住房新政實(shí)施后，各方關(guān)注的問(wèn)題是，房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )降下來(lái)。一些分析認為，房?jì)r(jià)無(wú)法下降。而另有學(xué)者擔心，國務(wù)院的住房新政只是平衡了輿論觀(guān)點(diǎn)，而沒(méi)有平衡各方利益，而平衡輿論回避利益沖突的結果，是未來(lái)房?jì)r(jià)還會(huì )上升。
在我看來(lái)，目前輿論對國務(wù)院住房新政的很多分析都是片面的，觀(guān)察家們在關(guān)注房?jì)r(jià)的同時(shí)，而忽略了新政的制度意義。
我在很多篇評論中都提到，包括“新六條”和“十五條”意見(jiàn)在內的住房新政，其核心是強調供給政策，即通過(guò)制定住房規劃和改變住房供給結構來(lái)滿(mǎn)足中低收入者的住房需求。換句話(huà)說(shuō)，新政的要義是滿(mǎn)足需求，其次是抑制房?jì)r(jià)。
無(wú)論將新政看作是新的住房制度的提出，還是將其看作為對原有政策的糾偏，新政的最大特點(diǎn)是將住房市場(chǎng)進(jìn)行了切割，即由原來(lái)的市場(chǎng)解決一切，轉變?yōu)檎褪袌?chǎng)同時(shí)發(fā)揮作用，也就是兩手抓，分別滿(mǎn)足不同的市場(chǎng)需求。因而，住房新政的意義在于，通過(guò)限制戶(hù)型和價(jià)格，通過(guò)規劃土地和建筑比例，通過(guò)政府看得見(jiàn)的手，實(shí)現人民的基本人權。同時(shí)，對于富人來(lái)說(shuō)，則可以繼續通過(guò)市場(chǎng)來(lái)滿(mǎn)足更高的居住要求。
住房新政，具有經(jīng)濟學(xué)所講的制度變遷的意義。
我以為，住房新政正是面對了各種利益沖突，出臺了一個(gè)滿(mǎn)足各方利益的妥協(xié)政策。如以住房規劃滿(mǎn)足普通人的需求，降低社會(huì )的不滿(mǎn)情緒；以嚴格控制對開(kāi)發(fā)商的貸款和提高首付比例，降低銀行的金融風(fēng)險。同時(shí)，新政繼續強調穩定房?jì)r(jià)，從而舒緩住房擁有者擔心房?jì)r(jià)下跌、淪為“負翁”的心理壓力。
事實(shí)上，新政在滿(mǎn)足人民群眾要求的同時(shí)，平衡了房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方利益。這是一個(gè)妥協(xié)的方案，是一個(gè)平衡的方案。
那么由此疑問(wèn)而來(lái)，房?jì)r(jià)會(huì )下降嗎？
我的觀(guān)點(diǎn)是，短期內不會(huì )下降，但中長(cháng)期必降無(wú)疑。
短期房?jì)r(jià)不會(huì )下降的原因是，新政著(zhù)眼點(diǎn)不在打壓房?jì)r(jià)，而在于平息民怨。在這個(gè)一而貫之的調控思路下，調控政策的衍生物就是，房地產(chǎn)調控帶有一個(gè)“政策底”，也就是我多次強調的，所謂“穩定房?jì)r(jià)”的政策結果就是，房?jì)r(jià)不會(huì )跌破當前的價(jià)格，因為大家都認為穩定就是不漲而已。
不過(guò)，此次推出的住房新政將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求基礎，即原來(lái)一并在同一個(gè)市場(chǎng)中尋求住房的消費者，將被新政劃分到兩個(gè)分割的市場(chǎng)，即如果你要滿(mǎn)足最低住房需求，可以到“規劃的市場(chǎng)”，如果你要改善住房需求，購買(mǎi)大戶(hù)型和別墅，則要到“自由的市場(chǎng)”。市場(chǎng)分割也會(huì )產(chǎn)生一個(gè)有意思的結果，自住者和投資者被市場(chǎng)進(jìn)行了區分。
一旦“規劃的市場(chǎng)”保證了居民的基本需求，那么中央政府對“自由的市場(chǎng)”的住房的價(jià)格關(guān)注度就要下降，因為這部分市場(chǎng)的價(jià)格變化不會(huì )影響到社會(huì )安定，溫總理此時(shí)考慮的只是如何避免泡沫破裂對金融體系和宏觀(guān)經(jīng)濟的影響了。
從另一個(gè)角度理解，新政將住房的政治問(wèn)題與經(jīng)濟問(wèn)題區分開(kāi)了。
而導致中長(cháng)期房?jì)r(jià)下跌的因素是多方面的。
一個(gè)是供給的增長(cháng)。住房規劃的結果在一年后發(fā)生效力，市場(chǎng)住房供給會(huì )顯著(zhù)增加。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商囤積的住房也會(huì )逐漸放量進(jìn)入市場(chǎng)。
一個(gè)是需求的分化。自住者會(huì )等待規劃房，進(jìn)而減少原有的市場(chǎng)需求，投機活動(dòng)無(wú)法裹挾一般性住房需求。
一個(gè)是資金因素。在人民幣匯率改革進(jìn)展到一定程度，在國際游資變現發(fā)生后，市場(chǎng)中的流動(dòng)性泛濫局面會(huì )緩解，資產(chǎn)價(jià)格膨脹速度得到抑制。如果你關(guān)心國際問(wèn)題，會(huì )發(fā)現美國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生這樣的情況。
如果從一個(gè)更長(cháng)的時(shí)期看，人口數量變化，將導致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生逆轉。即若干年后，中國的計劃生育政策的效力會(huì )顯現出來(lái)。那時(shí)，中國的人口規模將到達拐點(diǎn)，人口死亡率會(huì )大于出生率，人口逐漸減少。
所謂有教授稱(chēng)的“按照經(jīng)濟學(xué)原理，房?jì)r(jià)的常態(tài)是漲”的觀(guān)點(diǎn)，或許屬于信口開(kāi)河，或許是基本不懂經(jīng)濟學(xué)原理，其常態(tài)就是信口開(kāi)河。
住房新政實(shí)施后，大家應該關(guān)注如何落實(shí)住房規劃和避免規劃住房的尋租行為。同時(shí)制定相關(guān)規則，在保證規劃住房具有流動(dòng)性的同時(shí)，合理分配其價(jià)值升值的利益歸屬。
至于一般性的房?jì)r(jià)波動(dòng)，實(shí)際成為資產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)價(jià)格信號，成為房地產(chǎn)投資及投機活動(dòng)的游戲符號，成為資產(chǎn)泡沫最終破裂的風(fēng)向標。
“自由的市場(chǎng)”將演化成富人炒房的游樂(lè )場(chǎng)，富人的財富在此進(jìn)行重新分配，政府樂(lè )觀(guān)其成，只要你不給金融體系帶來(lái)麻煩。
誰(shuí)會(huì )再在乎房?jì)r(jià)漲落？話(huà)又說(shuō)回來(lái)，世界上哪有只漲不跌的房?jì)r(jià)？！
�。▉�(lái)源：中華工商時(shí)報 作者：劉杉）
