號稱(chēng)“京城第一爛尾樓”的北京東華金座項目，在停工4年多后最近再次啟動(dòng)，原本早就應該入住的100多位業(yè)主，最樂(lè )觀(guān)的估計，也要等到2008年6月才能拿到房。
東華金座項目絕非個(gè)案。有媒體報道，北京有數十棟“爛尾樓”，大都是已經(jīng)出售的期房，涉及數千個(gè)家庭。
在現實(shí)中，幾乎每個(gè)城市都存在這樣的情況：購房者掏了錢(qián)卻遲遲住不上房子，辛辛苦苦積攢多年的買(mǎi)房錢(qián)成了開(kāi)發(fā)商手中任意支配的“籌碼”。商品房預售制將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的風(fēng)險轉嫁到消費者身上，成為幫助開(kāi)發(fā)商“圈錢(qián)”的手段，為此人們開(kāi)始重新審視這一制度的利與弊。
7000多萬(wàn)元預付款被套牢
東華金座項目位于北京宣武區兩廣路的南側，1998年批準立項。最初由北京房開(kāi)置業(yè)有限公司(原北京市宣武區房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)公司)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。由于缺少項目啟動(dòng)資金，取得開(kāi)發(fā)權后，北京房開(kāi)置業(yè)有限公司將項目轉賣(mài)給北京市中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。中鼎公司支付了一部分項目轉讓金，向銀行申請貸款，并對房屋進(jìn)行預售。2003年初，項目土建部分將近竣工時(shí)，由于拖欠施工費等多種原因，項目被迫停工。
東華金座業(yè)主李焰白告訴記者，只要有時(shí)間，他每天都會(huì )來(lái)看看這個(gè)讓他全家心痛的樓盤(pán)。李焰白說(shuō)：“當初的東華金座樓盤(pán)設計為760套，預售出144套，涉及業(yè)主108人。我記得，東華金座是從2000年9月開(kāi)始預售的，最初開(kāi)發(fā)商給我們的承諾是2001年10月竣工，2001年12月入住。而后來(lái)又向后期的購房者承諾2003年12月底入住。但事實(shí)上，從2003年5月開(kāi)始，項目就完全停下來(lái)了，我們100多位業(yè)主先期交付的7000多萬(wàn)元預付款都被套牢了�！�
面對巨額預售款被套，而房子又遙遙無(wú)期的窘境，多位業(yè)主陸續將開(kāi)發(fā)公司告上法庭。經(jīng)法院判決，業(yè)主勝訴，但是開(kāi)發(fā)公司并沒(méi)有按照判決書(shū)承擔責任，法院也未強制執行。
走投無(wú)路的東華金座業(yè)主們認為只有在法律認可的范圍內通過(guò)集體維權，才能保護自己的利益。一位業(yè)主告訴記者，要不是已經(jīng)交了很多錢(qián)，他們才不愿意這樣跟開(kāi)發(fā)商“耗”時(shí)間。
2004年6月11日，部分業(yè)主成立了東華金座業(yè)主自救委員會(huì )，也曾醞釀組織“東華金座業(yè)主委員會(huì )”，但因為不符合相關(guān)條件，未果。2006年10月，業(yè)主自發(fā)成立了北京東華金座咨詢(xún)服務(wù)中心，有68位業(yè)主加入，籌集約30萬(wàn)元。
在政府部門(mén)的推動(dòng)下，2006年12月，東華金座原開(kāi)發(fā)商北京中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與世紀新聯(lián)公司達成協(xié)議，對600多套房屋進(jìn)行團購，東華金座樓盤(pán)也由原先的酒店公寓式設計方案改為普通住宅。大多數業(yè)主得到了延期交房的違約金，最多拿到了70多萬(wàn)元。
房產(chǎn)糾紛：都是“預售”惹的禍
東華金座咨詢(xún)服務(wù)中心主任邢寶軍認為，之所以會(huì )出現東華金座這樣的“爛尾樓”，與現行的商品房預售制度不無(wú)關(guān)系�！熬臀伊私獾降那闆r，因為有商品房預售制度，購房人幾乎變成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的‘提款機’。通常，開(kāi)發(fā)商只投入非常有限的一部分資金，從政府部門(mén)拿到土地，然后用土地到銀行做抵押?jiǎn)?dòng)項目。而真正的建設資金大都是中標的建筑商墊付。開(kāi)發(fā)商唯一要做的，就是取得相關(guān)預售許可后，坐等收錢(qián)�！�
早在1994年，建設部就頒布《城市商品房預售管理辦法》，允許開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人。出臺商品房預售制度的初衷是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金門(mén)檻、擴大內需、增加市場(chǎng)供應。多年來(lái)，商品房預售已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的重要手段。目前我國各主要城市商品房預售比例普遍較高，有的城市甚至達90%以上。
中國人民大學(xué)土地管理系教授林增杰說(shuō)，商品房預售制度的確立，與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密相關(guān)。長(cháng)期以來(lái)，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求。商品房預售制加速了整個(gè)建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據測算，以預售方式銷(xiāo)售的項目，比現售方式銷(xiāo)售的項目的開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)回收周期約縮短10個(gè)月。另外，我國資本市場(chǎng)發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒(méi)有其他可供選擇的融資方式，而商品房預售實(shí)際上已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的重要手段。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，這一制度實(shí)施13年來(lái)，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成良性競爭態(tài)勢有一定的作用。但目前這一制度所帶來(lái)的負面效果遠大于政策的初始目標。商品房預售制度將開(kāi)發(fā)商的融資和銷(xiāo)售合為一體，為開(kāi)發(fā)商非法集資和轉嫁市場(chǎng)風(fēng)險提供了便利，侵害了購房者的權益，開(kāi)發(fā)商自身成為這一制度的最大受益者。
中國社科院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜稱(chēng)，預售款是開(kāi)發(fā)商一個(gè)主要的融資渠道。他們用業(yè)主的錢(qián)蓋樓，不用付任何成本。利用商品房預售圈錢(qián)，開(kāi)發(fā)商不僅大大減少了一塊成本費用，而且把風(fēng)險也轉嫁到了消費者身上，出了風(fēng)險由消費者承擔，獲得利益則是開(kāi)發(fā)商的。
北京漢卓律師事務(wù)所律師秦兵表示，商品房預售制度實(shí)施以來(lái)，其引發(fā)的潛在問(wèn)題不容忽視。比如：開(kāi)發(fā)商將已抵押的商品房預售或將已預售的商品房抵押，或進(jìn)行房屋重復預售；預售商品房后，開(kāi)發(fā)商席卷預售款逃匿導致“爛尾樓”；購房者收房時(shí)發(fā)現商品房面積縮水、裝修不合格等。以上種種問(wèn)題直接導致的是房產(chǎn)糾紛明顯增多，一些地方甚至還因此引發(fā)了群體性事件。目前他們受理的房地產(chǎn)案件，80%至90%與預售制度有關(guān)。
具體分析在北京出現的這些“爛尾樓”，北京市建委一位負責人告訴記者，不外乎幾種情況：開(kāi)發(fā)商自有資金不足，樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況不理想，項目涉及經(jīng)濟糾紛，開(kāi)發(fā)商違法違規導致工程停工。
嚴管資金鏈條破解預售困境
面對商品房預售制引發(fā)的種種問(wèn)題，這一制度何去何從，也引起爭議。
全國人大代表、中建三局局長(cháng)洪可柱堅決要求取消預售房制度，規定開(kāi)發(fā)商不能賣(mài)期房，只允許賣(mài)現房。中國人民銀行金融市場(chǎng)司一位負責人也撰文指出，完善我國商品房預售制度，取消預售的融資功能。
還有專(zhuān)家認為，預售商品房銷(xiāo)售行為與房屋實(shí)際交付行為之間存在一定的時(shí)間差，給部分開(kāi)發(fā)商虛假宣傳、改變規劃、延期交房等不規范行為留下了空子，使消費者的合法權益得不到應有的保障。此外，商品房預售制度，對政府和銀行的監管能力要求較高，預售制度中隱含的風(fēng)險因素，客觀(guān)上要求政府對開(kāi)發(fā)行為、銀行對資金和預售款使用行為具有較強的監管能力，管理成本也相對較高。因而，大面積商品房預售制度條件還不完全成熟。
林增杰教授認為，商品房預售制度本身并沒(méi)有問(wèn)題，而且這一制度牽涉開(kāi)發(fā)商、銀行、業(yè)主、中介機構等，取消這一制度暫時(shí)不太現實(shí)。還有人擔心，一旦取消商品房預售制度，市場(chǎng)供應規�？赡艽蠓s，從而引發(fā)本來(lái)就已經(jīng)過(guò)高的房?jì)r(jià)再度攀升。
接受采訪(fǎng)的許多專(zhuān)家表示，多數“爛尾樓”的出現都是由于資金管理上導致的問(wèn)題，也就是資金鏈斷裂。商品房預售制的困境在于沒(méi)有能力約束開(kāi)發(fā)商專(zhuān)款專(zhuān)用。開(kāi)發(fā)商幾乎都在運用預售款進(jìn)行滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)和多元投資，而這種借助預售款實(shí)現利益最大化的資本投機，潛藏巨大的道德風(fēng)險和資本風(fēng)險，但懲處的措施非常有限。所以，破解預售制難題的著(zhù)力點(diǎn)應放在加強預售資金管理上。
據了解，央行、銀監會(huì )和建設部正在制定關(guān)于樓盤(pán)預售款專(zhuān)項管理的新的監管政策。這項政策以設立樓盤(pán)預售款專(zhuān)戶(hù)為核心內容，即在該監管框架下，開(kāi)發(fā)商在不同預售項目間調撥預售資金的行為，很可能被禁止，促使預售資金真正做到“只用于有關(guān)的工程建設”。
記者從北京市建委了解到，北京市在預售資金的管理方面將出臺新的措施加強管理。關(guān)于監管商品房預售款的政策正在醞釀中，今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要在銀行設立一個(gè)預售款“專(zhuān)用賬戶(hù)”，要劃撥這個(gè)賬戶(hù)的資金，必須先遞交相關(guān)申請和證明文件。新政策將從制度上限制開(kāi)發(fā)商隨意使用期房的預售款。(胡梅娟 孫曉勝)
