中新網(wǎng)6月28日電 27日《上海證券報》報道，國家有關(guān)部委正在醞釀新的宏觀(guān)調控政策，而中心內容就是加緊制訂土地出讓金的改革方案，其中可能會(huì )從三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行，其一、把土地出讓金收支納入財政預算范疇，中央財政分享一部分，以擴大向其他地區的轉移支付力度，比如中西部省份；其二是在地方建立“國有土地收益基金”，給后任政府預留一些發(fā)展建設資金；其三、增大征地拆遷補償和農民社會(huì )保障。——今日出版的《新京報》載文指出，盡管該報道還沒(méi)有得到相關(guān)部門(mén)的證實(shí)，但從其當前的現實(shí)來(lái)看，這一改革是極其必要的。
國家改革和完善土地出讓金制度，尤其是通過(guò)三項改革措施，將會(huì )在一定程度上減少地方政府土地出讓金的分配份額，從而降低其推動(dòng)價(jià)格上漲的沖動(dòng)性力量。
可以有效抑制地方政府推動(dòng)房?jì)r(jià)和地價(jià)的沖動(dòng)
正像大多數人認為的那樣，中國房地產(chǎn)價(jià)格上漲是多種因素共同作用的結果，，但在這些因素中，地方政府的主動(dòng)性推動(dòng)是其中最重要的因素之一。而中國現行土地出讓制度則是影響地方政府這種沖動(dòng)的重要因素。
土地出讓金制度是中國經(jīng)濟體制改革的重要成就之一，它改變了過(guò)去長(cháng)期實(shí)行的土地無(wú)償使用制度弊端，將以前無(wú)償劃撥獲得的土地變成必須通過(guò)繳納土地出讓金才能獲得土地使用權，活化了市場(chǎng)要素，實(shí)現了土地資源向土地資產(chǎn)的轉化。土地使用權的市場(chǎng)化交易，通過(guò)土地出讓金制度的實(shí)行，使得地方政府獲得了大量收入收入來(lái)源，以此來(lái)重新進(jìn)行城市基礎設施建設，諸如三通一平、五通一平、七通一平，或者將土地出讓金轉變成地方政府進(jìn)行新的開(kāi)發(fā)區建設投資資金來(lái)源。這樣，一方面，原有成熟開(kāi)發(fā)區房地產(chǎn)價(jià)格上漲，使得政府的稅收增加，另一方面新的開(kāi)發(fā)區的房地產(chǎn)價(jià)格又有了未來(lái)上漲的預期。
2005年以來(lái)中國房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，可能并不完全是由于地方政府直接推動(dòng)單一因素造成的結果。但是，當國家認為房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，并采取果斷的宏觀(guān)調控政策時(shí)，地方政府的不主動(dòng)性干預、執行力度不大甚至有意進(jìn)行庇護，則被輿論認為是2005年政策效果不大的重要原因。所以，國家改革和完善土地出讓金制度，尤其是通過(guò)三項改革措施，將會(huì )在一定程度上減少地方政府土地出讓金的分配份額，從而降低其推動(dòng)價(jià)格上漲的沖動(dòng)性力量。因為增大征地拆遷補償和農民社會(huì )保障，就相應減少了政府獲得的土地出讓金份額，也就是說(shuō)政府對土地出讓金的自由支配權和范圍受到了限制，這樣，就相應降低了其推動(dòng)房?jì)r(jià)和地價(jià)的沖動(dòng)力。
有利于構建合理的土地出讓金分配機制
眾所周知，中國目前仍然實(shí)行城鄉分離的土地制度，城市土地國有制，農村是土地集體所有制。應當說(shuō)，這一制度本身并沒(méi)有什么錯，中國幾十年來(lái)也一直實(shí)行著(zhù)這一制度。但是，在中國實(shí)行了土地有償化使用制度后，仍然實(shí)行原先的農民集體所有的土地必須征為國有后才能出讓?zhuān)@然是一種極其不平等的制度。另外，城鄉分離的土地制度的一個(gè)根本性?xún)热�，就是農村土地征用制度給農民利益造成了巨大損害。即農村土地征用制度不僅將農民排斥在了土地市場(chǎng)之外，無(wú)法參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)中的權益分配，而且即使在農村土地被征用中，農民也根本沒(méi)有參與權和決定權。加上征地補償標準自身的嚴重缺陷，即中國土地征用補償標準“產(chǎn)值倍數法”，未反映目前市場(chǎng)經(jīng)濟條件下土地的資產(chǎn)價(jià)值，而僅僅是一種土地產(chǎn)值的標準，土地補償費僅僅是土地交換價(jià)格很小的一部分。
近幾年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為利潤最高的產(chǎn)業(yè)之一，企業(yè)收益、政府收益，投資和投機者收益都大大增加，但許多以前擁有土地的農民，不僅沒(méi)有從中獲得應該獲得的收益，反而因此失去了就業(yè)保障和社會(huì )保障，這是極其不合理的。因此，改革土地出讓金制度，尤其是增大征地拆遷補償和農民社會(huì )保障，將會(huì )在一定程度上，減少農民的利益損失，使農民獲得一定的補償，對建立合理土地出讓金分配機制是非常有益的一次探索，而更深遠的意義就在于，它對中國進(jìn)行農村土地制度改革，建立城鄉統一的土地制度新模式具有巨大的促進(jìn)和推動(dòng)作用。當然，具體的土地出讓金分配比例和結構的確定，還需要進(jìn)行認真的分析研究。
土地“招拍掛”制度不能取消或減弱
有人認為，改革和完善土地出讓制度的重點(diǎn)就是要減少、減弱甚至取消土地“招拍掛”制度。這樣，才能降低地價(jià)，進(jìn)而降低房?jì)r(jià)。還有很多人認為房?jì)r(jià)上漲是因為地價(jià)上漲造成的，而地價(jià)上漲是由于土地“招拍掛”比例過(guò)大，導致土地出讓金過(guò)高引起了房?jì)r(jià)上漲。這種觀(guān)念和認識邏輯是很片面的。
因為，地價(jià)與房?jì)r(jià)是房地產(chǎn)價(jià)格體系的重要組成部分，二者并不是因果關(guān)系，而是一種互動(dòng)的關(guān)系，這一點(diǎn)應該首先澄清。土地出讓金制度改革是中國土地制度改革中最成功的一項，實(shí)行土地“招拍掛”是中國土地市場(chǎng)化改革的必然趨勢，因此，用分配制度存在不合理來(lái)否決整個(gè)土地出讓金制度，是不合適的。反過(guò)來(lái)說(shuō)，假如取消“招拍掛”制度，再回到土地劃撥或者協(xié)議出讓?zhuān)康禺a(chǎn)價(jià)格就會(huì )下降嗎？答案是否定的，因為那可能只會(huì )使得暗箱操作更加泛濫而不是降低房地產(chǎn)價(jià)格。(張琦)
