中新網(wǎng)6月2日電 中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)包宗華在最新一期《瞭望》周刊上撰文指出，要落實(shí)大比重地建設小戶(hù)型、低造價(jià)住宅這一關(guān)鍵，以下幾點(diǎn)非常重要。
首先，要明確標準和要求。建議到2020年以前，中國城鎮建設的小戶(hù)型住宅標準為40～100平方米，其中80平方米以下的占70%。造價(jià)標準以每戶(hù)平均居住75平方米的住宅，再與本城市中等收入者家庭平均年收入的6～8倍進(jìn)行綜合計算而出。
對小戶(hù)型、低造價(jià)住宅的基本要求是：造價(jià)不高質(zhì)量高(主要指工程質(zhì)量)，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美。
其次，要納入計劃，狠抓落實(shí)。建議各城市在編制“十一五”計劃時(shí)，制定推行小戶(hù)型、低造價(jià)住宅的進(jìn)度計劃�？偟囊笫�，在今后10年內，各城市年建設小戶(hù)型、低造價(jià)住宅的比重，逐步地達到占住宅建設總量的60%。為了把計劃落到實(shí)處，城市政府每年都要把小戶(hù)型、低造價(jià)住宅的建設計劃，有區別地分解下達到每個(gè)待建的住宅小區(有的則在出讓土地時(shí)確定)，即明確各個(gè)住宅小區應建設多少小戶(hù)型、低造價(jià)住宅，而且要明確戶(hù)型面積和每平方米的售價(jià)。同時(shí)還要制定法規，凡不按計劃建設小戶(hù)型、低造價(jià)住宅的房地產(chǎn)企業(yè)，要給以高額罰款直至取銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照的處罰。
再有，宏觀(guān)調控是一項復雜的系統工程，必須圍繞抓關(guān)鍵采取一系列相應措施，當前需要解決的以下問(wèn)題：
只有給予優(yōu)惠，政府才能理所當然地調控戶(hù)型、價(jià)格和供應對象。西方國家對中等收入者住房的直接優(yōu)惠大約占總造價(jià)5%，多的在10%左右。再加上小戶(hù)型、低造價(jià)、長(cháng)期抵押貸款和“梯度消費”等措施來(lái)讓中等(低)收入者買(mǎi)得起房。其中，通過(guò)控制房?jì)r(jià)，就可以把房地產(chǎn)商的一多半利潤調過(guò)來(lái)用之于民。而中國對經(jīng)濟適用住房的直接優(yōu)惠是不收土地出讓金和稅費減半，在地價(jià)較快上漲的情況下，優(yōu)惠額大約占總造價(jià)20%左右，這就使得有些城市政府難以承受。特別是許多城市政府手里掌握的土地很少，每年拿不出多少土地。這就造成了每年建設經(jīng)濟適用住房只占住房總量4%～6%的局面。
解決的辦法有二：一是仍然維持經(jīng)濟適用住房的提法不變，但取消免費供應土地的優(yōu)惠，使直接優(yōu)惠額占總造價(jià)5%或稍多一點(diǎn)。這樣一改，地方政府就具有負擔大比重地建設經(jīng)濟適用住房的能力；二是統一改為建設小戶(hù)型、低造價(jià)住宅，或者與經(jīng)濟適用住房并行，直接優(yōu)惠額也占總造價(jià)5%左右。因為有了優(yōu)惠，政府才有理、有權去調控戶(hù)型、房?jì)r(jià)和供應對象。再加上住房公積金、長(cháng)期抵押貸款、“梯度消費”、逐年提高居民收入和對無(wú)房戶(hù)的房補等，就能較好地解決中低收入者的住房問(wèn)題。
此外，還應有區別地運用稅費的調節作用。例如，新加坡對富人住宅收“三高”，即高土地出讓金、高房?jì)r(jià)、高物業(yè)(財產(chǎn))稅。韓國對無(wú)房者買(mǎi)第一套房實(shí)行稅費和貸款利息優(yōu)惠，對買(mǎi)第二套房的就提高稅費和貸款利息，對轉賣(mài)第二套住房的收30%的高稅，以抑制投機。建議中國也逐步推行有區別的稅費政策，使之充分產(chǎn)生鼓勵小戶(hù)型、低造價(jià)住宅，抑制大戶(hù)型、高造價(jià)住宅和投機的作用。
