嘉賓：馬冀 中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理
薛建雄 天天房展網(wǎng)研究中心分析師
不知不覺(jué)中，2006年哄動(dòng)一時(shí)的房地產(chǎn)調控“國六條”已與房地產(chǎn)市場(chǎng)“親密接觸”了一年。那么，在有“國六條”相伴的一年中，房地產(chǎn)市場(chǎng)
究竟發(fā)生了怎樣的變化？為樓市“降火”的一系列調控政策有哪些發(fā)揮了作用？還有哪些不到位的地方？本期的上證第一演播室就請來(lái)業(yè)內人士與大家一起交流，與網(wǎng)友進(jìn)行討論。
調控措施影響有先后
主持人：您認為“國六條”及其后的各類(lèi)調控措施中對樓市影響比較明顯和尚不明顯的有哪些？
薛建雄：土地審查、懲治腐敗的效果，從短期來(lái)看非常明顯，但對樓市的影響可能要2年后才會(huì )表現出來(lái)，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期決定的。另外，這是一個(gè)需要長(cháng)期不斷堅持，并保持高度警惕的行政手段。
加稅的效果非常明顯，加息的效果則是隱性的，它們都可以抑制一些邊界需求，讓那些可買(mǎi)可不買(mǎi)的人放棄購房計劃，還有承受能力相對較弱的人買(mǎi)更小的房。然而，目前房?jì)r(jià)還處于上升通道，人們都因預期房?jì)r(jià)還會(huì )漲而買(mǎi)房，對加息等的考慮甚少，但是到了房?jì)r(jià)下跌的時(shí)候，抑制需求的效果就會(huì )馬上浮出水面。
到目前為止，表現還不明顯的就是“70/90結構調控政策”，但我認為這個(gè)政策未來(lái)的威力會(huì )是最大的。在我國人多地少的情況下，減少人均使用面積、建小戶(hù)型可以起到有效緩解資源緊缺、戰略上取得土地資源最大化利用的作用。對未來(lái)房?jì)r(jià)的上漲也可以起到有效的抑制作用，但這并不意味著(zhù)把房?jì)r(jià)打壓下去，只是相對于都建大戶(hù)型來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)的漲幅會(huì )小很多。
調控著(zhù)力點(diǎn)在于執行
主持人：您認為“國六條”出臺前后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了哪些變化？
馬冀：我覺(jué)得“國六條”的出臺是對之前已出的調控政策的補充和再次強調，可以看出國家把百姓房和民生房作為今后一段時(shí)間內調控的側重點(diǎn)。對于上海樓市來(lái)說(shuō)，一、二手房市場(chǎng)基本上都是在“九部委15條意見(jiàn)”出臺后出現成交下滑。不過(guò)從成交絕對數量上看，下滑的程度都不如2005年政策出臺后來(lái)得劇烈，市場(chǎng)并沒(méi)有出現一片蕭條的局面。而從“國六條”實(shí)施至今的情況看，特別是今年3月以來(lái)開(kāi)始逐步觸底反彈，如今價(jià)量齊升的態(tài)勢非常明顯。
主持人：都說(shuō)5、6月份是宏觀(guān)政策的“高發(fā)期”，而從今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，宏觀(guān)面的情況依然不是最令人放心的，所以有人預期第三輪樓市調控可能也已箭在弦上，您認為今年調控大棒會(huì )否再次揮舞？著(zhù)力點(diǎn)會(huì )在哪些方面？
馬冀：至少從目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，我覺(jué)得完全在國家宏觀(guān)政策的調控范圍之內，當然一些地方的房?jì)r(jià)依然漲聲依舊。我覺(jué)得未來(lái)全國范圍“一刀切”的局面將會(huì )有所改變，逐步從中央調控轉向地方調控，這樣才會(huì )更符合國家的根本精神。至于第三輪調控，我覺(jué)得在目前的情況下還沒(méi)有必要，當然類(lèi)似于加息之類(lèi)的金融措施還有可能再次運用，今后的調控著(zhù)力點(diǎn)更多還是會(huì )放在對于既有政策的執行層面，所以地方可能會(huì )結合市場(chǎng)現狀出臺一些細則進(jìn)行一定的調節和干預。對上海來(lái)說(shuō)，如何釋放前期積壓的剛性需求，如何引導日益增長(cháng)的改善性需求，這才是目前保障樓市健康發(fā)展的關(guān)鍵。
樓市“上火”情況各異
網(wǎng)友：今年以來(lái)，包括上海在內的不少主要城市的樓市都有回暖或反彈跡象，所以不少人認為樓市“虛火”仍在，您對目前的樓市表現如何看待？對今年的樓市走向又有何判斷？
馬冀：“國六條”對于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的還是理性影響，目前樓市走勢還是穩步上行。有人提出上海一手房市場(chǎng)是不是存在“樓荒”現象，我持否定觀(guān)點(diǎn)。因為這取決于市場(chǎng)的有效供給和實(shí)際需求，從目前的新增供應量分布來(lái)看，一手房供應還是很充足的，只是外環(huán)線(xiàn)之外占到了總體供應的53%左右，中環(huán)線(xiàn)附近的樓盤(pán)則日趨減少，而基于市場(chǎng)對外環(huán)線(xiàn)以?xún)确吭吹男枨蠛艽�，所以導致一些人所認為的“樓荒”現象。相信隨著(zhù)下半年更多的“70/90”小戶(hù)型推出，可以一定程度上滿(mǎn)足大量積壓的剛性置業(yè)需求。
薛建雄：從目前的房?jì)r(jià)來(lái)看，上海是反彈，其他很多地方則一直是在高漲。原因就是前面所提的，供應和需求同時(shí)遭遇調控，而其中需求方面的調控力度還不夠，所以房?jì)r(jià)沒(méi)能調下來(lái)。房?jì)r(jià)不跌反漲，也是我國經(jīng)濟發(fā)展、人多地少、人民幣升值等情況下的無(wú)奈。分區域來(lái)看，個(gè)人認為，北京、深圳等地的房?jì)r(jià)早前遠比上海低，所以有上漲空間，但經(jīng)過(guò)近年來(lái)的大幅上漲，已經(jīng)有所透支，其他如成都、北海等二、三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)也漲得過(guò)高，如果加重調控，很可能出現下跌。(活動(dòng)策劃：柯鵬 李和裕 主持人：李和裕 整 理：李和裕 唐皓)
