中新網(wǎng)5月12日電 北京市建委近期通告披露，北京市可售期房項目共計1512個(gè)、面積2608.41萬(wàn)平方米，其中未售住宅109106套、面積1541.39萬(wàn)平方米。媒體據此判斷，北京未售出的期房占6成之多。為此，北京市建委已將53項房屋交易違規行為納入懲治之列。——北京樓市“囤售”陷阱昭然若揭。
“五一”期間的廣州，“囤售”現象也如期而至：開(kāi)發(fā)商們捂著(zhù)手里的樓盤(pán)，單方面壟斷了商品房供給方式和渠道，人為拉大供給周期，造成市場(chǎng)銷(xiāo)售短缺或斷檔，伺機抬高價(jià)格從中牟利。
今日出版的《每日經(jīng)濟新聞》載文指出，其實(shí)，“囤售”現象不只存在于北京和廣州兩地，類(lèi)似情形在各大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)屢見(jiàn)不鮮，不過(guò)是老套路。囤售的目的是扭曲供求信息，“人為調節”供求關(guān)系，最終導致欺詐性的購銷(xiāo)關(guān)系。
最近兩年，這種情況愈演愈烈。在一些城市，開(kāi)發(fā)商們一邊囤地一邊喊地荒，一邊囤售一邊喊旺銷(xiāo)，嚴重地干擾了市場(chǎng)信息與消費預期，市場(chǎng)秩序遭到破壞，房?jì)r(jià)出現非理性快速上揚。
按照北京市建委的數據，北京市的房屋積壓情況相當嚴重，這種積壓是不是開(kāi)發(fā)商通過(guò)人為操控有意囤售所致呢？
“未售出套數占6成”，起碼能說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題，都能戳破房產(chǎn)商的肥皂泡：第一種可能，民眾的購買(mǎi)力并不強，甚至被人為壓制，因此開(kāi)發(fā)商所強調的剛性需求一說(shuō)有著(zhù)極大的泡沫成分；第二種可能，如果承認剛性需求的確強勁，房屋積壓量如此之大，只能表明這受到了開(kāi)發(fā)商的有意操控，他們預備囤積居奇。顯然，剛性需求并沒(méi)有促使房?jì)r(jià)高漲，恰恰是開(kāi)發(fā)商的投機舉動(dòng)才是房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快的實(shí)質(zhì)原因。
由于之前的若干年間，中國居民購房需求一直處于上升狀態(tài)——自2003年以來(lái)，除了少數月份之外，其余多數月份的商品房累計銷(xiāo)售面積都大于商品房累計竣工面積——所以，基本上可以排除前一種可能，而后一種原因應該是最接近事實(shí)的。
剛性需求不可能在短時(shí)間內迅速撬動(dòng)房?jì)r(jià)，使之全面走高。一項長(cháng)期的消費需求應該是一個(gè)逐步增長(cháng)和釋放的過(guò)程，相應地，房?jì)r(jià)也只可能是平緩地上升，而不應該爆發(fā)式地突進(jìn)——除非出現剛性需求暴增的局面。
果真如此，為什么若干年間一直穩定增長(cháng)的剛性需求會(huì )在近兩年里突然爆發(fā)？為什么在宏調偏軟時(shí)需求暴增？答案很明顯，這種突然爆發(fā)乃人為誘騙和操控所致，很大程度上存在虛擬成分。
由于開(kāi)發(fā)商們掌控了商品房的供應環(huán)節，這就意味著(zhù)，他們有足夠的空間和能力引導市場(chǎng)走向——這也正是當前賣(mài)方得以主導市場(chǎng)的一個(gè)基本原因——而這種引導，無(wú)非通過(guò)設置種種假象、釋放種種輿論完成。
囤售的手段就非常管用。消費者對開(kāi)發(fā)商的項目一無(wú)所知，不可能知道他們的實(shí)際銷(xiāo)售進(jìn)度(恐怕官方對此也是視而不見(jiàn)或者根本就是兩眼一抹黑)，這就給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了投機空間，借“囤售”削減供應量、極力營(yíng)造供不應求的虛假繁榮景象、助長(cháng)消費恐慌以獲暴利就成為常態(tài)。
毫無(wú)疑問(wèn)，當前的房?jì)r(jià)瘋漲是人為操控所致。中國的開(kāi)發(fā)商一向喜歡強調剛性需求對于房?jì)r(jià)的巨大推動(dòng)能力，似乎這么多年以來(lái)，房?jì)r(jià)的持續快速上漲和房地產(chǎn)業(yè)的暴利，都是消費者的強勁購買(mǎi)力所賜。但當“囤售”現象被接連曝出之后，那種借口剛性需求拉升房?jì)r(jià)的言論，被證明只不過(guò)是房地產(chǎn)商自己演出的一場(chǎng)雙簧。(章劍鋒)
