據《新京報》報道，日前，200多名北京市通州區梨園“本岸”業(yè)主來(lái)到樓盤(pán)現場(chǎng)觀(guān)察施工進(jìn)度，發(fā)現樓盤(pán)進(jìn)度未達預期，100多名業(yè)主爬上11層高的7號樓樓頂，揚言要跳樓維權。據介紹，自2004年以來(lái)，該樓盤(pán)多次延期交房。業(yè)主見(jiàn)工程進(jìn)展仍然緩慢，開(kāi)發(fā)商承諾的交房期限難以?xún)冬F，遂登樓維權，他們情緒很不穩定，還有人暈倒在地，而樓下的消防隊員則忙著(zhù)鋪設巨大氣墊，嚴陣以待。
如果留心一下就會(huì )發(fā)現，類(lèi)似的這種案例還有很多，這些事件幾乎都是由商品房預售制度引起的。在這些糾紛背后，首先暴露出來(lái)的是我國商品房預售比例過(guò)高的弊端。目前，全國各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達到90%以上。而在美國等西方發(fā)達國家商品房預售比例非常小，美國不少州甚至限制商品房預售行為，因為在這些州，商品房倘若沒(méi)有形成真正法律意義上的不動(dòng)產(chǎn)就沒(méi)有交易的資格。
這些糾紛暴露出來(lái)的另外一個(gè)問(wèn)題是我國商品房預售制度監管的缺位。盡管一些西方發(fā)達國家允許商品房預售的存在，但是，他們對預售有著(zhù)較健全與完善的法律和監管制度，這種監管在預售資金的使用方面反映得最為明顯。比如，房屋預售款并不直接交給開(kāi)發(fā)商，而是由一個(gè)中立的第三方來(lái)保管，開(kāi)發(fā)商無(wú)權支配。如果買(mǎi)房者改變了購房意愿，這部分由第三方保管的訂金就可以無(wú)條件退回給購房者，既能有效避免處于相對弱勢地位的開(kāi)發(fā)商利用制度漏洞侵害購房者利益，也能避免開(kāi)發(fā)商攜預售款潛逃的事件發(fā)生，使購房糾紛數量大幅降低。
但是，從1995年1月1日起正式施行的《城市房地產(chǎn)管理法》，在確立商品房預售制度的時(shí)候，不僅未能建立起針對商品房預售模式的監管制度，甚至對預售制度的懲戒規定也由行政部門(mén)而非司法部門(mén)來(lái)執法，因此，我們至今仍很少見(jiàn)到因違規預售商品房而遭受處罰的案例。這是商品房預售制度導致的糾紛呈上升勢頭的重要原因之一。
解決這一問(wèn)題有兩個(gè)途徑，第一個(gè)辦法是直接取消商品房預售制度。近年來(lái)，有關(guān)這一呼聲日漸高漲。全國人大代表、中建三局原局長(cháng)洪可柱教授多次建議取消商品房預售制度。中國社會(huì )科學(xué)院法學(xué)所所長(cháng)助理劉俊海強烈主張廢除預售制度，認為只要房屋預售制度存在一天，消費者必然處于受掠奪與打壓的被動(dòng)地位，同時(shí)引發(fā)金融、倫理等多重可預見(jiàn)風(fēng)險。但是，由于建設部及相關(guān)開(kāi)發(fā)商利益集團的反對，取消預售制度的難度非常大，目前可行性仍比較差。
第二個(gè)辦法建立起類(lèi)似于美國的監管機制，不讓開(kāi)發(fā)商拿到預售款，這樣一來(lái)，相關(guān)糾紛就可以避免。但是，預售制度對于開(kāi)發(fā)商等既得利益集團的誘惑性就在于對預售款的使用，這種低廉的融資功能既解決了他們的資金之困，也等于把絕大部分甚至全部風(fēng)險轉嫁到了購房者身上，遭到的阻力依然會(huì )很大。但是，應該認識到，倘若不這樣做，監管就難以真正產(chǎn)生效果。
提出類(lèi)似建議的學(xué)者和官員也非常多。中國人民銀行金融市場(chǎng)司房地產(chǎn)金融處處長(cháng)程建勝曾撰文指出，完善我國商品房預售制度，取消預售的融資功能。目前，一些地方已經(jīng)進(jìn)行了有益的探索和嘗試，像南京市就在今年6月份就表示，將會(huì )同人民銀行制定《南京商品房預售監管辦法》，對開(kāi)發(fā)商的商品房預售資金實(shí)行專(zhuān)戶(hù)監管，即把開(kāi)發(fā)商在預售階段取得的房款統一存入一個(gè)銀行賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監管部門(mén)的審核后提取用于本項目工程建設等所需的費用支出。
但我認為，這種制度仍有被開(kāi)發(fā)商鉆空子的可能性，最好的措施還是取消商品房預售制度，或者借鑒美國的做法，規定預售款由第三方保管，開(kāi)發(fā)商不得支配，只有等工程完工后才可以從第三方那里拿到全部預售款，這樣，因預售制度引發(fā)的糾紛就能大大減少。(周金海)
