據媒體披露，最近不少小區的開(kāi)發(fā)商為了規避今年10月1日生效的物權法有關(guān)“無(wú)約定車(chē)位業(yè)主共有”的規定，正在忙于突擊賣(mài)小區車(chē)位。
雖然開(kāi)發(fā)商基于其依法銷(xiāo)售商品房資格而對其開(kāi)發(fā)的商品房有權銷(xiāo)售，但如果是利用物權法生效之前的法律空白點(diǎn)而突擊出賣(mài)小區車(chē)位，則極有可能損害小區業(yè)主的合法權益。而由于此類(lèi)情況具有一定的普遍性，因此應當引起相關(guān)部門(mén)的重視。在我看來(lái)，這一行為實(shí)際上是過(guò)于夸大了物權的絕對性，而忽略了其應有的相對性。
所謂物權的相對性，是指合法有效的物權應當是物權法所確認的權利，其所具有的法律效力不可能高于法律規定，因此，物權人享有和行使物權均必須是在法律允許的范圍之內。這就既要求大家認識到物權，尤其是所有權，是我國物權法予以保護的重要民事權利，也應當樹(shù)立物權相對性的法律觀(guān)念。這是每一個(gè)物權人依法享有和行使物權，處理好其與其他物權人之間法律關(guān)系的思想基礎，目標是平衡彼此之間的利益沖突，穩定社會(huì )經(jīng)濟關(guān)系。
按照物權相對性理念分析，如今一些開(kāi)發(fā)商突擊出賣(mài)小區車(chē)位的行為，不難發(fā)現，雖然開(kāi)發(fā)商是在根據其在商品房銷(xiāo)售前的登記備案而取得物權行為，但是，如果其過(guò)分強調自己權利人的利益，以追求套現為目的而忽略了法律對其權利行使的限制，其后果則可能是在小區車(chē)位購買(mǎi)者與小區業(yè)主之間形成新的利益沖突，不利于和諧社會(huì )的建立和發(fā)展。
首先，開(kāi)發(fā)商突擊出賣(mài)的小區車(chē)位不同于其他普通的財產(chǎn)，而是作為小區住宅、經(jīng)營(yíng)性用房的附屬設施。雖然，這些車(chē)位的使用功能與專(zhuān)業(yè)性停車(chē)場(chǎng)無(wú)二，而其突出特點(diǎn)在于小區停車(chē)位與相應的小區住宅或者經(jīng)營(yíng)性用房之間存在依附關(guān)系。因此，小區車(chē)位的權利歸屬和使用功能的實(shí)現是以小區住宅或者經(jīng)營(yíng)性用房的權利歸屬和使用功能的實(shí)現為前提的。
其次，小區車(chē)位的上述依附性決定著(zhù)其所有權或者使用權的取得有別于其他普通財產(chǎn)權利的轉讓。具體表現就是，小區車(chē)位所有權或者使用權的出讓必須優(yōu)先考慮本小區業(yè)主的使用需要，從而不得任意出讓給非本小區業(yè)主以外的第三人。正是在此意義上，物權法第74條第一款明文規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”。其法律精神在于本小區業(yè)主應當依法享有優(yōu)先購買(mǎi)或者優(yōu)先承租的權利。
再次，如果開(kāi)發(fā)商出賣(mài)小區車(chē)位的行為違反上述法律限制，將小區車(chē)位出賣(mài)給小區業(yè)主以外的第三人，或者某些小區業(yè)主所購買(mǎi)的車(chē)位超出其在本小區的住宅或者經(jīng)營(yíng)性用房專(zhuān)有所有權對應的使用需要而損害了小區業(yè)主的利益的，遭受損害的小區業(yè)主得以依據上述法律規則或者民法的公平原則，向開(kāi)發(fā)商和取得車(chē)位所有權的第三人或者業(yè)主進(jìn)行追索。需要強調的是，在物權法生效之前，因現行法無(wú)有業(yè)主建筑物區分所有權的規定，遭受損害的業(yè)主可以依據民法通則所確立的公平原則，行使追索權，用以保護自己的合法權益。
顯然，開(kāi)發(fā)商突擊出賣(mài)車(chē)位時(shí)，是否遵守了相關(guān)法律，就成為了衡量其出賣(mài)行為是否符合法律規則，能否取得預期效果的分水嶺。因此，為了避免因開(kāi)發(fā)商突擊出賣(mài)小區車(chē)位以及其他小區附屬設施而出現損害業(yè)主利益的隱患，給業(yè)主們保護合法權益提供有利條件，筆者認為有關(guān)部門(mén)應當采取必要的措施。
其一、房地產(chǎn)建設開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應當盡快根據物權法的立法精神，就小區車(chē)位等附屬設施的銷(xiāo)售、出租事宜制訂出規范性規定，明確要求開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售或者出租小區附屬設施時(shí)，必須以本小區業(yè)主為對象；
其二、房地產(chǎn)權屬登記部門(mén)在辦理小區車(chē)位等小區附屬設施的產(chǎn)權登記時(shí)，應當以產(chǎn)權登記申請人在本小區擁有住宅或者經(jīng)營(yíng)性用房所有權為前提，為此，應要求其提供相關(guān)的證明文件；
其三、司法部門(mén)應當針對物權法生效之前的空白期，就包括開(kāi)發(fā)商出賣(mài)車(chē)位等小區附屬設施等現行法未予規定的法律問(wèn)題，作出相應的司法解釋?zhuān)员銥?007年10月1日物權法的生效適用創(chuàng )造有利的過(guò)渡條件。(賈林青 作者系中國人民大學(xué)法學(xué)院副教授)
