上周傳來(lái)消息，我省將在重點(diǎn)城區分地段定期或不定期公布各類(lèi)住宅價(jià)格社會(huì )平均水平，進(jìn)一步明確進(jìn)入商品房開(kāi)發(fā)成本的項目�！」忌唐贩砍杀�，能使房?jì)r(jià)透明嗎？對平抑房?jì)r(jià)會(huì )起到什么樣的作用？
南京自建房發(fā)起人邵角，曾公開(kāi)過(guò)南京上百家樓盤(pán)的建筑成本，是民間公開(kāi)商品房成本清單第一人�！肮忌唐贩砍杀就耆尚�，商品房成本主要包括土地成本、土建和安裝成本、政府規費、開(kāi)發(fā)商的運營(yíng)成本，前面3項都可以公開(kāi)，難于公開(kāi)的就是開(kāi)發(fā)商的運營(yíng)費用，涉及到企業(yè)的商業(yè)秘密�！鄙劢欠Q(chēng)。
采訪(fǎng)中，記者聽(tīng)到的并不是“一邊倒”的叫好聲。
“公布商品房成本意思不大�！碧K鼎房地產(chǎn)研究中心主任宋堅稱(chēng)，主要原因是，房?jì)r(jià)與建房成本的關(guān)聯(lián)并不緊密。房?jì)r(jià)的構成，已不是過(guò)去的成本加合理利潤這樣簡(jiǎn)單了，替代的定價(jià)方式是“想賣(mài)多少就賣(mài)多少”，定價(jià)標桿則來(lái)源于當時(shí)的市場(chǎng)行情。
一家開(kāi)發(fā)商交給記者的“××地塊可行性報告”顯示：這幅位于南京城東的地塊，樓面地價(jià)2650元/平方米，建安、管理、營(yíng)銷(xiāo)等成本3000-3500元/平方米，簡(jiǎn)單測算房?jì)r(jià)為6000多元/平方米，但開(kāi)發(fā)商在參考周邊樓盤(pán)價(jià)格后，擬定的價(jià)格為8500-11500元/平方米，每平方米利潤達3000-4000元。
極力主張公開(kāi)商品房成本的邵角也坦承，公布的數據“僅供參考”：如果是開(kāi)發(fā)商提供的成本數據，其中定有不合理的成本列支；如果是物價(jià)部門(mén)審核后得出的數據，也做不到準確，比如土地成本，就如同“迷宮”，真實(shí)成本難以考量。
拿南京來(lái)說(shuō)，該市對土地作價(jià)定出的最新規定是：取得使用權3年以上的土地，方可按評估方式測算地價(jià)進(jìn)入住房?jì)r(jià)格的成本。就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在取得土地使用權后，3年內開(kāi)發(fā)的房子，土地成本應該是相同的；到3年后，才會(huì )對土地成本重新評估核價(jià)。
“目前南京在售樓盤(pán)，多數是2004年左右拿的地，土地使用權多不滿(mǎn)3年，按規定，它們的地價(jià)應該相同。問(wèn)題是，在同一個(gè)行政區內、同一時(shí)間段里拿地，各地塊的房屋建筑安裝費用雖大致無(wú)異，但得地成本、拆遷成本卻迥然不同。這樣的作價(jià)方式，不科學(xué)�！鄙劢钦f(shuō)。
還有一些在售項目的土地，是以前協(xié)議劃撥的，成本很少，但這些樓盤(pán)公布出來(lái)的成本卻可能和高地價(jià)樓盤(pán)成本不相上下。有開(kāi)發(fā)商就透露說(shuō)，不會(huì )按真實(shí)地價(jià)算成本的，大不了增加一些名目，“很多時(shí)候存在人為操作�！�
顯然，當房?jì)r(jià)已經(jīng)不需要真實(shí)成本作為依托時(shí)，公布所謂的“成本”，也就失去了意義。
政府公布房?jì)r(jià)成本在我省已有先例。去年9月，鹽城市物價(jià)局出臺了國內首個(gè)“官方版”房?jì)r(jià)構成清單，希望藉此讓商品房定價(jià)更接近成本，有效遏制房?jì)r(jià)虛高。當地的做法是：先讓開(kāi)發(fā)商將各種成本數據報上來(lái)，然后舉行商品房定價(jià)集體會(huì )議，對開(kāi)發(fā)企業(yè)自報成本進(jìn)行監審，剔除其中的虛頭，然后，物價(jià)部門(mén)再與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，將監審后的商品房銷(xiāo)售基準價(jià)格公之于眾。
應該說(shuō)，這樣的成本開(kāi)支數據，對老百姓“明白消費”是有幫助的。但是，由于其中依然難以避免的人為因素，“成本公布”對房?jì)r(jià)的平抑作用尚難顯現。
邵角稱(chēng)，從短期看，公布房?jì)r(jià)成本，并不能平抑房?jì)r(jià)�！澳壳暗恼呦翊笥碇嗡�，更多的是在‘堵’，而不是在‘疏’。但要讓房?jì)r(jià)高水位降下來(lái)，不應是‘堵’，而應是‘疏’�！倍@個(gè)“疏”，他認為就是允許市場(chǎng)存在普通商品房、單位集資建房、民間合作建房、經(jīng)濟適用房等多種住房形式存在市場(chǎng)競爭充分了，價(jià)格就更透明了。
有專(zhuān)家建議，政府應更多采取合理引導需求與適當擴大供給“雙管齊下”的方式，緩解當前緊張的供需矛盾，達到穩定房?jì)r(jià)的目的，“用這樣的思路來(lái)替代公布商品房成本的做法，可能效果更好�！�(汪曉霞)
