北京市統計局和國家統計局北京調查總隊最新公布的數據顯示，一季度，北京現房銷(xiāo)售面積和期房銷(xiāo)售面積，分別比去年同期下降51.8%和28.6%，而房?jì)r(jià)仍然處于上漲軌道，漲幅比去年同期提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。
不難看出，北京房?jì)r(jià)正處于無(wú)量上升狀態(tài)。根據經(jīng)濟學(xué)常識，得不到交易量支持的價(jià)格存在內在的調整要求，甚至可能轉勢。然而，現實(shí)情況并不讓人樂(lè )觀(guān)。其一，在銷(xiāo)售量下降的同時(shí)，住宅施工面積和新開(kāi)工面積也在下降，分別比去年同期下降9.2%和33%。其二，社會(huì )保障性住房供應也在下降，北京一季度經(jīng)濟適用房施工面積和新開(kāi)工面積，分別比去年同期下降34.8%和31.8%。
顯然，倘若住宅施工面積和新開(kāi)工面積的下降趨勢持續下去，社會(huì )保障性住房供應再跟不上，將促使投資和投機性購房者入市，對無(wú)交易量支持的房?jì)r(jià)產(chǎn)生助推力量，從而，加大房市調控難度。
盡管我國接連對房市出臺嚴厲的調控政策，房?jì)r(jià)依然逆勢上漲，除了需求和投機因素的推動(dòng)，更大的一個(gè)因素在于，官商勾結造成了有效供給的不足，最常見(jiàn)的一個(gè)表現就是囤積居奇，制造并放大供不應求的緊張局面。因此，最近，國家8部委聯(lián)手出擊重點(diǎn)打擊官商勾結。
但是，官商勾結非常難以根治，因為打擊官商勾結雖然由8部委主導，最終還要由各級地方政府去實(shí)施，而各級政府恰是房市利益鏈條中一個(gè)最關(guān)鍵的主體。
所以，打擊官商勾結必須找到軟肋即官商勾結的聯(lián)結點(diǎn)。官商之所以勾結，主要在于兩者有共同的利益訴求，而哄抬房?jì)r(jià)恰是兩者實(shí)現利益最大化的共同途徑———這既是催生官商勾結的原因，也是房?jì)r(jià)非理性上漲的原因。
根據經(jīng)濟人原理，人思考和行為都是目標理性的，惟一試圖獲得的經(jīng)濟好處就是物質(zhì)性補償的最大化。對于地方政府而言，房?jì)r(jià)上漲不僅能增加財政收入，房?jì)r(jià)上漲帶動(dòng)的GDP增長(cháng)，在以GDP為核心考核官員政績(jì)的機制下，官員還能因此獲得更多的升遷機會(huì )。開(kāi)發(fā)商看準政府的這一軟肋，依附于政府共同謀求利益最大化，而兩者之間最大的一個(gè)利益聯(lián)結點(diǎn)就是土地增值。
為了追求自身利益最大化，地方政府總喜歡盡可能少地減少土地供應量，以使單位面積土地產(chǎn)生更大的增值效應。另一方面，地方政府在招商引資過(guò)程中，拼命壓低工業(yè)用地出讓價(jià)格，隨后再把這部分土地損失通過(guò)抬高住宅用地的價(jià)格彌補回來(lái)。這兩個(gè)因素決定了政府有抬高土地出讓價(jià)格的沖動(dòng)。
有了沖動(dòng)，剩下的就是實(shí)施，而目前的制度設計最大限度地幫助地方政府實(shí)現了利益訴求。地方政府從農民手中征用的土地，是以農業(yè)用地的標準給其補償的，它轉手就以建設用地的標準將土地出讓給開(kāi)發(fā)商，從中謀取了巨額差價(jià)。
開(kāi)發(fā)商在拿到土地后，也盡可能地將其囤積起來(lái)，人為減少土地的有效供應量，帶動(dòng)土地升值，隨后，再以增值后的土地價(jià)格計算成本，向購房者身上轉嫁。有些開(kāi)發(fā)商手中土地升值的部分甚至遠遠超過(guò)了它為獲得使用權而付出的成本。由于地方政府也是土地囤積的受益者，并且，它自己也在這樣干，因此，它常常對開(kāi)發(fā)商囤積土地的做法置之不理。這是囤積土地現象屢禁不止的根源。
問(wèn)題在于，土地增值部分憑什么由地方政府和開(kāi)發(fā)商分享？我國《土地管理法》規定，“城市市區的土地屬于國家所有”。而我國《物權法》規定：“法律規定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有�！闭鲎尩膬H僅是土地的使用權，并非所有權，所有權依然在國家手中，那么，土地增值部門(mén)也理應由全民共享。而現在國民不僅不是土地增值的受益者反而成為受害者，這是不公平的。
倘若能讓全體國民都能從土地增值中獲利，而不是聽(tīng)任土地增值部分被地方政府和開(kāi)發(fā)商壟斷，同時(shí)，改變目前以GDP考核干部政績(jì)的做法，那么，無(wú)論是地方政府還是開(kāi)發(fā)商，囤積土地的動(dòng)力將不復存在，官商勾結的聯(lián)結點(diǎn)也將基本消失。
因此，在房?jì)r(jià)迎著(zhù)調控政策上漲的情況下，應設計出新的制度，阻止地方政府和開(kāi)發(fā)商從土地增值中謀取暴利，把土地增值款集中起來(lái)，專(zhuān)款專(zhuān)用，用土地增值部分對中低收入者進(jìn)行購房補償，同時(shí)，嚴厲要求各級政府加大經(jīng)濟適用房和廉租房的供應量，如此，官商勾結的鏈條就很容易打破。(時(shí)寒冰)
