中新網(wǎng)11月13日電 據中國青年報報道，北京現代城業(yè)主劉守熙11月11日在北京市和諧社區中心舉辦的《物權法》建筑物區分所有權研討會(huì )上說(shuō)，對于小區的附屬設施、附屬建筑物是否屬于業(yè)主共有，法律上并沒(méi)有明確規定。
很多業(yè)主反映，建筑物區分所有權問(wèn)題一直困擾著(zhù)他們，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商究竟怎么來(lái)分，成為引發(fā)小區糾紛的主要原因�！段餀喾ā凡莅傅�76條規定：“建筑區劃內的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設的除外。會(huì )所、車(chē)庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有�！�
對此，廣西大學(xué)法學(xué)院教授孟勤國認為，建筑物區分所有權的問(wèn)題主要發(fā)生在共有部分上，但關(guān)于共有，只能由立法作出明確規定，在操作層面上，約定并不現實(shí)。
前全國人大常委會(huì )法工委經(jīng)濟法室主任魏耀榮則表示，《物權法》草案關(guān)于車(chē)位、車(chē)庫的歸屬可以由業(yè)主與開(kāi)發(fā)商約定的規定，至少在目前條件下，在缺乏有效機制保證的情形下是不可行的，無(wú)異于與虎謀皮，甚至可能成為開(kāi)發(fā)商蒙騙業(yè)主的手段。
孟勤國舉例說(shuō)，開(kāi)發(fā)商可以利用強勢地位，迫使業(yè)主接受不平等的條款。另外，業(yè)主和業(yè)主之間素質(zhì)不同，利益訴求也不同，所以這個(gè)利益關(guān)系之間是無(wú)法通過(guò)約定來(lái)解決的。
對此，有專(zhuān)家提出不同看法，如果將共有部分硬性規定為全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商為節約成本，很可能放棄建造會(huì )所之類(lèi)的設施。因為即使會(huì )所的成本由業(yè)主承擔，也會(huì )把房?jì)r(jià)提得很高。而這個(gè)擔心也是《物權法》立法委員會(huì )設計條款時(shí)具體考量過(guò)的。
對此，孟勤國解釋?zhuān)瑸榉乐归_(kāi)發(fā)商失去建造小區各種設施的動(dòng)力，他并不贊成小區內所有的東西都是業(yè)主共有，可以根據小區的不同檔次、需求，對一些大的方面明確規定由開(kāi)發(fā)商投資經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)權歸開(kāi)發(fā)商，其他則規定給業(yè)主。
有人主張，共有部分應該考慮成本，例如車(chē)庫，如果業(yè)主已經(jīng)分攤了其成本，在支付的房?jì)r(jià)里已包含，那么車(chē)庫就應該歸業(yè)主共有，而如果該成本沒(méi)有攤入房?jì)r(jià)里，就應該歸開(kāi)發(fā)商所有。
中國人民大學(xué)法學(xué)院民法中心高圣平博士說(shuō)，如果按照成本來(lái)決定車(chē)庫所有權的歸屬，這將對業(yè)主非常不利�，F在商品房的價(jià)格已不是完全取決于成本，房地產(chǎn)是暴利的行業(yè)，成本在這中間究竟占多少無(wú)法肯定，而且《物權法》很多規范都是強制性規范，在考慮物權共有部分應約定或是法定時(shí)，也應依照這個(gè)思路，法定由業(yè)主共有。
北京市律師協(xié)會(huì )物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主任孟憲生提出，如果法律對共有邊界的界定不清，一旦業(yè)主與開(kāi)發(fā)商在共有部分的所有權歸屬上產(chǎn)生矛盾，業(yè)主到法院立案時(shí)，法院要求業(yè)主證明自己的所有權，但業(yè)主或業(yè)委會(huì )無(wú)法證明誰(shuí)擁有這一權利，爭議就無(wú)法解決。(邢佰英）
