預售制加劇購房者與開(kāi)發(fā)商的矛盾

　　云南圣元律師事務(wù)所律師王冰說(shuō)，詐騙案件是一種極端表現，而由商品房預售制引發(fā)的糾紛在日常生活中多不勝數：有的開(kāi)發(fā)商采用夸大其詞的廣告和宣傳吸引購房者，當購房者付清房款后，常常遇到無(wú)法按期入��；難以取得房屋兩證；房屋的結構、面積、綠化、配套等與合同約定不符；隨意更改預售方案、時(shí)間、價(jià)格和規劃；房屋出現開(kāi)裂、漏水等質(zhì)量問(wèn)題。這些問(wèn)題使得購房者與開(kāi)發(fā)商的矛盾日益加劇。

　　記者采訪(fǎng)了幾名房地產(chǎn)資深人士，他們認為預售制的弊端還體現在以下幾個(gè)方面：第一，在當前房?jì)r(jià)不斷上漲的趨勢下，開(kāi)發(fā)商人為壓低項目的預售規模，甚至發(fā)展為分層、分單元辦理預售許可；第二，有些開(kāi)發(fā)商利用預售制的漏洞，從銀行套取、詐騙銀行信貸資金；第三，由于缺乏完善的住房登記制度，有的開(kāi)發(fā)商為牟取更多利潤，常使出一屋多賣(mài)、一屋多押的伎倆；第四，有些開(kāi)發(fā)商毫無(wú)投資能力，在施工時(shí)，讓建筑承包商帶資墊付，將成本轉嫁給建筑承包商，在取得預售許可證時(shí)，先后收取定金、預收款、首付款和整個(gè)房款，又將成本轉嫁給購房者；第五，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多申請了銀行貸款，也就意味著(zhù)將房地產(chǎn)的風(fēng)險轉嫁到銀行身上，一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生巨變或開(kāi)發(fā)商攜款潛逃，銀行將會(huì )面臨危機；第六，眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑借預售制和銀行貸款存活，無(wú)法形成優(yōu)勝劣汰的機制。

　　云南財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪教授說(shuō)，為了規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國家出臺了一系列規定，對商品房預售的條件和程序進(jìn)行了要求，開(kāi)發(fā)商在未取得預售許可證之前不能非法預售商品房�？捎行┪传@資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商仍采用認購、排號、發(fā)放貴賓卡、預約等方式向購房者變相收取定金、預訂款等費用，相關(guān)部門(mén)一再禁止卻禁而不止。

　　逐步取消預售制

　　不少人士希望徹底取消預售制，改為現房出售制�！伴L(cháng)遠來(lái)看應該取消，但現在不是最佳時(shí)機�！睆埡檎f(shuō)，預售制在解決房地產(chǎn)融資渠道單一、緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力、加速建設資金周轉等方面起到了重要作用，加之期房?jì)r(jià)格普遍低于現房?jì)r(jià)格，而建成后的價(jià)格勢必有所上漲，這些因素也被不少購房者所接受。更重要的是，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于供不應求階段，取消預售制會(huì )提高開(kāi)發(fā)商的融資門(mén)檻，導致短期內供應量緊張、房?jì)r(jià)上漲，也可能形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的寡頭壟斷局面，或是開(kāi)發(fā)商護盤(pán)惜售，延緩出市節奏等�！耙�認真研究后再逐步取消，以免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落波及到消費者�！睆埡樘岢�，“當下能否將預售時(shí)間后移，如把預售時(shí)間推移到主體工程完工、部分配套完成后再進(jìn)行�！�

　　王冰認為，商品房預售制的根本性缺陷在于立法僅僅設置了該項制度，卻在法律條款中沒(méi)有明確相應的監管手段和處罰措施�，F行政策下，開(kāi)發(fā)商違反相關(guān)規定，只需承擔與購房者簽訂的購房合同違約責任，而這份合同由開(kāi)發(fā)商提供，購房者無(wú)權選擇和更改。合同設定的違約成本相當低廉，放任了開(kāi)放商肆意違約的心態(tài)。而且即使發(fā)現開(kāi)發(fā)商存在違規行為，建設部門(mén)沒(méi)有執法權，在造成重大后果前，其他部門(mén)又難以介入，使得一些開(kāi)發(fā)商有空可鉆，因此很有必要明確處罰措施和標準�？山梃b國外一些城市的經(jīng)驗，引入保證金制度和第三方托管預售金制度等。

　　“應整合各部門(mén)資源，形成強有力的監管體系。如工商等部門(mén)應在事前對開(kāi)發(fā)商的資金狀況和開(kāi)發(fā)能力進(jìn)行嚴格審核，建設部門(mén)應在施工期間對其質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)，并審查建設內容是否與合同相符，司法、消協(xié)等部門(mén)應保證開(kāi)發(fā)商和購房者能進(jìn)行公平的房屋交接等�！蓖醣�說(shuō)。記者 李倩