奧運經(jīng)濟報告大膽預測2008后京城房地產(chǎn)走向
隨著(zhù)2008年北京奧運的臨近，奧運建設的推進(jìn)，北京奧運場(chǎng)地周邊的房?jì)r(jià)熱漲，奧運投資刺激北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資迅猛增長(cháng)，奧運利好效應使人們對北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體預期加大。但近日由北京奧運經(jīng)濟研究會(huì )發(fā)布的“2008北京奧運經(jīng)濟報告”認為，2008年以后北京房?jì)r(jià)將處于價(jià)值回歸的跌勢。
該報告分析，奧運會(huì )申辦成功及奧運會(huì )相關(guān)投資極大地刺激了北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。住房制度改革和北京市申奧成功，是刺激北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(cháng)的兩大關(guān)鍵因素。而當前北京市房地產(chǎn)存在著(zhù)嚴重的開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱和價(jià)格泡沫問(wèn)題。
該報告以一組數據說(shuō)明，雖然北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)在申奧成功之后如火如荼，但投資過(guò)熱的問(wèn)題非常突出。報告中分析，北京市常住人口增長(cháng)基本上歸因于外部地區人員的流入。按照2005年北京市戶(hù)均人口2.8計算，到2012年平均每年增加20萬(wàn)戶(hù)左右，需要新增2000萬(wàn)平方米的住房需求，遠遠低于近年來(lái)的實(shí)際商品房屋竣工面積。該報告確認，當前北京市已經(jīng)出現了嚴重的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱問(wèn)題。
該報告推斷，近年來(lái)北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(cháng)速度遠遠快于人口增長(cháng)速度和居民擴大住房消費的實(shí)際需求，房屋過(guò)剩呈逐年加重的趨勢。該報告認為，奧運申辦成功引發(fā)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對未來(lái)需求的過(guò)度預期，造成北京市住房供給的嚴重過(guò)剩。
盡管住房供給遠遠大于需求，但北京市商品房銷(xiāo)售價(jià)格不僅沒(méi)有下降，近年來(lái)反而呈加速上升的趨勢。目前北京市的房?jì)r(jià)存在嚴重的虛高問(wèn)題，遠遠超過(guò)了居民所能承受的能力。
同時(shí)，該報告認為，無(wú)論是作為消費品還是投資品，當前北京房?jì)r(jià)均處于過(guò)高水平。而房?jì)r(jià)過(guò)高緣于政府為增加收入的目的土地競拍；投機性購房日益增多以及開(kāi)發(fā)商囤積住房、虛假按揭和過(guò)度炒作。
該報告認為，2008年奧運會(huì )為北京市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)最重要的理由，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則在很大程度上偏離了正確的方向。該報告預計2008年以后，北京房?jì)r(jià)將處于價(jià)值回歸的跌勢。購房實(shí)名制有可能與開(kāi)征物業(yè)稅同步進(jìn)行，對投機性購房將產(chǎn)生大幅度抑制；基于規避金融風(fēng)險和利率真實(shí)化的要求，特別是控制以房地產(chǎn)投資為核心的經(jīng)濟過(guò)熱問(wèn)題，中央銀行大幅度升息的可能性同時(shí)存在；人民幣升值將使包括北京在內的國內房地產(chǎn)處于全球的高位，刺激大量獲利回吐和價(jià)格下降；另外，落實(shí)“住宅禁商”、廉租房、經(jīng)濟適用房和限價(jià)房從擴大供給和市場(chǎng)類(lèi)比兩個(gè)方面將壓低過(guò)高的北京房?jì)r(jià)。(陸昀)
