【策劃人語(yǔ)】
芥川龍之介的《羅生門(mén)》名垂后世，享譽(yù)百年，黑澤明更讓世界了解它。故事中，主人公們之間自說(shuō)自話(huà)、互相矛盾的證言令一場(chǎng)官司陷入永無(wú)休止的爭論，真相沉入難解的迷霧。自此，“羅生門(mén)”也成為人性的繁雜詭譎和難以明辨的事實(shí)的代名詞。
今天，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在上演著(zhù)現代版的“羅生門(mén)”，調控政策是得到了有效執行還是成了無(wú)效的“空調”？關(guān)鍵的調節供應結構的政策，是根本的解決矛盾的方法還是一場(chǎng)“零和游戲”？金融大棒是起到了抑止投資的作用還是反而推高了房?jì)r(jià)成本？萬(wàn)眾期盼的住房保障制度，則究竟在地方得到了逐步完善，還是只是被消極地應付？
這些迷霧依舊籠罩。誰(shuí)，掌握著(zhù)這房?jì)r(jià)的真相？
政策調控：有效執行？無(wú)效空調？
“五一”節前，中國社科院以研究機構的身份發(fā)布“2007房地產(chǎn)藍皮書(shū)”，與作為政府代表之一的國家發(fā)改委的2007第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況報告遙相呼應。對比兩份權威報告，無(wú)論是政府還是學(xué)者對市場(chǎng)問(wèn)題可謂認識深刻、不無(wú)憂(yōu)心，卻又同時(shí)充滿(mǎn)希望�！斑@種面對問(wèn)題時(shí)內心清醒、口頭樂(lè )觀(guān)的主義，是目前樓市問(wèn)題難以切實(shí)解決的原因之一�！笔袌�(chǎng)上卻有這樣的非主流觀(guān)點(diǎn)。
社科院報告介紹2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要趨勢時(shí)用了以下總結：落實(shí)調控政策力度加大、住房供應結構將有所改善、解決居民住宅渠道多元化、節能環(huán)保型住宅將得到加快推廣、房?jì)r(jià)漲幅估計在5%以下。
這種論調與多數總結性報告的樂(lè )觀(guān)態(tài)度相似，報告預測，受結構需求的緩解，2007年中國商品房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅有望控制在5%以下。因為未來(lái)一兩年，中小戶(hù)型住宅的新增供應量將明顯增加，這對緩解目前的樓市結構矛盾和房?jì)r(jià)上漲行情有極大的推動(dòng)作用。
而另一邊，一些專(zhuān)家對這一樂(lè )觀(guān)估計并不完全認同�！耙晕覀兊墓烙�，2007年房?jì)r(jià)漲幅能和去年的5.5%保持相當已屬不易，只要略有下降，市場(chǎng)都會(huì )大跌眼鏡，如果說(shuō)控制在5%以下，我認為是不可能的�！鄙虾Ｒ晃恢康禺a(chǎn)專(zhuān)家稱(chēng)。
當結構調整成為解決房?jì)r(jià)上漲的核心法碼時(shí)，市場(chǎng)人士卻未必認同�！胺康禺a(chǎn)作為經(jīng)濟社會(huì )的成員之一，其價(jià)格上漲是由多種經(jīng)濟現象綜合而成的結果。其中包括人民幣升值帶來(lái)的外資投資沖動(dòng)，股市投資收益的重要出口等。加上內需的持續旺盛，房?jì)r(jià)不會(huì )因結構上的些許變化而產(chǎn)生簡(jiǎn)單的連鎖反應�！鄙虾Ｒ拙友芯吭悍康禺a(chǎn)研究所所長(cháng)李戰軍認為。
而從未來(lái)幾年的長(cháng)遠趨勢看，在土地供給大幅縮小的情況下，住房供應市場(chǎng)的充裕局面并不容易實(shí)現。社科院報告稱(chēng)，2006年土地開(kāi)發(fā)面積和新開(kāi)工面積均達到2000年以來(lái)的最高，但是土地購置和竣工面積與2005年相比均有所減少。
面對保護耕地和房地產(chǎn)土地需求增加的矛盾，中央政府試圖從已批準但未開(kāi)工的閑置建設項目中尋求突破。而閑置土地的收回工作的進(jìn)展速度卻遠沒(méi)有房?jì)r(jià)上漲般節節攀升�！斑@和閑置建設項目的繁雜背景相關(guān)。相比一線(xiàn)城市，全國大量中小城市的閑置項目收回則更難�！币晃恍熘蓍_(kāi)發(fā)商告訴記者。
金融手段：抑制投資？房?jì)r(jià)轉嫁？
穩定房?jì)r(jià)的一般做法是緊縮貨幣、管理貨幣、增加稅收�！叭ツ晡覀円彩怯昧诉@三種方法，但是，實(shí)踐來(lái)看，這三種辦法的結果是增加房?jì)r(jià)�！敝袊ㄔO部原副部長(cháng)、中國房地產(chǎn)原協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)楊慎稱(chēng)。
為防止經(jīng)濟過(guò)熱，兩年來(lái)，從金融手段出發(fā)抑制需求的做法此起彼伏。首當其沖的是央行屢次上調金融機構貸款基準利率，同時(shí)提高首付款比例門(mén)檻。去年6月1日起，除購買(mǎi)自住住房且套型建筑面積在90平方米以下的情況可以首付款比例20%外，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例一律不得低于30%，被各商業(yè)銀行稱(chēng)為房貸鐵律和底線(xiàn)。
另一邊，購買(mǎi)二手房需繳納個(gè)人所得稅的政策已經(jīng)開(kāi)始落實(shí)。開(kāi)發(fā)商的土地增值稅、購房人的物業(yè)稅等也在開(kāi)始執行和醞釀的過(guò)程中。金融和稅務(wù)部門(mén)希望借此控制投資性和抑制投機性購房需求，以變相拉低房?jì)r(jià)。但殊不知，這三者的成本都可能通過(guò)賣(mài)方轉嫁到消費者，“所以，主觀(guān)上想為老百姓做好事降低房?jì)r(jià)，客觀(guān)上卻是越調越高�！睏钌魈寡�，“我們是沒(méi)有這方面的經(jīng)驗�！�
住房保障：逐步完善？消極執行？
執政層在看到傳統的調控手法被指變相抬高房?jì)r(jià)后，終于在去年下半年開(kāi)始，將工作重心中及時(shí)加入了社會(huì )住房保障的內容。其實(shí)，住房保障體制早已有之。中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )原會(huì )長(cháng)楊慎介紹，當時(shí)提出來(lái)的住房保障結構是實(shí)行三種不同的產(chǎn)品供應，即商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房。而在此輪的房地產(chǎn)調控中，廉租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)商品房……住房保障體系也越來(lái)越明晰。
一些業(yè)內人士認為，在新的經(jīng)濟、市場(chǎng)發(fā)展形勢下，住房保障體系制度也有待進(jìn)一步地健全�！叭缌夥恐贫�，政府不一定掏錢(qián)造房子，用貨幣直接補貼使增強他們的購房能力也是要大力發(fā)展的一種方法。用這樣的辦法來(lái)解決多數群眾的住房問(wèn)題，實(shí)行住房大眾化的消費政策�！�
但是，截至目前，各地執行廉租房制度的效果情況鮮見(jiàn)報端。社科院報告稱(chēng)，目前，我國住房保障體系仍然滯后，為中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供應中的比重比較低，覆蓋面比較小，資金來(lái)源缺乏制度化保障。廉租房制度在一些城市處于起步階段，沒(méi)有建立起住房保障、家庭檔案的申請審批制度。經(jīng)濟適用房投資不僅從2000年持續滑坡，而且仍然存在許多需要改進(jìn)和完善的問(wèn)題。
調節供應：根本方法？零和游戲？
面對房?jì)r(jià)持續上漲，最鼓舞人心的政策無(wú)外乎是結構調控政策的出臺。根據國家要求，未來(lái)70%以上的住宅土地供給用于小戶(hù)型開(kāi)發(fā)。同樣，90平方米以下住宅面積需要占全部供應面積的70%以上。部分專(zhuān)家認為，結構調控政策不僅可以解決中國人地少的居住矛盾，而且可以因為大量中低收入家庭居住需求得到滿(mǎn)足，進(jìn)而緩解由住房問(wèn)題引發(fā)的社會(huì )矛盾，是一勞永逸的根本方法。
而本周，樓市名人任志強以“增加什么樣的供給”為題發(fā)表博客文章，其中提到的結構調控的“零和游戲”觀(guān)點(diǎn)受到了不少市場(chǎng)人士的認同。在有限的，甚至是逐漸縮小的土地供給資源中，大力增加了小戶(hù)型比重，勢必增大大中戶(hù)型的供給壓力，變相使后一類(lèi)型的供需失衡。樓市或正在表面樂(lè )觀(guān)的形勢下醞釀一場(chǎng)新的供需矛盾，并最終反促了價(jià)格的更快飆升。
“實(shí)際的市場(chǎng)中由于收入分配的增長(cháng)與向高收入傾斜的不平衡，高標準的需求旺盛，供給也向高利潤和高標準的生活質(zhì)量的產(chǎn)品傾斜，這就在被嚴控的土地總量中產(chǎn)生了供給結構中的非平均分配。當高檔房產(chǎn)量增加時(shí)，市場(chǎng)的平均房?jì)r(jià)自然會(huì )被向上拉動(dòng)，而面向中等收入家庭的產(chǎn)品就相對減少并形成了新的社會(huì )矛盾�！比沃緩姺Q(chēng)。
“國家有政策了，未來(lái)90平方米以上的戶(hù)型供應越來(lái)越少，有錢(qián)買(mǎi)不到�！庇浾咴谖逡环空箷�(huì )上曾聽(tīng)到售樓處促銷(xiāo)人員向購房人介紹。從去年下半年住房結構調控政策出臺后，北京、上海等地的大戶(hù)型房?jì)r(jià)上漲已成不爭的事實(shí)。并成為一些投資者再次在樓市囤積居奇的新動(dòng)力。
任志強認為，年輕一族的剛性需求更多的集中于小戶(hù)型，但市場(chǎng)中這些剛性需求所占的比重僅為35%，更多的則為改善性需求。專(zhuān)家表示，零和的變化并不能解決結構性的問(wèn)題，結構最終要靠市場(chǎng)中的供求關(guān)系博弈來(lái)調節。 (柯鵬 于兵兵)
