中新網(wǎng)6月5日電 據《中國經(jīng)濟時(shí)報》報道，6月1日，在“國六條”出臺兩周后，國務(wù)院辦公廳轉發(fā)的建設部等九部門(mén)《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)開(kāi)始實(shí)施�！兑庖�(jiàn)》規定了十五項調控措施，其重點(diǎn)之一就是信貸政策的調整。然而，新的信貸政策能否實(shí)現調控目標，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響又將如何？
調控效果有待市場(chǎng)考驗
《意見(jiàn)》規定，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%；對購買(mǎi)自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)林峰表示：“假如房貸首付比例提高到前段時(shí)間傳言的四到五成，可能會(huì )使普通購房者望而卻步，對房地產(chǎn)商產(chǎn)生很大的打擊。但目前只是將首付款提高至三成，對房屋銷(xiāo)售影響不是很大，消費者應該能夠接受，對買(mǎi)方和開(kāi)發(fā)商的影響都不是太大�，F在信貸方面的總體政策措施并不嚴厲�！�
中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員易憲容認為，這種區別性信貸政策十分溫和，能夠起到一定作用但不會(huì )明顯，“首付三成是國際市場(chǎng)上的慣例而已”。
5月31日，中國人民銀行有關(guān)負責人稱(chēng)，商業(yè)銀行的住房信貸必須堅持以“自住房為主”的原則。對此，林峰質(zhì)疑道：“自住房怎么核定？如果購房者買(mǎi)了第二套、第三套，誰(shuí)去核定其是自住還是投資，是銀行還是其他部門(mén)？怎么去審查？這是具體操作中難辦的地方�！币讘椚菀舱J為，消費者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資格審查是難題。
據了解，商業(yè)銀行在鑒定借款人所購房屋是否是自住房時(shí)，一是靠借款人自己的填報，二是利用央行“個(gè)人信用信息基礎數據庫”獲取借款人貸款信息。
《意見(jiàn)》還規定，對于閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。
林峰認為，此規定對房地產(chǎn)商可能會(huì )產(chǎn)生一點(diǎn)壓力，但這個(gè)“35%”的規定有點(diǎn)籠統�！熬唧w是指開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某一樓盤(pán)的資金還是開(kāi)發(fā)所有項目的資金必須達到35%？如果從征地、拆遷、建筑施工整體來(lái)看，所有項目資金要達到35%，對小的、實(shí)力較單薄的開(kāi)發(fā)商會(huì )有很大壓力�！绷址逭f(shuō)。
易憲容則認為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資本金比例要能達到35%，其資質(zhì)會(huì )改善很多，但這一條款具體如何監督是個(gè)問(wèn)題。此外，國內目前實(shí)行的是住房預售制度，這為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逃避銀行監管創(chuàng )造了條件。
《意見(jiàn)》規定，對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。對此，林峰說(shuō)：“商業(yè)銀行本身就有貸款沖動(dòng)，誰(shuí)去監督？從6月1日起，銀行能否遵行這條規定？由誰(shuí)去審查？這一條款如沒(méi)有監督，很容易馬馬虎虎地走過(guò)場(chǎng)，所以應該有些具體監督措施�！币讘椚輨t認為，銀行在操作這條規定時(shí)肯定是有困難。
“九部委新措施再度調控會(huì )給商業(yè)銀行強烈的貸款沖動(dòng)降降溫，有利于銀行規避房地產(chǎn)風(fēng)險，對銀行理性發(fā)展有好處�！敝袊裆y行法律與合規事務(wù)部總經(jīng)理劉朝陽(yáng)對記者說(shuō)，“我們正在考慮綜合措施，但不可能搞一刀切，民生銀行注重區域性，要根據各地區的具體情況，采取松緊適度的信貸政策。不同地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險不同，對于熱點(diǎn)地區和潛在風(fēng)險較大的地區，我們會(huì )考慮采取綜合措施，比如貸款成數控制可能比央行要求更嚴�！�
工商銀行和華夏銀行的信貸部人員同時(shí)表達了對房貸業(yè)務(wù)放慢的擔憂(yōu)。他們認為，調控政策的出臺，可能會(huì )抑制房產(chǎn)交易量增長(cháng)，為規避政策風(fēng)險，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放將更趨謹慎，銀行住房按揭貸款業(yè)務(wù)增長(cháng)有放緩趨勢。
房?jì)r(jià)恐難應聲回落
2006年一季度，全國房?jì)r(jià)大面積快速上漲。因而新措施能否抑制住飆升的房?jì)r(jià)，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
林峰說(shuō)：“總體來(lái)講，新措施肯定會(huì )有一定作用，但調控總是‘雙刃劍’，政府也擔心調控作用大的話(huà)，對開(kāi)放商等傷害較大。但調控力度小，起到的作用也相對較弱。國家考慮政策時(shí)，會(huì )綜合考慮多方面因素。整體來(lái)看，此次調控措施是比較溫柔的，有針對性的緊縮調控措施，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)‘軟著(zhù)陸’，但房?jì)r(jià)不會(huì )馬上回落�！�
易憲容告訴記者，短期來(lái)看，新的信貸政策對目前市場(chǎng)價(jià)格影響不會(huì )太大，新政策對房?jì)r(jià)起作用只能是幾年后的事。
劉朝陽(yáng)認為，房?jì)r(jià)即使出現下跌也只會(huì )是短期波動(dòng)。長(cháng)期來(lái)看，房?jì)r(jià)還是會(huì )上行，因為土地畢竟是稀缺資源。
北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場(chǎng)總監金育松和華遠集團總裁任志強也持類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)。金育松說(shuō)，大多數購房人有看漲不看跌的心理。他預測，北京作為房?jì)r(jià)上漲較快的城市之一，未來(lái)房?jì)r(jià)還會(huì )隨慣性上漲。任志強則表示，開(kāi)發(fā)商的行為要服從于政府的指導與審批，但無(wú)論怎么調控，最終房?jì)r(jià)還是聽(tīng)市場(chǎng)的，而市場(chǎng)目前供需矛盾仍然突出。
林峰認為，此番調控中厲害的一招是落實(shí)調整住房結構的“雙70%”，即90平方米以下住房須占項目總面積七成以上，居住用地供應量七成用于中低價(jià)位、中小套型。這意味著(zhù)近年存在的以大戶(hù)型為主的供應格局將被扳正。但林峰同時(shí)提出疑問(wèn)，如何才能達到“雙70%”？“細則中沒(méi)有規定規劃部門(mén)、施工部門(mén)如何控制按圖施工，以防止施工過(guò)程中加大面積或者修改設計。最大的難題是目前怎樣穩定90平方米以下住房的房?jì)r(jià)，由誰(shuí)去控制？小戶(hù)型高價(jià)格誰(shuí)去管？如果‘小戶(hù)型’價(jià)位過(guò)高，即便是占到‘70%’，百姓依然承受不起，如何防止由炒豪宅變成炒小戶(hù)型？?jì)r(jià)格問(wèn)題怎么辦？恐怕還是各級政府面臨的難題�！保ㄚw紅梅）
