中新網(wǎng)4月24日電 據《中國經(jīng)營(yíng)報》報道，在2006年供地計劃公布后兩周，北京終于迎來(lái)了今年的第一個(gè)供地高峰。4月17日、18日公開(kāi)拍賣(mài)的成壽寺地塊和冷泉地塊雖然沒(méi)有創(chuàng )下新的價(jià)格紀錄，但3.41億元和11.5億元的成交價(jià)格還是令業(yè)界慨嘆地價(jià)的不斷上漲。
地產(chǎn)商之所以敢于繼續高價(jià)拿地，乃是對于市場(chǎng)銷(xiāo)售前景有著(zhù)樂(lè )觀(guān)的判斷。此前，北京市一季度平均房?jì)r(jià)漲幅已經(jīng)高達17.3%，盡管房?jì)r(jià)高企，但住宅項目整體仍是“供不應求”。這樣的情況，在往年通常被看做是銷(xiāo)售淡季的一季度，十分罕見(jiàn)。
面對住宅市場(chǎng)的整體熱銷(xiāo)，探討房?jì)r(jià)的漲跌沒(méi)有意義。關(guān)鍵是，誰(shuí)在釋放如此巨大的需求？
區域外新增需求
作為融科·橄欖城的總經(jīng)理，鄭志剛面前的首要任務(wù)是給這個(gè)樓盤(pán)的二期定價(jià)。2005年，位于望京的融科·橄欖城正式開(kāi)盤(pán)，一年之內，均價(jià)已經(jīng)從開(kāi)盤(pán)時(shí)的6800 元/平方米漲到了目前的7300元/平方米，而這個(gè)樓盤(pán)的二期，將從5月1日以后正式開(kāi)始預售。
在梳理二期意向性客戶(hù)時(shí)，鄭志剛和他的團隊發(fā)現了新的變化：來(lái)自中關(guān)村地區的需求明顯增多。其次是東直門(mén)地區，而在一期的總銷(xiāo)售量中，望京本地區及其周邊地區的客戶(hù)占到85%以上。雖然大規模提價(jià)并不在鄭志剛的思路中，但在這些新增區域外需求的保障下，7500元/平方米以上可能并不是一個(gè)意外的數字。
這種客源需求呈現的變化，在寶星國際、國風(fēng)北京的二期、三期中也有不同程度的體現�！皠倓傂尥ǖ臋C場(chǎng)高速路聯(lián)絡(luò )線(xiàn)，使從東直門(mén)到望京的車(chē)程縮短到了15分鐘，便利程度大為提高。因此，有不少在東直門(mén)區域的客戶(hù)開(kāi)始進(jìn)入望京，增加了需求�！� 鄭志剛說(shuō)。至于來(lái)自中關(guān)村的需求，他認為是陸續遷入望京產(chǎn)業(yè)園的高科技企業(yè)的吸引所致。
與望京地區的樓盤(pán)有同樣感受的還有位于南三環(huán)的萬(wàn)年花城。這個(gè)樓盤(pán)的前三期已經(jīng)售罄。在兩年的時(shí)間中，價(jià)格也從4000元/平方米上漲到了三期結束時(shí)的6500元/平方米上下。而同樣將在“五一”之后開(kāi)始銷(xiāo)售的四期，定價(jià)可能在6900元/平方米上下，“四期開(kāi)盤(pán)價(jià)格不會(huì )超過(guò)7200元/平方米�！币晃粌炔咳耸扛嬖V記者。
據了解，位于南三環(huán)的萬(wàn)年花城，其前三期的客戶(hù)需求基本在南城地區，而從四期登記的意向性客戶(hù)需求的情況看，來(lái)自京西地區以及傳統城區的客戶(hù)明顯增加，大概可以占到10%~15%。萬(wàn)年花城方面分析，這與規劃中南北貫穿的地鐵9號線(xiàn)有很大關(guān)系，這條地鐵線(xiàn)路無(wú)疑降低了南三環(huán)與海淀等區域的時(shí)間距離。
記者了解到，上述客源需求的變化，在廣渠門(mén)等原來(lái)區域性需求體現較為明顯的地區也不同程度存在�！耙话阋饬x上說(shuō)，區域內的需求是相對平穩的，在一定程度上會(huì )保證價(jià)格的穩定�！贝鞯铝盒卸略婪邃撓蛴浾叻治�，在他看來(lái)，城市基礎設施建設在一定程度上打破了區域市場(chǎng)之間的間隔，使區域內購買(mǎi)力增加，導致價(jià)格上漲。
按照岳峰鋼的邏輯，幾個(gè)區域住宅價(jià)格的上揚就足以拉動(dòng)北京整體房?jì)r(jià)的上漲，從而提高預期。在“追漲”的心態(tài)下，住宅房?jì)r(jià)的整體上揚也就不足為奇了。
外來(lái)需求暗涌
北京房地產(chǎn)的外來(lái)需求早已被公認，但究竟北京有多少外來(lái)需求，這些外來(lái)需求在北京這一輪住宅價(jià)格快速上漲的過(guò)程中起到了什么作用，卻并不明了。
對于外來(lái)需求的總量，北京市建委副主任苗樂(lè )如曾經(jīng)向記者表示，外來(lái)需求只占北京年交易量的30%上下，本地需求仍是主體。
記者從北京市房地產(chǎn)交易信息管理網(wǎng)得到的數據似乎印證了苗樂(lè )如的說(shuō)法。2006年3月北京商品房預售15500套，其中本市城鎮居民購買(mǎi)9277套，占總數約60%；外省市個(gè)人購買(mǎi)5367套，占總數約35%。但直接處在銷(xiāo)售一線(xiàn)的地產(chǎn)商感覺(jué)卻并非如此。
北京的樓盤(pán)里面，溫州人買(mǎi)得最多的恐怕要數珠江駿景。據了解，這個(gè)已經(jīng)結案的項目中大概有60%～70%業(yè)主都是溫州人。而目前處在銷(xiāo)售后期的富力城這個(gè)比例也達到30%左右。由于溫州人購房有“扎堆兒”的習慣，這個(gè)開(kāi)盤(pán)均價(jià)只有5000元/平方米的樓盤(pán)，現在已經(jīng)價(jià)格過(guò)萬(wàn)，更夸張的的是，這個(gè)項目的二手房單價(jià)有的也已經(jīng)達到萬(wàn)元。
此外，在北京做生意的溫州人大都把自己的子女接到北京來(lái)念書(shū)。在人大附中、北大附中、景山學(xué)校等名校以及一些貴族學(xué)校，都有很多溫州子弟。這些人基本上會(huì )在北京為自己的子女買(mǎi)一套房子。外地購房“剛性需求”對北京房?jì)r(jià)的影響由此可見(jiàn)。
然而，這僅僅是問(wèn)題的第一個(gè)層面。如果將那些大學(xué)畢業(yè)或者技術(shù)人才引進(jìn)戶(hù)口進(jìn)京，但在北京沒(méi)有既有房產(chǎn)的購房者納入“外來(lái)需求”的話(huà)，這個(gè)群體將十分龐大。
實(shí)際上，華潤的新項目橡樹(shù)灣便是對準這樣的一類(lèi)人群。2005年，華潤集團斥25.65億元巨資拿下此塊土地，華潤·橡樹(shù)灣項目負責人蔣智生向記者坦言，他們所看中的目標客群就是周邊的高校教師以及高科技從業(yè)者，這些人大都是畢業(yè)后留京，在北京并沒(méi)有既有房產(chǎn)。
第三方對意向性客戶(hù)的調查顯示，IT從業(yè)者、工程師和教學(xué)科研人員占53%，而蔣智生對此數據也并不否認。這個(gè)將于“五一”之后正式開(kāi)始銷(xiāo)售的樓盤(pán)，其定價(jià)肯定超過(guò)6500元/平方米以上。
投資止于個(gè)案？
“我們這現在每個(gè)人都在抓房子，差不多的就行，升值是一定的�！币晃徊邉澊砉镜母吖芩较聦τ浾哒f(shuō)。他還透露，這樣的情況在策劃代理公司當中并不鮮見(jiàn)，再加上外來(lái)炒房者的轉戰，北京樓市中的投機、投資比例正在不斷增多。這類(lèi)需求的逐步釋放，也成為推高北京住宅房?jì)r(jià)的一大誘因。
記者了解到，在昌平地區的某熱銷(xiāo)樓盤(pán)，就存在以“不簽約交易”的形式默許炒房的問(wèn)題。一位投資客向記者表示，在向此樓盤(pán)的發(fā)展商交納一定比例的房款之后，雙方只在私下簽署協(xié)議，而不簽訂購房合同，從而規避了政府為抑制投機而制訂的交易、稅收政策。
“由于這個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況很好，所以下家不難找，我們控制住房源之后，想買(mǎi)的人就要從我們手中買(mǎi)，差價(jià)獲利至少可以在8萬(wàn)~10萬(wàn)元，而且沒(méi)有任何稅收�！边@位投資客私下向記者表示。他還透露，據他所知，涉及此類(lèi)炒作的房產(chǎn)至少在50套上下，甚至更多。而目前，這個(gè)項目的四期“五一”后將開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，均價(jià)已經(jīng)從一期的5000多元/平方米上漲到7500元/平方米。
一位業(yè)內人士表示，這樣的情況朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)公園等區域的樓盤(pán)中也不同程度存在。據稱(chēng)，今年3月，就有一位山西客戶(hù)從朝陽(yáng)公園周邊某樓盤(pán)一次性買(mǎi)走7套住宅，總價(jià)近5000萬(wàn)元。而朝陽(yáng)路沿線(xiàn)的某住宅項目，甚至直接鼓勵銷(xiāo)售團隊炒房，同時(shí)，不少房地產(chǎn)業(yè)內人士也在該項目購買(mǎi)有投資性房產(chǎn)。這兩個(gè)樓盤(pán)在近一年的時(shí)間當中，漲幅都已經(jīng)超過(guò)10%。
顯然，在上海樓市遭到“重創(chuàng )”之后，部分投資、投機客開(kāi)始逐步試探北京的情況�！艾F在，一些投資客，一次性買(mǎi)下多套房產(chǎn)之后，既不短期出手，也不出租，更不居住，而是通過(guò)房產(chǎn)本身的增值而獲利，他們的目的在于3~5年之后出手，現在買(mǎi)的是3~5年以后的價(jià)格，而不是房產(chǎn)本身。這樣的情況在逐漸增多�！币晃皇熘獌惹榈臉I(yè)內人士說(shuō)。
在他看來(lái)，將購房完全等同于期貨投資是一種非常危險的趨向，這也恰恰是北京此輪住宅價(jià)格上漲最令人擔憂(yōu)之處。（李樂(lè )）
