉租房等行為，一些城市出現經(jīng)濟適用房“投機”行為，中低收入者不能享受到政府為他們提供的住房保障服務(wù)，加劇了低端住宅市場(chǎng)的供需矛盾�？梢越梃b香港的經(jīng)驗，香港的廉租房只要需求者排隊就可以購買(mǎi)，主要是因為香港的收入透明度高，個(gè)人納稅的申報率達85%以上，且絕大多數人的收入狀況都有據可查。
全國政協(xié)委員、民建中央秘書(shū)長(cháng)張皎建議，建立廉租房租賃管理機構和廉租房監督委員會(huì )相分離的制度，廉租房租賃管理機構負責租住者的資格認定和日常管理，廉租房監督委員會(huì )負責監督管理機構和承租者的違法行為查處。
其次，引導適度的消費觀(guān)念，建立通暢的住宅過(guò)濾機制。即同一住宅在不同收入家庭流通，同一住宅在有限的生命周期內能夠被多次利用。這樣，房間與家庭一樣，擁有不同的生命周期，高收入者會(huì )將條件較差的住宅過(guò)濾給中等收入家庭，而中等收入者也會(huì )將條件更差、更低廉的住宅過(guò)濾給低收入家庭。
第三，群眾的滿(mǎn)意度應成為廉租房建設是否到位的衡量標準，中國需要完善政府與市場(chǎng)的協(xié)調機制。目前，在廉租房政策中受益的群眾，其滿(mǎn)意度應該成為政府官員的“評價(jià)指標”之一，拒絕執行此項政策的官員要受到懲處。
政府和市場(chǎng)之間要分工合作，廉租房的開(kāi)發(fā)需要不斷創(chuàng )新，可以考慮引入市場(chǎng)的因素。政策要在廉租房的面積上嚴把關(guān)，有專(zhuān)家建議在60平方米以下。香港領(lǐng)匯的上市，是政府在實(shí)踐多年的傳統公屋管理制度之后的創(chuàng )新，在于謀求某種意義的商業(yè)化運營(yíng)來(lái)維持廉租房的正常管理、維護。目前，不少開(kāi)發(fā)商關(guān)注這條既能開(kāi)發(fā)新經(jīng)濟又有利于社會(huì )和諧的新路子，萬(wàn)科宣布建立租賃公寓，某種意義上是對政府廉租房運營(yíng)的微型實(shí)驗。(黃玫 明星)
