中新網(wǎng)5月30日電 據《上海證券報》報道，國務(wù)院辦公廳轉發(fā)的建設部等九部委《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，在保持宏觀(guān)調控政策連續性、穩定性基礎上，針對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出問(wèn)題，適當加大了調節力度。業(yè)內人士和相關(guān)專(zhuān)家指出，與以往相比，此次出臺的有關(guān)稅收、信貸、土地政策等“硬指標”具有更強的強制性和操作性，樓市供需面臨大變局。
土地政策細化精準打擊囤地
《意見(jiàn)》指出：要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。加大對閑置土地的處置力度。土地、規劃等有關(guān)部門(mén)要加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的監管。對超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開(kāi)工、竣工；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權。
解讀：“此次的土地政策體現出的是土地供應前、中、后貫穿一致的調控特點(diǎn)�！敝袊笖笛芯吭喝A東分院副院長(cháng)陳晟指出。
陳晟表示，首先在土地供應時(shí)，統一的政府土地儲備及公開(kāi)招標、拍賣(mài)、掛牌出讓的政策已從2004年起逐步執行；此次更要求普通商品住房和廉租住房的年度供地量不得低于居住用地供應總量的70%，并且要限套型、限房?jì)r(jià)地招標出讓?zhuān)绱思毣�、明確的供地標準是對土地供應過(guò)程中的再控制。
而在供地后，政府也不會(huì )放松控制，一是對超過(guò)合同約定1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，要“從高”征收土地閑置費；超過(guò)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，要無(wú)償收回土地使用權，更是眾所周知；更需要引起注意的是，對雖按時(shí)動(dòng)工但開(kāi)發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4的要按閑置土地處置，這正是給予“變相”囤地的精準的一擊。
同時(shí)，基于此次土地政策上的不小變化，陳晟建議各大房地產(chǎn)企業(yè)對土地政策和自身實(shí)力作出重新評估，“以前是國家越嚴供地，為了保持持續發(fā)展的開(kāi)發(fā)商越要去爭地，如今開(kāi)發(fā)商應該意識到，拿地要與自己的發(fā)展能力及計劃的開(kāi)發(fā)節奏相適應�！�
營(yíng)業(yè)稅調整劍指短期炒房
《意見(jiàn)》指出：從2006年6月1日起，對購買(mǎi)住房不足5年轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年(含5年)轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
解讀：國家稅務(wù)總局有關(guān)負責人上周已透露，正考慮延長(cháng)去年6月1日起執行的對2年內出售已購商品房征收全額營(yíng)業(yè)稅規定中的年限。同時(shí)也有消息稱(chēng)，國家可能會(huì )以20%稅率的二手房交易個(gè)人所得稅來(lái)完善住房稅收政策。
“無(wú)論是何種措施，政府的目的都是希望進(jìn)一步打擊炒房、穩定房?jì)r(jià)。而從結果來(lái)看，政府還是決定從年限上而非稅率上來(lái)加強稅收調控，主要為的還是一個(gè)執行力問(wèn)題�！敝袊笖笛芯吭喝A東分院副院長(cháng)陳晟這樣認為。
他表示，在住房轉讓環(huán)節征收20%個(gè)人所得稅也能起到抑制投資的作用，但在征收細節上如買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的界定等方面還存在一些問(wèn)題，所以選擇延長(cháng)年限正是一種深層次的考慮。同時(shí)，這還是一種綜合性的考慮，因為這個(gè)政策可促使租賃市場(chǎng)的供應量有所增加。
此外，陳晟也認為，營(yíng)業(yè)稅征收的這一變化對樓市的“殺傷力”還是比較強的，“如果不想在轉讓時(shí)被課以營(yíng)業(yè)稅，房屋所有人需要等待更長(cháng)的時(shí)間才能出手，投機、投資行為由此定會(huì )受到抑制，并且間接地對人們形成心理影響，也就是重新界定對房產(chǎn)投資的考量，5年就是界線(xiàn)�！�
收緊信貸關(guān)為樓市擠泡沫
《意見(jiàn)》指出：對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款……對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%……對購買(mǎi)自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
解讀：深圳發(fā)展銀行上海分行某負責人指出，上調貸款成數會(huì )打擊投資性購房，同時(shí)也可能對正常的自住購房造成影響，尤其是積蓄不多的中低收入階層�！疤岣呤赘侗壤�，購房者的需求被抑制或推遲，所以個(gè)貸余額的下降趨勢仍將延續�！�
去年9月至今，銀行個(gè)人住房信貸一直在下滑。以上海為例，滬上中資銀行今年4月的消費貸款余額為2621.45億元，較年初和3月分別降低131.09億元以及26.83億元。據介紹，消費貸款中的“主力軍”就是住房信貸。數據顯示，目前個(gè)人住房信貸已經(jīng)占到我國商業(yè)銀行貸款總量的15%左右。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款方面，該人士表示，《意見(jiàn)》不會(huì )造成明顯的影響，因為從上次宏觀(guān)調控開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)淘汰了一批實(shí)力差的開(kāi)發(fā)商�！澳壳跋蜚y行貸款的開(kāi)發(fā)商基本具備較強實(shí)力�！�
渣打銀行資深經(jīng)濟學(xué)家王志浩表示，政府本次出臺調控政策的首要目標是抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。王志浩稱(chēng)，中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題是房?jì)r(jià)上漲太快，并非商業(yè)銀行向房地產(chǎn)行業(yè)投入的貸款過(guò)多。穩定房?jì)r(jià)能夠避免過(guò)多的泡沫積聚在房地產(chǎn)市場(chǎng)。
申銀萬(wàn)國分析師勵雅敏同樣認為，《意見(jiàn)》不會(huì )對銀行業(yè)產(chǎn)生太大沖擊�！半m然短期內個(gè)人住房信貸受到影響，但從長(cháng)期來(lái)看，銀行資產(chǎn)質(zhì)量能得到提升，銀行板塊個(gè)股不會(huì )因為本次調控而受到打擊�！�
興業(yè)銀行戰略研究部經(jīng)理華武則表示，國內銀行業(yè)一直在密切關(guān)注過(guò)熱行業(yè)的動(dòng)向，其中包括房地產(chǎn)。華武稱(chēng)，銀行有必要控制在過(guò)熱行業(yè)的貸款發(fā)放量，這一方面是國家宏觀(guān)調控的需要，另一方面也是銀行本身風(fēng)險管理的需要。
調整供應結構中小戶(hù)型將大增
《意見(jiàn)》指出：自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上……2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以?xún)取?
解讀：“這次的九部委《意見(jiàn)》，除了文件名外，沒(méi)有任何一條提及‘穩定房?jì)r(jià)’的字眼，但歸根結底還是以解決高房?jì)r(jià)問(wèn)題、解決居民住房難問(wèn)題為主要目的，而調節供需恰是市場(chǎng)化地調控房?jì)r(jià)的重要手段�！被膷u房產(chǎn)工作室市場(chǎng)總監馮偉表示。
他認為，《意見(jiàn)》中的第一條是站在政府層面去把握供應結構，限期各地明確并落實(shí)自己的住房建設規劃；第二條則從市場(chǎng)層面提出更高的要求，開(kāi)發(fā)建設總面積中70%以上必須是90平方米以下的住房，對市場(chǎng)供應的影響力度會(huì )比較大，“以上海為例，目前90平方米以下的住房以政策保障性質(zhì)的配套商品房居多，可以預期，這條措施執行后，未來(lái)市場(chǎng)內中小戶(hù)型的商品房供應會(huì )大增，大戶(hù)型則可能‘奇貨可居’，甚至可能造成房?jì)r(jià)上的分化現象。當然，這樣政府從增加普通商品房供應角度來(lái)調控的目的就達到了�！�
不過(guò)，馮偉也指出，這樣可能會(huì )對商品房品質(zhì)造成一定負面影響�！�90平方米以下的要么是一房的小戶(hù)型，要么是多層建筑內的一些兩房，像上�，F在的小高層、高層建筑里已很難找到這樣小面積的房屋。以后開(kāi)發(fā)商為了符合標準，不得不調整規劃設計，高品質(zhì)的樓宇可能就少了�！�
“另外，第八條更是從需求上來(lái)調控，而且控制的還是動(dòng)拆遷這種‘剛性需求’�！瘪T偉表示，“如此增加供應、控制需求顯然就是劍指房?jì)r(jià)。當然，國家的政策是面對全國市場(chǎng)來(lái)考慮，各地的建設情況不同，關(guān)鍵還看各地日后如何制訂自己的調控標準�！�
力推廉租住房加強保障體系建設
《意見(jiàn)》指出：加快城鎮廉租住房制度建設。2006年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開(kāi)工建設。規范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。積極發(fā)展住房二級市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。引導居民通過(guò)換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應。
解讀：從1998年國務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》開(kāi)始，住房保障體系就已經(jīng)著(zhù)手建立。一直以來(lái)，經(jīng)濟適用房制度和廉租房制度被業(yè)內認為是保障性住房政策中最重要的內容之一。但是，來(lái)自建設部的消息統計是，截至今年4月，全國仍有13個(gè)省(區)沒(méi)有將廉租房制度納入省級政府的目標責任制管理，70個(gè)地級以上城市沒(méi)有建立廉租房制度，122個(gè)地級以上城市沒(méi)有建立嚴格的申請審批程序。
建設部政策研究中心主任陳淮此前曾表示，今年的政府調控相比去年也會(huì )出現一些變化，其中之一就是加強住房保障體系建設，在關(guān)注多數人的同時(shí)更加關(guān)注少數人，即在未來(lái)一段時(shí)間內集中注意力解決困難群體、特困群體的住房問(wèn)題。
“九部委的《意見(jiàn)》表明了政府有步驟地解決低收入家庭住房困難，逐步完善住房保障體系的態(tài)度�！被膷u房產(chǎn)工作室市場(chǎng)總監馮偉則表示，“面對廉租房資金來(lái)源渠道不穩定，部分城市財政預算安排資金不足，制度覆蓋面小，一些符合條件的最低收入家庭不能及時(shí)得到保障等問(wèn)題，九部委的《意見(jiàn)》中提出了一些比較明確的要求，但關(guān)鍵還是如何將國家的指導性措施真正落實(shí)到地方�！保ɡ詈驮� 夏峰）
