中央政府的八個(gè)組成部委日前作出一致決定，本月下旬開(kāi)始，他們會(huì )聯(lián)合展開(kāi)一項為期一年的專(zhuān)項整治，旨在圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設和交易中容易發(fā)生違法違規、權錢(qián)交易問(wèn)題的關(guān)鍵環(huán)節和重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查，并對在建且已進(jìn)入商品房預售環(huán)節的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行全面清理。
不難看出，政府正以更加務(wù)實(shí)的姿態(tài)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，決意對長(cháng)期紊亂的市場(chǎng)生態(tài)加以治理和整肅，以便及時(shí)有效地干預市場(chǎng)失靈的局面。這一點(diǎn)通過(guò)本次形成的整治決定得以顯示。
使失靈的市場(chǎng)回復成功運轉一直是樓市調控最具挑戰性的核心任務(wù)。綜合此輪長(cháng)達三年之久的樓市調控來(lái)看，今后的政策趨勢將會(huì )更多地圍繞這一點(diǎn)展開(kāi)。而本次專(zhuān)項行動(dòng)，則是對市場(chǎng)失靈狀況形成實(shí)質(zhì)性干預的肇始，它預示，有形之手已經(jīng)不可避免地伸入市場(chǎng)失控的重心地帶，欲有所指向性地施以調節。細辨本次行動(dòng)的“指向性”，我們不難得出上述結論。
其一，有形之手指向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設和交易環(huán)節的違法違規、權錢(qián)交易問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)利益主體繁雜、市場(chǎng)秩序紊亂、貪腐之風(fēng)頻現，這是諱莫如深的事實(shí)。粗略梳理一番，歷年的調控政策之中均沒(méi)有專(zhuān)門(mén)一項針對權錢(qián)交易現象而發(fā)起的專(zhuān)項整治，相應糾察機制亦不完備。不能不承認，這極易造成調控效率低下和調控工作反復。違法違規、權錢(qián)交易是樓市調控進(jìn)展的最主要阻礙之一，也是切實(shí)需要面對的主要市場(chǎng)失靈表現形式之一。
在此前提下，能否控制市場(chǎng)風(fēng)險、能否使市場(chǎng)回復均衡分配與穩定運行的狀態(tài)，取決于政府通過(guò)何種形式去建立一套監控系統，以應對房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門(mén)及工作人員在項目立項、土地取得、規劃審批、預售許可等環(huán)節違規審批、濫用權力等行為。今次由八部委聯(lián)合的專(zhuān)項行動(dòng)，可以看出政府清理調控障礙、扭轉市場(chǎng)失靈的決心。
其二，房屋預售環(huán)節被正式納入專(zhuān)項整治范疇。本質(zhì)而論，房屋預售制度是一種低效的分配工具，只能強化開(kāi)發(fā)商集團的壟斷能力，由此蛻變成一種壟斷銷(xiāo)售模式，這一模式是對流通渠道、商品數量、生產(chǎn)周期、銷(xiāo)控進(jìn)度等要素的悉數壟斷。更為不利的是，這種壟斷做大了開(kāi)發(fā)商集團的市場(chǎng)操控勢力，使開(kāi)發(fā)商集團成為住房資源的實(shí)際分配人，市場(chǎng)不能幸免地淪落為單極主體形態(tài)。無(wú)形中助長(cháng)了暗箱操作的便利以及由此堆積的市場(chǎng)風(fēng)險。
該類(lèi)模式曾一度受到詬病，極端觀(guān)點(diǎn)甚至要求將之取消，以便市場(chǎng)能夠擺脫困擾透明運行。專(zhuān)項整治決定對在建及預售項目進(jìn)行全面清理，這不啻是一種正面回應，表明對于預售制存在的問(wèn)題政府并非心不在焉，而是高度重視的，此次清理無(wú)疑只是一個(gè)開(kāi)端。據此分析，假定清理過(guò)程中發(fā)現預售制委實(shí)問(wèn)題多多，不堪承載全民住房供應大計，后續的改革勢不可免。
其三，本次專(zhuān)項整治是一個(gè)長(cháng)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作計劃中專(zhuān)辟的一部分。目前來(lái)看，政府對于樓市的專(zhuān)項清理與檢查不是短期之計，而是圍繞矯正市場(chǎng)失靈這一調控焦點(diǎn)目標出發(fā)，意欲更好地摸清市場(chǎng)深層次問(wèn)題以求取應對之道而做的先期準備，不能排除后續的措施將更具有指向和針對性。
扭轉市場(chǎng)失靈并非易事，但也是躲不起、拖不得的。雖然并不能將降低房?jì)r(jià)、擴大住房供給等問(wèn)題的解決如數寄托在一次集中的專(zhuān)項整治上，不過(guò)可以肯定的是，市場(chǎng)失靈的局面一旦被矯正，很多原本無(wú)解的問(wèn)題將勢如破竹地化解。由此，綜觀(guān)三年之久的調控，實(shí)際上每時(shí)每刻無(wú)不是在為該項工作構筑渠道，以備水到渠成之時(shí)。因而，房地產(chǎn)調控仍將配備更多的后續策略，其時(shí)段之跨度、處置之繁瑣可謂任重而道遠。(章劍鋒 廈門(mén)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心)
