日前，上海社會(huì )科學(xué)院完成的研究報告顯示，上海住宅市場(chǎng)出現了前所未有的變化，2006年的漲幅為-0.5%，這是2000年以來(lái)上海房?jì)r(jià)首次出現負增長(cháng)。而北京首批“兩限房”項目銷(xiāo)售限價(jià)全部確定，沒(méi)有超過(guò)市民測算的每平方米7000元的價(jià)格。這兩條信息對普通購房者來(lái)說(shuō)是個(gè)利好，但房?jì)r(jià)與城鎮家庭收入相比還是過(guò)高，按70平方米計算為7倍左右，一些城市的房?jì)r(jià)與收入比已達十幾倍甚至幾十倍，可以說(shuō)，0.5個(gè)百分點(diǎn)漲幅的回落和每平米不到7000元的房?jì)r(jià)，對中低收入需要購房的家庭來(lái)說(shuō)，住房夢(mèng)還是無(wú)法實(shí)現的。目前城鎮低收入居民中還有1260萬(wàn)個(gè)家庭住房非常困難，此外，兩億多進(jìn)城農民，絕大部分居住條件很差。保障基本住房是改善和保障民生的基本內容之一，解決低收入家庭住房問(wèn)題需要金融的支持。
金融支持包括宏觀(guān)金融調控和微觀(guān)金融保障措施。目前，相對寬松的信貸環(huán)境，一方面便利了具有真實(shí)居住需求的消費者，另一方面也助長(cháng)了投機者的炒作行為。適度從緊的貨幣政策將收縮銀行的貸款規模，一方面抑制市場(chǎng)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機泡沫，同時(shí)也會(huì )增加中低收入者購房的負擔。
從微觀(guān)金融保障來(lái)看，20多年來(lái)，我國住房建設和房地產(chǎn)經(jīng)濟持續高速發(fā)展，在住房需求持續強勁增長(cháng)的同時(shí)，住房金融業(yè)務(wù)持續快速發(fā)展。2006年底商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額超過(guò)22500多億元，公積金個(gè)人住房貸款余額超過(guò)3600億元。目前，我國住房金融體系仍存在一些需要解決的問(wèn)題，一是住房融資渠道過(guò)窄，金融工具和金融品種單一，缺乏完善的住房抵押貸款風(fēng)險分擔和轉移機制；二是政策性住房金融體系還不健全，住房公積金制度對中低收入家庭的保障作用沒(méi)有完全體現；三是住房金融市場(chǎng)發(fā)育程度較低，中介機構發(fā)展滯后，住房抵押貸款二級市場(chǎng)尚處于摸索階段；四是低收入家庭住房融資十分困難。中等以下收入的居民中只有不足5%的家庭有可能獲得住房商業(yè)貸款。
保障住房制度建設需要一套有效的金融支持體系。要健全住房金融體系，使其能夠有效覆蓋絕大多數社會(huì )群體，就是要建立商業(yè)性住房融資為主、政策性融資為輔的住房融資模式和運作機制，形成住房抵押貸款風(fēng)險分擔和轉移機制。
解決低收入家庭住房，需要拓寬住房金融融資渠道，大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)債券、房地產(chǎn)投資信托等資本市場(chǎng)融資工具，引導保險基金、養老基金等大規模的穩定的長(cháng)期資金進(jìn)入住房金融市場(chǎng)。要充分利用政策性金融的資金支持�，F有對購房者具有政策性特征的貸款支持只有住房公積金制度，但該體系目前運行效率較低，并未體現出對中低收入者應有的支持�？梢钥紤]把住宅公積金納入專(zhuān)門(mén)的住宅政策性銀行進(jìn)行管理，并把公積金貸款業(yè)務(wù)從商業(yè)銀行轉移到住宅政策性銀行，進(jìn)而統一并擴展政策性個(gè)人住宅信貸的渠道�？梢栽诠沧≌ㄔO中全面推進(jìn)金融創(chuàng )新，廣泛利用新的金融工具引入市場(chǎng)化資金。
健全的住宅保障體系，降低中低收入居民住房貸款的首付比率。一方面對特定住宅政策性金融業(yè)務(wù)提供最終貸款或存款保險，另一方面對低收入家庭或特定群體的住宅貸款提供擔保。通過(guò)引進(jìn)抵押貸款保險機制，把首付比率從30%降低到20%或15%，甚至10%或5%。對中低收入家庭作出優(yōu)惠信貸和保險政策安排，設計多樣化住房抵押貸款保險產(chǎn)品，對不同客戶(hù)群體的準入條件采取差別化管理。商業(yè)銀行介入面向中低收入居民的基本保障住房領(lǐng)域，積極參與和拓展中低收入家庭住房融資市場(chǎng)，鼓勵商業(yè)銀行加快住房金融的工具和品種創(chuàng )新，降低準入門(mén)檻，以較低的融資成本和豐富的融資功能滿(mǎn)足中低收入家庭購房融資需求。
目前已經(jīng)形成的銀行信貸為主的住房金融體系，還需要進(jìn)一步深化改革和加快發(fā)展，一是建立產(chǎn)品體系。要細分市場(chǎng)，有服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品。二是形成多層次的、多方位的市場(chǎng)體系。住房金融市場(chǎng)不僅要有間接金融的信貸市場(chǎng)，也應有直接融資的工具，不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級市場(chǎng)，也要有分擔一級市場(chǎng)風(fēng)險的二級市場(chǎng)，來(lái)解決住房貸款資金期限錯配和流動(dòng)性問(wèn)題。三是發(fā)展組織體系。除了直接向客戶(hù)提供資金的金融機構外，住房金融市場(chǎng)還應包括與住房建設、交易、消費等有關(guān)機構的參與，比如房產(chǎn)評估機構、貸款保險(擔保)機構、會(huì )計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評級機構等，形成市場(chǎng)風(fēng)險和收益對稱(chēng)、分擔機制等。
住房是基本民生，住房也是國民經(jīng)濟恒久的支柱產(chǎn)業(yè)。國家加強和改善宏觀(guān)調控，解決低收入家庭住房問(wèn)題，不僅為金融業(yè)改進(jìn)服務(wù)，創(chuàng )新金融產(chǎn)品和業(yè)務(wù)提供了前提，同時(shí)也為金融系統降低金融風(fēng)險提供了保障，可以說(shuō)，為金融業(yè)健康發(fā)展帶來(lái)了新機遇。(王曉欣）
