小常識

　　空置房定義：

　　官方：根據國家建設部、國家發(fā)改委、國家統計局最近發(fā)布的對商品房空置面積種類(lèi)進(jìn)行明確分類(lèi)的通知，從2003年統計年報開(kāi)始，將以商品房空置時(shí)間作為標準進(jìn)行劃分�？罩脮r(shí)間在1年以?xún)鹊臑榇�銷(xiāo)商品房；空置時(shí)間在1年以上3年以?xún)鹊臑闇�銷(xiāo)商品房；空置時(shí)間在3年以上的為積壓商品房。

　　市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的尾房、被法院罰沒(méi)、羈押的部分房屋、開(kāi)發(fā)商用于抵債的債權房都在空置房的范疇之內。

　　另有專(zhuān)業(yè)人士提出，已經(jīng)售出，但長(cháng)期無(wú)人使用的房屋也應納入空置房。

　　退稅“空置房”：

　　(1)1998年6月30日以前建成，但直到1999年8月1日尚未售出的商品住房，其界定的標準以工程質(zhì)量驗收合格證的簽署日期為準。

　　(2)1999年8月1日(含8月1日)以后至2002年年底以前，購買(mǎi)以上空置商品房并且交納了契稅的，方可享受全額退還契稅的優(yōu)惠。

　　另外，也有以“空置房”字面理解的所謂“空置房”，即開(kāi)發(fā)商建成而沒(méi)有銷(xiāo)售出去的商品房。

　　空置率的種類(lèi)：

　　空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照所依據的房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)型的不同，空置率可以分為存量市場(chǎng)的空置率和增量市場(chǎng)的空置率。

　　房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的空置率是指某一時(shí)刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區分房屋的新舊，無(wú)論是第一次進(jìn)入市場(chǎng)的新房屋，還是由于當前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒(méi)有確定新的使用者時(shí)，都可被視為空置房屋。

　　房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的空置率是指某一時(shí)刻新建房屋的空置房屋面積占一段時(shí)期新建房屋總面積的比率。這時(shí)的空置房?jì)H指第一次進(jìn)入市場(chǎng)的新房屋。

　　空置率、空關(guān)率比較：

　　空置房是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的專(zhuān)用名詞，嚴格概念上是指房屋竣工一年之后沒(méi)有實(shí)現銷(xiāo)售的房子，通俗地說(shuō)就是指市場(chǎng)上賣(mài)不出去的房子。這與一般人認為的沒(méi)有人住的“空房子”完全不同。所謂“空房子”其實(shí)指的是“空關(guān)房”，意即開(kāi)發(fā)商把房子賣(mài)給業(yè)主后，業(yè)主既不自住也不出租，房子沒(méi)人住形成“空關(guān)”空置房。

　　“空關(guān)率”的數據幾乎沒(méi)有機構能夠發(fā)布，因為實(shí)在是難以統計，只能是對某一兩個(gè)樓盤(pán)或小區進(jìn)行現場(chǎng)調查，得出相應樓盤(pán)或小區的“空關(guān)率”�！翱罩寐省�、“空關(guān)率”之所以必須嚴格區分，是因為它們所描述的市場(chǎng)形態(tài)完全不同。前者反映的是市場(chǎng)熱還是冷，空置率越高，表明樓市越冷，市場(chǎng)銷(xiāo)售不佳，房?jì)r(jià)有下跌的壓力，反之空置率極低，房?jì)r(jià)則將繼續上升；而后者反映的是投資性購房的冷熱程度，“空關(guān)房”較多意味著(zhù)業(yè)主購房不為自住需求，房屋的價(jià)值卻能體現出使用價(jià)值。

　　空置率的算法：

　　當前流行的空置率的計算方法有三種：

　　空置率＝全社會(huì )空置房面積/全部住房面積

　　空置率＝空置商品房面積/最近三年內竣工面積

　　空置率＝空置商品房面積/當年竣工面積

　　西方空置率的常用算法：

　　空置率＝待售、待租的住房面積/可用住房和其他商品用房出售和出租

　　有專(zhuān)家指出，這不適用于我國。由于西方國家的大規模城市化進(jìn)程早已結束，而中國才剛剛開(kāi)始。中國一年竣工的建筑面積就相當于所有發(fā)達國家的總和。