匯豐與萬(wàn)事達卡國際就北京、上海及廣州富裕人群進(jìn)行合作研究并于近日發(fā)布報告稱(chēng)，在上述3個(gè)城市中, 年收入逾2.5萬(wàn)美元的富裕家庭在2005年估計有113萬(wàn)戶(hù), 預計2015年會(huì )增至超過(guò)390萬(wàn)戶(hù)。
研究結果表明，上海富戶(hù)將由2005年60.73萬(wàn)戶(hù)增至210萬(wàn)戶(hù)，消費也將由2005年的37億美元升至294億美元。
業(yè)內人士分析，由于中國經(jīng)濟強力增長(cháng)，匯豐與萬(wàn)事達的數據預測，存在極大的實(shí)現可能。而隨著(zhù)上海市民收入的進(jìn)一步增長(cháng)，房地產(chǎn)消費支出也水漲船高，不但會(huì )帶動(dòng)房?jì)r(jià)繼續上升，更會(huì )影響上海樓市未來(lái)的消費趨勢和供應結構。
200萬(wàn)住宅或成主流
大部分行業(yè)人士認為，匯豐與萬(wàn)事達的上述預測，將支撐本來(lái)就已經(jīng)很高的上海房?jì)r(jià)繼續上漲。
易居地產(chǎn)研究院院長(cháng)助理楊紅旭認為，房?jì)r(jià)長(cháng)期走高，是必然趨勢。其中，人均可支配收入的持續走稿及大批中產(chǎn)家庭的誕生是最主要的支撐因素。按目前的房?jì)r(jià)增長(cháng)趨勢，每年的增幅應該在5%左右，再根據8:1的房?jì)r(jià)收入比，即可以預測未來(lái)房?jì)r(jià)。
目前的房產(chǎn)消費主流是總價(jià)60-100萬(wàn)元價(jià)位段的住宅產(chǎn)品，而中環(huán)內的新房?jì)r(jià)格都已經(jīng)接近或超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。假設房屋總價(jià)以年均5%幅度的漲幅，2015年的中環(huán)附近的房?jì)r(jià)至少將達到1.55萬(wàn)元/平方米。
如果以8：1的房?jì)r(jià)收入比計算，由于至2015年，上海年收入超過(guò)2.5萬(wàn)美元的戶(hù)數將達到210萬(wàn)戶(hù)，可以預計160萬(wàn)總價(jià)的住宅將成為上海房地產(chǎn)消費主流。
而更有業(yè)內人士認為，2015年的主流產(chǎn)品，應該是總價(jià)200萬(wàn)左右的住宅。
中高端物業(yè)需求將釋放
“隨著(zhù)上海市民未來(lái)消費能力的進(jìn)一步提升，中高端物業(yè)的消費需求將被釋放�！敝性禺a(chǎn)研究咨詢(xún)部總監陳寧認為，上海市民的住房消費將面臨不斷改善的進(jìn)程。
陳寧表示，即便是目前的中低收入家庭，也有可能因為收入的大幅提升，而激發(fā)購買(mǎi)高檔物業(yè)的需求。居民收入的不斷增加也會(huì )進(jìn)一步刺激租賃市場(chǎng)的房屋租賃需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)居住需求更為旺盛。
但他認為，這個(gè)增長(cháng)的勢頭，應當是逐步和緩慢的。并且，盡管市民對中高端物業(yè)的需求將逐漸旺盛，但是中低端物業(yè)市場(chǎng)仍然會(huì )存在。中低檔房屋市場(chǎng)，可能比目前略有減小，但絕對不會(huì )喪失。因為，不管在什么時(shí)候都會(huì )有中低收入群體存在。
行業(yè)外人士不“看漲”
盡管業(yè)內人士大多因為匯豐和萬(wàn)事達的報告而“看漲”未來(lái)上海樓市。但上述觀(guān)點(diǎn)并不被行業(yè)外人群所認同。
向來(lái)看空樓價(jià)的黃祖斌認為，高收入人群早已經(jīng)購買(mǎi)了房地產(chǎn)，沒(méi)有再購房的剛性需求。同時(shí)，上海樓市也將逐步恢復理性，隨著(zhù)未來(lái)房?jì)r(jià)的可能下調，人們將不會(huì )再迷信“購房保值”的說(shuō)法。特別是目前租售比太過(guò)懸殊。投資客不是因為房屋的租售比合理購房,而是因為預期未來(lái)房?jì)r(jià)仍會(huì )大漲而買(mǎi)房。隨著(zhù)這種預期破滅,房子的功能只能出租收取租金。
雖然，隨著(zhù)市民收入的增長(cháng)，租金支付能力及房屋租賃的檔次、價(jià)格都將有所提升，但提升幅度不會(huì )很大。租售比因此短期內仍然存在較大距離。
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調查：65%內地富裕階層認為房產(chǎn)投資最受歡迎
匯豐銀行與萬(wàn)事達卡國際日前發(fā)表了一份有關(guān)內地富裕人士的調查表示，2005年北京、上海及廣州的年收入逾2.5萬(wàn)美元的富裕家庭達113萬(wàn)戶(hù)，預期到2015年將增至超過(guò)390萬(wàn)戶(hù)；而非生活必需的消費額則由2005年的69億美元，急升至2015年的549億美元；受訪(fǎng)者全部已擁有個(gè)人房地產(chǎn)，并有65%及26%的分別擁有2項及3項房地產(chǎn)，其中有65%的受訪(fǎng)者認為房地產(chǎn)是最受歡迎的投資，認為內地股票及人民幣定期存款受歡迎的分別占35%及34%。(楊羚強)
