中新網(wǎng)6月14日電 據《中國經(jīng)濟時(shí)報》報道，“住房開(kāi)發(fā)屬性定性不準確，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完全商品化，導致房?jì)r(jià)高燒不退�！遍L(cháng)期從事城市經(jīng)濟研究的中國管理科學(xué)研究院研究員李開(kāi)發(fā)接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前中國94%的住房開(kāi)發(fā)定性為“商品房”，“經(jīng)濟適用房”只占6%，但其性質(zhì)卻是微利“商品房”，而廉租房則不足1%。
屬性混淆 調控錯位
“什么是‘商品房’？”李開(kāi)發(fā)指出，作為市場(chǎng)經(jīng)濟行為，商品房開(kāi)發(fā)應隨行就市、自負盈虧，房地產(chǎn)商對戶(hù)型、價(jià)位、銷(xiāo)售等環(huán)節擁有絕對的自主權，追求利潤最大化是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要目標，并無(wú)義務(wù)承擔保證中低收入群體住房的責任。
而在市場(chǎng)經(jīng)濟體制下，對房地產(chǎn)業(yè)的調控也只能運用經(jīng)濟手段。過(guò)去一年多的調控實(shí)踐表明，用行政手段來(lái)調控市場(chǎng)，不僅會(huì )削弱市場(chǎng)經(jīng)濟的正常職能，而且會(huì )陷入調控失靈的尷尬窘境。
“對于經(jīng)濟適用房，相關(guān)文件給出的解釋是，以微利價(jià)出售給中低收入家庭、住房困難戶(hù)的商品房，是按國家、住宅建設標準建設的普通住宅。只售不租。其成本價(jià)由7項因素(征地拆遷費、勘察設計費、配套費、建安費、管理費、貸款利息、5%以?xún)鹊睦麧?構成，應占住宅總量的70%�！崩铋_(kāi)發(fā)指出，“經(jīng)濟”加“適用”加“商品房”，是個(gè)含混不清的詞意組合。商品的市場(chǎng)屬性與微利沒(méi)有一點(diǎn)關(guān)聯(lián)，商品屬性決定了所謂的經(jīng)濟適用房不可能以中低收入家庭為主要供給對象。
事實(shí)上，對照經(jīng)濟適用房的“官方”解釋?zhuān)瑢?shí)際的操作卻是令人啼笑皆非。以北京某個(gè)著(zhù)名經(jīng)濟適用房組團為例，80%以上的戶(hù)型是100平方米以上的，甚至150平方米以上的也不在少數，而媒體揭露的裝修高檔的“豪華”經(jīng)濟適用房比比皆是。普通老百姓“一房難求”與已售經(jīng)濟適用房的“高租售率”的現實(shí)比照，讓經(jīng)濟適用房淪為富人的消費品，完全“變味”。
“經(jīng)濟適用房在定性上錯誤，在政策上模糊，在實(shí)踐中走偏，強烈建議取消經(jīng)濟適用房制度�！崩铋_(kāi)發(fā)表示，近幾年公布的經(jīng)濟適用房的數量已經(jīng)不足總開(kāi)發(fā)量的6%，上海等許多城市實(shí)際上也取消了經(jīng)濟適用房的開(kāi)發(fā)。
對于定性為只租不售的廉租房，李開(kāi)發(fā)則指出，目前的廉租房體系遠未健全，房屋來(lái)源于騰退的舊公房，不僅房源稀少，而且隨時(shí)面臨拆遷，再加上維護與管理也難以到位。形式意義大于現實(shí)意義。
兩大類(lèi)一補充能退房?jì)r(jià)“高燒”
“讓廣大中低收入階層能夠擁有基本保障的住房，顯然依靠商品房開(kāi)發(fā)是無(wú)法實(shí)現的�！崩铋_(kāi)發(fā)認為，應該重新定位住房開(kāi)發(fā)的屬性與價(jià)值取向。城市住房開(kāi)發(fā)可以明確分為商品類(lèi)住房(簡(jiǎn)稱(chēng)商品房)和基本保障類(lèi)住房(簡(jiǎn)稱(chēng)消費品住房或消費房)兩個(gè)大類(lèi)，以及一個(gè)補充，即城市廉租房。
商品房開(kāi)發(fā)，遵循市場(chǎng)法則，土地招拍掛，開(kāi)發(fā)商自由競價(jià)。政府只管理環(huán)境質(zhì)量、建設質(zhì)量、總體建筑風(fēng)格、資源配置、綠化標準及其它相關(guān)的社會(huì )管理指標，其它完全放開(kāi)。至于戶(hù)型、結構、售價(jià)等，則完全交由市場(chǎng)調節。而消費房是生活必需品，完全可以參照國外的做法，確定消費品住房的建設原則。廉租房則是消費房的補充。
其次，要找出提供低價(jià)消費房的辦法。從土地供給方面來(lái)看，可參照國外的做法，政府承擔土地、工程設計等基本費用，以及用相關(guān)政策配套來(lái)綜合降低成本。在建筑消費房時(shí)，實(shí)行招拍掛由符合資質(zhì)的企業(yè)參與，由出價(jià)最低者中標。
而且，要界定好消費房的購買(mǎi)資格。此外，要嚴格管理消費房流轉，制定各種法律法規。而且，對于消費房的年開(kāi)發(fā)量以及可以實(shí)現房源供需平衡的時(shí)間，要有確切的計劃。他認為，在投入建設的全部住房中有40%是消費房就是廣大中低收入階層的福音。
“至于廉租房，我覺(jué)得應該是城市貧困戶(hù)與流動(dòng)就業(yè)職工的住宅解決之道�！崩铋_(kāi)發(fā)認為，應當積極開(kāi)發(fā)單獨小戶(hù)型的廉租房，提供給特別貧困戶(hù)、單身職工或剛結婚的員工居住，即使每套20平方米、40平方米也未嘗不可。他建議這類(lèi)住房應占建設總量的10%左右，其資金則由政府提供。
李開(kāi)發(fā)表示，明晰“兩大類(lèi)、一補充”的住房開(kāi)發(fā)屬性，政府不用宏觀(guān)調控，房?jì)r(jià)“高燒”自會(huì )消退。(謝麗佳)
