中新網(wǎng)5月17日電 據《中國經(jīng)濟時(shí)報》報道，“提高房貸首付比例要比提高銀行貸款利率的作用更大�！盨OHO中國董事長(cháng)潘石屹在SOHO尚都的樣板間開(kāi)放之時(shí)接受采訪(fǎng)時(shí)表示，房?jì)r(jià)漲得太快，解決的辦法無(wú)非是增加供應量和抑制需求量。但是，短時(shí)間內增加供應量不太現實(shí)，而抑制需求方面銀行已經(jīng)提高了貸款利率，但由于額度不大，所以目前的效果并不明顯。
房?jì)r(jià)高漲，“房奴”一詞在業(yè)界流行。因此，當近日一民間人士倡議“不買(mǎi)房，不當房奴”時(shí)，民眾的反應顯得非常熱烈。
據了解，政府相關(guān)部門(mén)也因為房?jì)r(jià)的非理性上漲而備感棘手，因為房?jì)r(jià)飆升造成扭曲的跟風(fēng)消費現狀將會(huì )給個(gè)人和銀行帶來(lái)巨大隱患。來(lái)自業(yè)內的消息表明，近日政府與銀行方面將會(huì )再次打出房地產(chǎn)調控組合拳。其中，房貸首付比例可能提高的消息最受關(guān)注。
提高首付比例作用最大
雖然此前央行對于媒體有關(guān)“房貸首付比例可能提高到四至五成”的報道予以否定，但是仍然有媒體得到相關(guān)人士的消息稱(chēng)，央行可能利用按揭手段來(lái)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性需求以及供應結構問(wèn)題。
“提高房貸首付比例要比提高銀行貸款利率的作用更大�！盨OHO中國董事長(cháng)潘石屹表示，房?jì)r(jià)漲得太快，解決的辦法無(wú)非是增加供應量和抑制需求量。但是，短時(shí)間內增加供應量不太現實(shí)，而抑制需求方面銀行已經(jīng)提高了貸款利率，但由于額度不大，所以目前的效果并不明顯。
提高個(gè)人按揭貸款首付比例，等于抬高銀行的放貸門(mén)檻，將有效遏制銀行的放貸沖動(dòng)，也將把非理性需求人群擋在商品房交易市場(chǎng)大門(mén)外面�！靶枨蟮臏p少肯定會(huì )為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，同時(shí)刺激二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的發(fā)展�！迸耸僬J為，梯級消費才是理智的市場(chǎng)消費行為，人人都買(mǎi)房是一種錯誤的購房觀(guān)念。
“但是，假如政策真的出臺，打擊最大還是中低檔樓盤(pán)的購買(mǎi)者�！迸耸僬f(shuō)。中原地產(chǎn)分析人士表示，從控制需求入手，購房首付提到四至五成肯定能使樓市“降溫”，增加房?jì)r(jià)下調的壓力。但是，該項政策如果出臺，退出市場(chǎng)的不僅僅是炒房者，還有很多買(mǎi)房自用的普通購房者。
因此，有金融人士建議，如果確實(shí)將提高首付比例，應該實(shí)行分類(lèi)的管理手段：對購買(mǎi)第二套住房的投資者，可以實(shí)施提高首付比例，但對第一次置業(yè)，真正需要購房安家的市民，還是應該提供較優(yōu)惠的房貸政策。
小規模調控政策沒(méi)停過(guò)
由于房?jì)r(jià)不斷上漲，此前一些開(kāi)發(fā)商采取“銷(xiāo)控”措施進(jìn)一步抬高房?jì)r(jià)。一時(shí)間，市場(chǎng)跟風(fēng)者更加恐慌，樓市無(wú)房無(wú)售的消息迅速彌漫于業(yè)界。開(kāi)發(fā)商與炒家趁機聯(lián)手將房?jì)r(jià)炒得越來(lái)越高。針對這一現象，5月10日，北京市建委下發(fā)關(guān)于《加強商品房交易市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監管的通知》，從6月1日起，如果開(kāi)發(fā)商虛擬買(mǎi)賣(mài)合同、囤積房源，欺騙購房人搶購，將面臨至少1個(gè)月內不能賣(mài)房的處罰。市建委同時(shí)還公示了53種開(kāi)發(fā)商可能存在的違規行為。該通知被業(yè)界稱(chēng)為房地產(chǎn)的新“53條軍規”。
為了穩定房?jì)r(jià)，北京市建設委員會(huì )還在牽頭制定有關(guān)推出部分低價(jià)土地用以建造中低價(jià)商品房的政策。據悉，北京準備推出不屬于住房保障體制之內的中低價(jià)位普通商品房，辦法也是在商品房的供地計劃中拿出部分土地低價(jià)推出，并在土地交易過(guò)程中限定未來(lái)商品房的售價(jià)。
銷(xiāo)售人員持證上崗、土地閑置收回政策趨緊、每日更新房源信息、囤積房源將被禁售一個(gè)月等，短短一個(gè)月，北京市主管部門(mén)共發(fā)布6項調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，目標直指土地囤積、房源銷(xiāo)控、哄抬房?jì)r(jià)的行為。
“有些政策已經(jīng)是老調重彈，這一方面說(shuō)明政府加強了調控力度；同時(shí)，也說(shuō)明這些政策以往的執行并不到位，政府對相關(guān)政策下達之后缺乏應有的執行監督機制�！币晃徊辉妇呙拈_(kāi)發(fā)商認為，老調重彈仍不能解決問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)只能寄希望中央的調控組合拳。
調控效果需看地方政府執行力度
國家平抑房?jì)r(jià)的措施可以說(shuō)是一道接一道。早在2005年，在不到兩個(gè)月的時(shí)間中，國務(wù)院先后出臺了“新、老國八條”�！蛾P(guān)于切實(shí)穩定住房?jì)r(jià)格的通知》即老“國八條”中已明確要求各級政府穩定房?jì)r(jià)一個(gè)月后出臺的“新國八條”《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》又針對老“國八條”的方針提出了具體的操作辦法。其中涉及到了土地、利率和稅收很多方面的調整。當時(shí)的房?jì)r(jià)漲幅應聲回落。然而時(shí)隔半年之后房?jì)r(jià)再次反彈，似乎這一記降溫藥仍然不夠量。
“降溫藥夠不夠量，要看地方政府的執行力度如何？”一位往返于幾個(gè)地方進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者，宏觀(guān)調控最終的落實(shí)者是地方政府。
國家信息中心經(jīng)濟預測部董月鮮指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區域性特征決定了在調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)程中，地方政府起著(zhù)舉足輕重的作用�，F實(shí)情況是，對房地產(chǎn)行業(yè)的高度依賴(lài)使地方政府不愿壓制房地產(chǎn)的發(fā)展。在市場(chǎng)經(jīng)濟下，地方政府是一個(gè)相對獨立的利益主體，在有限的財政收入條件下，土地出讓收入和房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為地方政府收入的重要來(lái)源，也是地方政府對基礎設施建設投入的主要財源。在這種情況下，地方政府出于各種考慮，對房地產(chǎn)調控政策的執行力度可能大打折扣。
有調查結果顯示，不少地方政府在執行房地產(chǎn)新政時(shí)“陽(yáng)奉陰違”，也是房地產(chǎn)新政難以落實(shí)的原因之一。2005年6月初，國務(wù)院派出了四個(gè)檢查組到八省市檢查房地產(chǎn)政策的執行情況，結果是大部分被檢查的省市只是學(xué)習了國務(wù)院的文件精神，并沒(méi)有積極采取措施去落實(shí)這些精神。
例如，“國八條”中要求地方政府采取有效措施調整住房結構，增加經(jīng)濟適用房的比例。但統計結果顯示，2005年下半年，經(jīng)濟適用房的投資增長(cháng)速度不是加快而是放慢了。按照規定，出讓的土地必須在兩年內開(kāi)發(fā)，否則要收回，但該政策也無(wú)法得到落實(shí)。甚至有些城市連稅收政策(對非普通住宅和兩年以?xún)绒D讓的物業(yè)征收5%的營(yíng)業(yè)稅)都沒(méi)有得到落實(shí)。
以此來(lái)看，中央不僅要出臺既有力度又有智慧的調控政策之外，對于地方政府執行的力度也需要有效的監督。事實(shí)上，就如潘石屹所言：“任何一個(gè)市場(chǎng)，無(wú)論是股票市場(chǎng)、黃金市場(chǎng)，沒(méi)有道理的暴漲之后肯定是暴跌，暴跌之后就有可能引起整個(gè)行業(yè)的危機�！狈康禺a(chǎn)行業(yè)出現了危機，對地方政府不會(huì )有任何好處。
萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司總經(jīng)理郁亮也說(shuō)：“任何行業(yè)價(jià)格上漲太快，都不會(huì )是行業(yè)之福�！蓖瑯�，更不會(huì )是地方政府之福。（王小霞）
