高房?jì)r(jià)與“剛需”無(wú)關(guān)

　　中國城鎮化發(fā)展過(guò)程，必然會(huì )使越來(lái)越多的“進(jìn)城”居民渴望擁有一套屬于自己的住房。而在現行土地供給有限且被壟斷的情況下，住宅市場(chǎng)處于供需失衡狀態(tài)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商打著(zhù)“剛需”的口號，一邊謹慎地繼續拿地，一邊以此作為應對政府宏觀(guān)調控這只“看得見(jiàn)的手”的借口。高通脹背景下，住宅能夠保值增值，幾乎成為房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍信奉的“金科玉律”，公眾普遍預期已經(jīng)形成，出現房?jì)r(jià)下跌時(shí)停手觀(guān)望，卻在房?jì)r(jià)上漲時(shí)追漲購買(mǎi)的“怪”現象。而現行政策調控能否引導公眾回到理性預期狀態(tài)，難度似乎極大。

　　12月1日，《證券日報》記者采訪(fǎng)了曾拋出房?jì)r(jià)下跌20%論的專(zhuān)家之一，中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長(cháng)劉元春。針對所謂的“剛需”，劉元春認為這本身就是一個(gè)錯誤的概念。任何一種需求，都是需要投資者在自身收入的約束下，對價(jià)格進(jìn)行權衡而后，做出自身效用最大化的滿(mǎn)足后的選擇。劉元春認為，所謂的“剛需”，其真正的含義是消費者的自住型需求。在他看來(lái)，商品房的特殊性在于，它可以作為一個(gè)耐用的投資品存在。而不存在所謂“必須”購買(mǎi)一說(shuō)，“剛需是一個(gè)錯誤的概念，哪里有剛性需求呢？”劉元春認為，所謂“剛需”支持房?jì)r(jià)理論的提出，“對解決問(wèn)題是沒(méi)有好處的�！�

　　那么，如果所謂“剛需”就是自住型需求，那么所謂“剛需”支撐房?jì)r(jià)說(shuō)，翻譯過(guò)來(lái)就是居民為了能夠擁有一套住房，而使得房?jì)r(jià)居高不下，自己抬高自己購買(mǎi)商品的價(jià)格的說(shuō)法，豈不怪哉？

　　誰(shuí)是樓市泡沫幕后推手

　　真正推高房?jì)r(jià)的，在劉元春看來(lái)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡的現狀；而深層次的原因還在于制度問(wèn)題：其中，“供求不平衡的問(wèn)題還比較嚴重”，供求失衡引致房?jì)r(jià)上漲。當這一預期形成后，交替作用下房?jì)r(jià)投資投機行為出現。劉元春還拋出一個(gè)疑問(wèn)，在完全的市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境下，供需失衡引起套利行為出現本是一種正�，F象，某種程度上有助于改變市場(chǎng)供需失衡的狀態(tài)。但是，目前投資投機行為已經(jīng)有引致房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫化”的風(fēng)險，原因又何在？

　　在他看來(lái)，一是由于我國土地市場(chǎng)上存在著(zhù)商品房土地供給與工業(yè)用地、商業(yè)用地存在政策上的不一致。而現如今流動(dòng)性過(guò)剩和通脹背景下，資金涌入房市以求獲得高額回報不足為奇。

　　業(yè)內普遍認為，存在房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤率至少在40%左右。而萬(wàn)科的王石曾認為，過(guò)高的利潤空間往往意味著(zhù)風(fēng)險。話(huà)雖如此，資本的逐利性從未能阻止他們去冒險，包括萬(wàn)科在內。

　　即使在市場(chǎng)普遍認為政府此輪調控是“超預期”的，而樓市“新政”也力求對開(kāi)發(fā)商資金流進(jìn)行圍追堵截，但是總會(huì )有投資方愿意將資金注入，為房企“輸血”：股市再融資受阻、銀行信貸緊縮、預售款被監管？不怕，還有房地產(chǎn)信托和外資幫忙。公開(kāi)資料顯示，僅6-10月份期間就有至少37家上市房企或以股權質(zhì)押、轉讓?zhuān)�或以債權收購方式“繞道”信托融資，其中就包括浙江廣廈，在11月末委托華奧國際信托發(fā)行一只規模高達17.46億的集合信托產(chǎn)品。而有業(yè)內人士稱(chēng)浙江廣廈一直處于資金鏈緊張狀態(tài)，其經(jīng)營(yíng)情形不能稱(chēng)之為良好，信托資金似乎有“饑不擇食”之嫌。更遑論外資也在房地產(chǎn)市場(chǎng)游走，想趁機分一杯羹。