中新網(wǎng)6月8日電 據《中華工商時(shí)報》報道，盡管此次九部委《意見(jiàn)》推出后，開(kāi)發(fā)商中的幾大“龍頭”企業(yè)對外都做出低調姿態(tài)，但實(shí)際上，最近幾乎所有的開(kāi)發(fā)企業(yè)在等待實(shí)施細則出臺的同時(shí)，都在圍繞著(zhù)“90平方米中小套型占全部新供應量70%以上”新規定的一些關(guān)鍵點(diǎn)在展開(kāi)激烈的爭議，并相互交流，揣摩政策走向，研究應對措施。
中小套型政策成焦點(diǎn)
九部委《意見(jiàn)》明確要求，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上�！睂Υ�，北京房地產(chǎn)商的反響十分強烈。
一些開(kāi)發(fā)商提出，政府在實(shí)施細則中，不應該將每個(gè)具體項目都套用“70%”的比例，而應在總體開(kāi)發(fā)量上力求達到70%的政策要求。也有不少開(kāi)發(fā)商提出，“70%政策”可變通為以項目供應量總套數計算，即套內建筑面積90平方米的中小戶(hù)型占全部套數的70%以上。
為落實(shí)九部委《意見(jiàn)》，本月6日，北京市勘察設計與測繪管理辦公室向北京各設計單位已經(jīng)下發(fā)通知，要求對新承接的商品房設計項目必須按“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設的總面積的70%以上”的要求進(jìn)行設計，已經(jīng)審批，但未取得施工許可證的項目，不符合該標準的必須修改方案。然而，不少設計單位反映，由于新政策中90平米以下“套型面積”概念不是很明確。主要問(wèn)題是，建設部沒(méi)有對此概念下的住宅公攤范圍給出明確定義，無(wú)法操作。目前，對“套型面積”與“套內面積”、“建筑面積”有什么區別，業(yè)內的看法比較亂，尚需進(jìn)一步明確。
細則未出對策不少
盡管北京市的有關(guān)細則還沒(méi)出臺，開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)著(zhù)手應對即將面臨的市場(chǎng)變化。據了解，開(kāi)發(fā)商除了向政府提出，“70%政策”可變通為以項目供應量總套數計算外，不少企業(yè)策劃在設計中，將戶(hù)與戶(hù)之間預留可拆墻，或“變賣(mài)平方米為賣(mài)立方米”，將90平方米以下的住宅建成5.8米層高，預留裝修躍層空間，使小戶(hù)型產(chǎn)權房實(shí)際可以雙倍的價(jià)格“1變2”，從而享有大戶(hù)型功能空間，并合理規避掉各種稅費。另有位于市中心的高檔項目則準備采取“魔方組合”形式，即用一套房包含二至三個(gè)產(chǎn)權的“傘式”方式進(jìn)行銷(xiāo)售。
一些開(kāi)發(fā)商表示，如果在其后出臺的細則中，沒(méi)有針對這些做法的限定，改善居住條件的需求仍會(huì )繼續釋放，市場(chǎng)還會(huì )比較看好。開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤仍然能有較好的保證。
然而，有業(yè)界人士提出，如果按開(kāi)發(fā)建設總面積計算，同一個(gè)開(kāi)發(fā)項目中，“90平方米以下住房”無(wú)論是80平方米，還是50、60平方米，其最終建設的面積之和需要占到全部商品房面積的70%以上。但如果按開(kāi)發(fā)總套數作基數，若90平方米以下的套型面積都比較小，雖然套數達到70%的標準，但整體面積之和很有可能達不到項目總建筑面積的70%。再有，“改賣(mài)平方米為賣(mài)立方米”的做法，雖然不能算違規，但其實(shí)際效果無(wú)疑與新調控政策的目標是相背離的。
很多人關(guān)心新政對房?jì)r(jià)將產(chǎn)生怎樣的影響。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生認為，九部委《意見(jiàn)》的嚴密性存在問(wèn)題，需要后續政策的進(jìn)一步調控。結構調整針對所有項目，要求戶(hù)型為90平方米以下的占到70%，卻沒(méi)有限制房?jì)r(jià)，那么，即使是小戶(hù)型的住宅，也可能在市場(chǎng)上被炒到很高的價(jià)格。很多開(kāi)發(fā)商也認為，即便都是90平方米以下的住宅，會(huì )有以低價(jià)取勝的，但好地段的項目，仍會(huì )在市場(chǎng)良好預期下，在利潤上通過(guò)設計“以小博大”。
政府是否有違約之嫌？
據了解，目前北京大約有100多個(gè)開(kāi)發(fā)項目只拿到了規劃證，沒(méi)拿到開(kāi)工許可證。有開(kāi)發(fā)商提出，如果按照九部委新政執行，很多項目要面臨改變與建材商、建筑商等許多上下游企業(yè)的合作合同問(wèn)題，政府有違約之嫌。因為，此前開(kāi)發(fā)企業(yè)與政府已經(jīng)簽了項目立項合同。而且，今年通過(guò)競拍方式高價(jià)獲得土地的開(kāi)發(fā)商是根據當時(shí)政府的規劃要求拍下地塊的，新政策對項目的改變有可能使開(kāi)發(fā)企業(yè)退地。
對此，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心樓建波主任提出，九部委“意見(jiàn)”屬于行政法規，由此牽出的上述問(wèn)題不是法律和政策的沖突問(wèn)題。此前，開(kāi)發(fā)企業(yè)與政府間只是民事合同雙方的關(guān)系，政府只是合同一方的當事人。由于《合同法》中對法規變化有免責條款，因此，在法規變化、合同無(wú)法履行的情況下，作為合同一方的當事人應不承擔責任。即便不將其視做民事關(guān)系，而是行政行為，當有關(guān)法規變了，從法律上看，此時(shí)的政府也沒(méi)責任。至于新出臺的行政法規是否對市場(chǎng)干預過(guò)多，是否影響了政府的信譽(yù)，則是法律之外的問(wèn)題。
很顯然，新調控政策的實(shí)施取決于地方政府后續政策的出臺，而地方政府配套細則的執行力與市場(chǎng)可操作性，將決定中央政策最終是否能落到實(shí)處。(陸昀)
