2003年以來(lái)，中國房地產(chǎn)業(yè)一直處于宏觀(guān)調控中。2005年3月以來(lái)，在央行提高個(gè)人住房貸款利率，4月的“國八條”，5月的七部委穩定房?jì)r(jià)(“新八條”)等政策的指導下，房地產(chǎn)業(yè)在財政、金融、供求等方面得到了全方位的調控。經(jīng)過(guò)連續調控，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速由2003年的30.3%下降到2005年的19.8%。
居民住房問(wèn)題的現狀
首先，消費觀(guān)念上存在誤區。消費者把“人人有房住”，誤認為“人人有房產(chǎn)”。從1998年的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)到現在，居民由不愿意自己掏錢(qián)購房，到現在只要有條件不僅購房，而且是購新房、大房、好房(豪宅)。住房出現了超前消費，如面積過(guò)大、一步到位等非理性消費，提前增加、釋放了商品住宅需求。一些消費者在購房上出現了“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的跟風(fēng)現象。當前，中國居民購房一部分屬于奢侈消費，這與建設節約型社會(huì )相悖。
其次，住宅市場(chǎng)中存在的問(wèn)題。住宅市場(chǎng)需求與供給結構不匹配。一是經(jīng)濟適用房投資繼續下降。2004年全國經(jīng)濟適用房投資出現負增長(cháng)(-2.5%)，2005年經(jīng)濟適用房投資比2004年同期下降6.8%，經(jīng)濟適用房投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重由2004年的4.6%下降到2005年的3.6%。二是經(jīng)濟適用房銷(xiāo)售面積下降。2003年和2004年經(jīng)濟適用房銷(xiāo)售面積分別為4019萬(wàn)平方米和3262萬(wàn)平方米，占住宅銷(xiāo)售面積的比重由2003年的13.5%下降到2004年的9.6%。三是中小戶(hù)型比例偏低。2004年部分城市銷(xiāo)售的商品住宅中，120平方米/套以上的住房在40%以上，最高超過(guò)60%。四是中低價(jià)位商品住房呈下降趨勢。以北京為例，5000元/平方米以下的商品住宅預售面積所占比重由2004年的46.8%下降到2005年的32.8%。
三是地方政府在解決住房問(wèn)題上的待改進(jìn)之處。一是部分地方政府在解決居民廉租住房上的無(wú)作為。建設部在2006年4月通報了全國城鎮廉租住房制度的建設和實(shí)施情況。全國有13個(gè)省(區)沒(méi)有將廉租住房制度建設納入省級人民政府對市(區)、縣人民政府工作的目標責任制管理，70個(gè)地級以上城市沒(méi)有建立廉租住房制度。二是部分地方政府對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商監管不到位。由于受地方利益驅使，部分地方政府對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商監管缺位，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于無(wú)序狀態(tài)。
四是政策設計缺陷導致房地產(chǎn)市場(chǎng)信號混亂。一是消費者對政策理解上產(chǎn)生的誤區。2005年穩定房?jì)r(jià)調控政策出臺后，被消費者誤讀為要降低房?jì)r(jià)。建設部公布的2004年末中國住房人均建筑面積近25平方米。數字本身沒(méi)有問(wèn)題，而是數字后面隱含的是普通老百姓攀比心理及不滿(mǎn)情緒，2005年各地方政府確定的普通住宅標準多數為140平方米左右，除了攀比和不滿(mǎn)外，還給開(kāi)發(fā)商建大房提供了依據。二是政策制定缺位。近幾年國家先后出臺了若干規范房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策法規，但針對中低收入階層的中低價(jià)位的住房的政策較少。
解決居民住房問(wèn)題的措施
首先，通過(guò)市場(chǎng)和住房保障制度解決居民住房問(wèn)題。任何一個(gè)國家居民住房的解決不可能完全通過(guò)市場(chǎng)。從收入角度看，高收入消費者通過(guò)市場(chǎng)解決；中等收入消費者購買(mǎi)中低價(jià)位住房；較低收入消費者通過(guò)租房解決居住問(wèn)題；低收入者通過(guò)廉租住房解決住房。這種階梯式住房供求關(guān)系，是緩解住房市場(chǎng)緊張的重要手段。
其次，完善住宅市場(chǎng)。在中國住宅市場(chǎng)中，相對來(lái)講，一級市場(chǎng)發(fā)育較好，二手房市場(chǎng)次之，租賃市場(chǎng)有待完善和快速發(fā)展。中國租賃市場(chǎng)規模較小，市場(chǎng)行為不規范，滿(mǎn)足不了租賃市場(chǎng)需求，特別是大多數房屋租賃是個(gè)人用于投資的住房，服務(wù)不到位，制約了租賃市場(chǎng)發(fā)展，使許多租賃需求轉移，無(wú)形中擴大了購房需求。要擴大租賃市場(chǎng)規模，規范租賃市場(chǎng)，使租賃市場(chǎng)成為居者有其屋的渠道之一，成為控制住房有效需求的渠道之一。要加快中國租賃市場(chǎng)建設，引導和鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，使有能力的較低收入者通過(guò)租房解決住房問(wèn)題，減輕住房保障壓力。
三是引導居民在住房上梯度消費。中國是發(fā)展中國家，居民住房問(wèn)題的解決不可能一蹴而就。在這個(gè)過(guò)程中，首先滿(mǎn)足的是中高收入人群，低收入者住房問(wèn)題的解決還需要財政支持。國家應引導消費者在住房上理性消費、合理消費�！熬诱哂衅湮荨辈⒉灰欢ㄊ亲约阂獡碛挟a(chǎn)權，要根據自己經(jīng)濟實(shí)力選擇住房。有一定積蓄或高收入者可購買(mǎi)新房，中等收入者可購買(mǎi)二手房或租房，不在住房保障覆蓋范圍內的較低收入者，如剛走上工作崗位的群體，可先租房來(lái)解決基本住房問(wèn)題。形成租房—購買(mǎi)基本住房(普通住房或二手房)—改善住房的良性住房梯度消費。
四是地方政府在解決住房問(wèn)題中要有所為。廉租住房制度作為一項彌補市場(chǎng)機制“缺陷”的制度，最大特點(diǎn)就是要體現公平、公正，最大作用是有利于縮小貧富差距，促進(jìn)社會(huì )和諧穩定。在解決廉租住房問(wèn)題上地方政府要有所作為。隨著(zhù)中國經(jīng)濟的增長(cháng)，地方財政收入的增加，國家應出臺相應擴大廉租住房覆蓋面的規定，適當提高廉租住房覆蓋比例，更好地解決最低收入人群住房。用是否建立健全廉租住房制度、提高廉租住房覆蓋范圍衡量地方政府工作能力；中低價(jià)位住房的比例是否逐年提高作為考核地方政府工作的一項重要指標。地方政府要用有形的手對房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴格監督管理。此外，要關(guān)注外來(lái)務(wù)工人員的住房保障問(wèn)題并加以研究，使各城市逐步解決這部分人群的住房問(wèn)題。
最后，政策制定上要向中低收入消費者傾斜。在中國購房主體由高收入階層逐步轉向中等收入群體的情況下，政策制定上應有所調整。例如，在中國個(gè)人信用體系建立的基礎上，對第一次購買(mǎi)小戶(hù)型(80平方米以下的)的中低收入消費者給予適當的稅費減免。對超大面積住房增加保有階段成本。出臺相應的政策制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，通過(guò)規劃、土地等政策使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商調整住房結構，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設一定數量的高檔住房就要相應建設一定比例的中低價(jià)位(或小戶(hù)型)住房，同時(shí)要對其加大監督檢查力度。在政策制定上要堅持多部門(mén)、多層次、多角度的聯(lián)合制定。
(來(lái)源：中國社會(huì )科學(xué)院網(wǎng)站 文章出處：中國社會(huì )科學(xué)院院報 作者：尚教蔚 轉載時(shí)略有刪改)
