新聞背景:
5月18日，中國人民銀行宣布，從2007年6月5日起，上調存款類(lèi)金融機構人民幣存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。從2007年5月19日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率。其中，金融機構一年期存款基準利率上調0.27個(gè)百分點(diǎn)，調整后執行3.06%的利率標準；一年期貸款基準利率上調0.18個(gè)百分點(diǎn)，調整后執行6.57%的利率標準；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應上調0.09個(gè)百分點(diǎn)。
這是近10年來(lái)中國首次同時(shí)宣布上調存款準備金率和存貸款基準利率。就上調存貸款基準利率而言，這是央行自2004年以來(lái)第5次動(dòng)用調整基準利率。作為上調存款準備金率，這是央行自2006年以來(lái)第8次上調存款準備金率，今年第5次動(dòng)用這一貨幣政策工具。這次調整后，普通存款類(lèi)金融機構將執行11.5%的存款準備金率標準。
央行稱(chēng)，本次小幅上調金融機構人民幣準備金率和存貸款基準利率，旨在加強銀行體系流動(dòng)性管理，引導貨幣信貸和投資合理增長(cháng)，保持物價(jià)水平的基本穩定。
那么，對于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生什么樣的影響呢？記者為此采訪(fǎng)了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中的有關(guān)業(yè)內人士。
對于本次加息，國內著(zhù)名的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構“我愛(ài)我家”的新聞發(fā)言人胡景暉接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：加息和上調存款準備金率對于給宏觀(guān)經(jīng)濟降溫，穩定物價(jià)，抑制股市和樓市泡沫化短期內會(huì )產(chǎn)生一定的作用，但是解決不了當前中國樓市和股市的根本問(wèn)題。
●加息將抑制二手房?jì)r(jià)過(guò)快上漲
本次加息對于樓市的影響，“我愛(ài)我家”的胡景暉認為，作用一定會(huì )是積極和多方面的，但解決不了當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問(wèn)題。他分析說(shuō)，連續加息會(huì )抑制房產(chǎn)的投資型購買(mǎi)需求，減少在新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的投資性購買(mǎi)。但由于在加息前，新房市場(chǎng)的投資型購買(mǎi)需求已經(jīng)明顯衰減，而二手房市場(chǎng)的投資型購買(mǎi)本來(lái)就不足10%，所以此次加息對于房產(chǎn)投資的抑制作用是有限的。但對于已經(jīng)購房投資的業(yè)主，由于房?jì)r(jià)上漲已經(jīng)到達高位，加之房屋租金整體水平的穩定和高檔物業(yè)租金價(jià)格的持續走低，物業(yè)持有稅增收在即，而加息后其持有成本會(huì )進(jìn)一步增加,所以一部分已經(jīng)購房投資的業(yè)主會(huì )因為本次加息而選擇出售手里持有的投資型房產(chǎn)，從而增加二手房的房源供給，緩解二手房房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭。
●加息后，緊湊型戶(hù)型和低總價(jià)房產(chǎn)將受青睞
本次加息對自住型需求幾乎起不到抑制作用。自2005年宏觀(guān)調控以來(lái)，房地產(chǎn)自住需求仍然呈現出剛性狀態(tài)。2007年和2008年這兩年進(jìn)入新一輪婚育高峰期，自住型需求會(huì )更加強烈。
此次加息后，15年期20萬(wàn)元房產(chǎn)按揭貸款的月供負擔才增加8.29元，可見(jiàn)加息對自住購房群體的影響不大。當然，連續加息會(huì )影響到自住型購房的傾向。許多自住型購房者會(huì )傾向選擇購買(mǎi)緊湊型戶(hù)型和低總價(jià)房產(chǎn)，從而盡量少貸款或不貸款，以減輕或避免貸款的利息負擔，中小戶(hù)型房產(chǎn)會(huì )進(jìn)一步受到購房人青睞。
●適應加息周期的房貸產(chǎn)品將受購房者歡迎
胡景暉還分析說(shuō)，本次加息會(huì )進(jìn)一步加劇銀行間房產(chǎn)貸款的競爭格局。在經(jīng)歷了連續加息的心理洗禮后，此次加息應該不會(huì )引發(fā)大規模的提前還款。但連續加息后，購房人會(huì )傾向于選擇固定利率貸款，能夠減輕還款壓力的房貸產(chǎn)品———如雙周供以及與提前還款對接的房貸產(chǎn)品———如氣球貸等等。所以，能夠推出更多適應加息周期的房貸產(chǎn)品的銀行將占得市場(chǎng)先機。本次加息中，雖然個(gè)人住房公積金貸款利率相應上調0.09個(gè)百分點(diǎn)，但住房公積金貸款相比商業(yè)貸款的低利率優(yōu)勢仍然明顯，相當一批購房人還要傾向于使用公積金貸款。
●房?jì)r(jià)上漲過(guò)快等樓市根本問(wèn)題尚無(wú)法解決
雖然，加息對房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生一系列積極影響，但仍然無(wú)法徹底解決房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，供應結構不合理，廣大中低收入階層居住困難等根本問(wèn)題。加快建立保障性住房機制，增加中低價(jià)房屋的供應量，大力發(fā)展存量房市場(chǎng)和增加二手房房源的有效供給才是出路所在。
●此次加息后股市的“牛勁兒”不會(huì )就此消退
胡景暉還給記者分析說(shuō)，本次加息也難以降低股票市場(chǎng)的熱度，防止A股市場(chǎng)泡沫化應該采取其他措施。
存款利率和貸款利率的同時(shí)上調雖然直接增加了投資股票和基金市場(chǎng)的直接成本和機會(huì )成本，但是，相比于股價(jià)的快速上漲，這點(diǎn)資金成本的增加幾乎是微不足道的。而且，自從2006年股市進(jìn)入牛市以來(lái)，已經(jīng)實(shí)施的3次加息都帶來(lái)股市的進(jìn)一步上漲。所以，此次加息后，股市的“牛勁兒”恐怕不會(huì )就此消退。防止A股市場(chǎng)泡沫化應該加快優(yōu)質(zhì)企業(yè)的境內上市步伐，讓已經(jīng)在境外上市的企業(yè)回歸A股市場(chǎng)，盡快剝離中小企業(yè)板轉而成立中國自己的創(chuàng )業(yè)板市場(chǎng)(地點(diǎn)可以選在天津)，增加QDII的境外投資額度等等。
●連續加息會(huì )進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)
胡景暉還提出了自己的觀(guān)點(diǎn)：加息作為常規調控手段和貨幣政策，在中國目前的匯率政策和產(chǎn)業(yè)調整的大背景下不宜過(guò)于頻繁的使用。
對此，他進(jìn)而解釋說(shuō)，加息作為常規調控手段和貨幣政策，在中國目前的匯率政策和產(chǎn)業(yè)調整的大背景下不宜過(guò)于頻繁的使用。加息雖然對宏觀(guān)經(jīng)濟降溫和穩定物價(jià)有直接作用，但也是一把雙刃劍，由于目前人民幣升值的壓力巨大，連續加息會(huì )進(jìn)一步增加人民幣升值的壓力和預期，加劇熱錢(qián)的涌入，從而進(jìn)一步推高房產(chǎn)、股票等資產(chǎn)的價(jià)格，加速泡沫化進(jìn)程，所以加息不能過(guò)于頻繁。目前，“為錢(qián)找出路”才是解決“流動(dòng)性過(guò)�！眴�(wèn)題的良方。為此，胡景暉提出幾個(gè)方式，比如：加快壟斷行業(yè)向民營(yíng)資本開(kāi)放，加速股票市場(chǎng)擴容和優(yōu)質(zhì)企業(yè)上市，大力發(fā)展企業(yè)債券市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)和創(chuàng )新更多的金融衍生投資產(chǎn)品，鼓勵民間資本參與國家重大基礎設施建設，適度引導國內資金海外投資等都是可以采用的方式。(徐曼)
