上海樓市“回暖論”甚囂塵上。近段時(shí)間，老是有朋友或陌生人向我咨詢(xún)現在該不該買(mǎi)房。雖然我對市場(chǎng)反彈的可持續性早就抱懷疑態(tài)度，但“某某樓盤(pán)一直在漲價(jià)”、“某某項目開(kāi)盤(pán)排隊搶房”的紛紜說(shuō)法，還是讓人有點(diǎn)“霧里看花”，心神不寧。
不可否認，繼3月份住宅成交量環(huán)比劇增88%，同比穩增6%之后，4月份成交形勢仍然躥紅，“五一房展會(huì )”的人氣也比3月份的“上海之春”旺了許多，熱銷(xiāo)樓盤(pán)的數量持續增加。尤其讓購房人著(zhù)急的是，部分新開(kāi)樓盤(pán)明顯提價(jià)，排隊現象“死灰復燃”，是繼續持幣觀(guān)望，還是立馬入市，確也是個(gè)艱難的抉擇。
應該說(shuō)，去年以來(lái)上海樓市的穩定態(tài)勢來(lái)之不易。爬得越高，跌得越慘。2003和2004年的過(guò)快增長(cháng)，使上海樓市在2005年的調控中經(jīng)歷了巨幅震蕩，吃盡了苦頭。到了2006年，相比北京、深圳、廣州等一線(xiàn)城市，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額、供求關(guān)系、房?jì)r(jià)等各方面的數據都堪稱(chēng)理想。如果能持續這種總體穩定、局部波動(dòng)的發(fā)展態(tài)勢，于政府、于百姓都是有利的。
過(guò)去兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整與穩定，主要得益于“國八條”和“國六條”的兩劑“猛藥”，而今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)在落實(shí)，在沒(méi)有重大新政出臺的情況下，上海樓市會(huì )否強烈反彈，答案是——可能性不大，但也絕非蓋棺定論。
所謂可能性不大，是因為供大于求將是市場(chǎng)常態(tài)。近日，上海房地產(chǎn)協(xié)會(huì )公布的數據是：2006年上海新增上市住宅超過(guò)2000萬(wàn)平方米，再加上1000萬(wàn)平方米左右的可售面積，住宅供求比約為1.5：1，目前在建住宅面積達6000萬(wàn)平方米。另外，潛在的供應還有4000萬(wàn)平方米已出讓但未開(kāi)工的住宅用地。因此而言，個(gè)別板塊、部分樓盤(pán)的量?jì)r(jià)齊升，并不能掩蓋整體供大求、大部分樓盤(pán)不冷不熱、小部分樓盤(pán)不死不活的事實(shí)。
但是“只見(jiàn)樹(shù)葉、不見(jiàn)森林”的自住客，難免為少數熱銷(xiāo)樓盤(pán)所鼓動(dòng)，在股市中漁利甚豐的投資客也會(huì )出于分散風(fēng)險的目的，適時(shí)回歸樓市。如此這般，重歸非理性的“反彈之路”，也在情理之中。如欲捍衛調控成果，避免歷史重演，則絕不能任市場(chǎng)自行其是。筆者認為，政府可考慮從加快推進(jìn)和完善政策性住宅方面動(dòng)點(diǎn)腦筋。
分析眼下上海的政策性住宅產(chǎn)品，僅包括廉租房和配套商品房，若把范疇再擴大些，“70/90”住宅也能沾點(diǎn)邊。廉租房解決的是“雙低”(最低收入保障和最低居住面積)人群，就算是到2010年澤被10萬(wàn)戶(hù)家庭，對市場(chǎng)也影響不大。配套商品房是最具上海特色的政策性產(chǎn)品，但由于它只定向供應動(dòng)拆遷戶(hù)，所以對于既買(mǎi)不起商品住宅、又不夠廉租房標準、還輪不到動(dòng)遷的“夾心層”群體來(lái)說(shuō)，無(wú)能為力。而且按去年出臺的《上海市住房建設規劃(2006-2010年)》，2006、2007年配套商品房新開(kāi)工量和竣工量均為200萬(wàn)平方米左右，不足每年住宅供應總量的十分之一。
“70/90”是個(gè)還算不錯的政策，但由于它只調整結構，而仍然實(shí)行“價(jià)高者得之”土地出讓規則，注定這種項目的價(jià)格短期內難以下降，廣大中低收入者仍然買(mǎi)不起。這一政策對市場(chǎng)的影響力只能等到明后年才會(huì )釋放。就目前而言，上海的政策性住宅還缺兩種產(chǎn)品有待彌補和完善。
其一是經(jīng)濟適用房。配套商品房與經(jīng)濟適用房性質(zhì)類(lèi)似，不同之處在于經(jīng)濟適用房是對全社會(huì )中低收入階層開(kāi)放的。從其他城市公布的《住房建設規劃(2006-2010年)》可知，很多城市都加大的經(jīng)濟適用房的建設力度，而且開(kāi)始探索租售并舉的新模式。上海如果能在繼續發(fā)揚配套商品房?jì)?yōu)勢的同時(shí)，規模適當地推出一些開(kāi)放度更高的經(jīng)濟適用房，則有益于緩和部分階層購買(mǎi)力不足的矛盾。
其二是限價(jià)商品住宅。這一政策性產(chǎn)品上海早已有所嘗試，2005年規劃的“‘兩個(gè)1000萬(wàn)’工程”中的“1000萬(wàn)中低價(jià)普通商品住宅”，正是這種性質(zhì)。遺憾的是由于種種因素，好點(diǎn)子卻沒(méi)能開(kāi)花結果。而現在反觀(guān)其他城市，廣州、北京、成都等多個(gè)城市都已“上路”，尤其是北京的“兩個(gè)1000萬(wàn)”規劃中，明確了三年內要建設1000萬(wàn)平方米限價(jià)商品住宅——有點(diǎn)抄襲上海的智慧，卻做得有滋有味。這一產(chǎn)品的政策性補貼比經(jīng)濟適用房少，在市場(chǎng)結構和行政機制的平衡上比較討巧。由于其價(jià)格比商品住宅稍低，對市場(chǎng)示范作用顯著(zhù)，如果能夠保證一定的供應量，則對于抑制房?jì)r(jià)和穩定民心意義重大。筆者認為，上海應該“朝花夕拾”，盡快研究推出限價(jià)房。(楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員)
