今年3月21日，建設部通過(guò)新華社向全國通報房地產(chǎn)交易秩序專(zhuān)項整治8起典型案例中，連云港德蘭置業(yè)公司因在未辦理《商品房預售許可證》的情況下，擅自預售商品房，收取預訂款性質(zhì)費用54.5萬(wàn)元，位列榜首。然而，事隔2個(gè)月后，有連云港市民向本報反映，該市房地產(chǎn)市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預售許可證》就擅自預售商品房的現象普遍存在，有的甚至比德蘭置業(yè)公司案有過(guò)之而無(wú)不及。
連日來(lái)，本報記者通過(guò)對連云港房產(chǎn)市場(chǎng)的走訪(fǎng)，證實(shí)了上述問(wèn)題確實(shí)存在。而更令人稱(chēng)奇的是，有家樓盤(pán)才剛剛打下第一根樁，就已經(jīng)賣(mài)出了30多套房屋�，F狀面前，有當地市民指責，連云港房產(chǎn)管理部門(mén)并未從“德蘭置業(yè)案”中吸取教訓，聽(tīng)任類(lèi)似現象一再發(fā)生，負有監管不力的責任。究竟是什么導致房地產(chǎn)商在沒(méi)有領(lǐng)取“預售許可證”的情況下，購房者能放心購買(mǎi)或預訂“空中樓閣”呢？本報記者對此展開(kāi)了調查。
房屋未開(kāi)盤(pán) 就已售大半
據當地媒體刊登的廣告介紹，由廣東匯峰投資有限公司投資開(kāi)發(fā)，位于連云港市海寧西路的香江花園小區，占地面積180余畝，總共開(kāi)發(fā)42棟多層住宅樓。從2006年年底開(kāi)始運作至今半年，南區的23棟樓已全部封頂，北區19棟樓已進(jìn)入全面打樁階段。
該樓盤(pán)對外宣稱(chēng)，該樓盤(pán)目前的銷(xiāo)售形勢很是火爆。28日上午，記者走進(jìn)該樓盤(pán)的售樓處，從售樓人員的口中了解到，南區23棟樓房大部分已被定購，尚有少量房屋可對外銷(xiāo)售。
一位售樓人員告訴記者，“房子還沒(méi)有蓋起來(lái)的時(shí)候，我們就已經(jīng)對外出售了，因為當時(shí)我們定的房?jì)r(jià)是每平方米2200元，特別搶手�！�
記者在售樓處轉了一圈，發(fā)現展示板和所有的售房宣傳資料上，都沒(méi)有《商品房預售許可證》的內容。因為只有開(kāi)發(fā)商拿到《商品房預售許可證》，購房者才能辦理房貸。記者就此詢(xún)問(wèn)售樓人員：“沒(méi)有《商品房預售許可證》，房貸怎么辦？”
售樓人員坦言，《商品房預售許可證》正在申辦過(guò)程中，但不影響購房者先預定房屋。售樓人員介紹說(shuō)，只要購房者預付10萬(wàn)元訂金，就可以保證在正式開(kāi)盤(pán)后預定的房屋不會(huì )轉賣(mài)出去。售樓人員解釋?zhuān)驗闆](méi)有領(lǐng)到《商品房預售許可證》，“我們的房?jì)r(jià)才這么低，領(lǐng)到證以后，房?jì)r(jià)肯定要往上漲。因為我們現在要急著(zhù)收回資金用于北區樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)”。
記者問(wèn)，究竟何時(shí)才能拿到《商品房預售許可證》，售樓人員答復，“快了，就在這兩個(gè)月之內”。
記者算了一筆賬，香江花園每幢樓有4個(gè)單元，每個(gè)單元有12戶(hù)房屋，按23幢計算，總套數應在1104套，每套預收訂金10萬(wàn)元，那么房地產(chǎn)商就可以收取1個(gè)多億的訂金。即便打個(gè)對折計算，這家房產(chǎn)商至少收取定金在5000萬(wàn)元以上。
這個(gè)數字，與3月21日被建設部通報的連云港德蘭置業(yè)公司在未辦理《商品房預售許可證》的情況下，擅自預售德蘭國際建材家居廣場(chǎng)商品房，收取預訂款性質(zhì)費用54.5萬(wàn)元相比，真可謂是大巫見(jiàn)小巫了。
樓房才打樁 多套就成交
記者在28日至29日兩天的走訪(fǎng)中發(fā)現，類(lèi)似香江花園在未取得《商品房預售許可證》的前提下，擅自收取訂金或“封號費”的做法，在連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)中并不鮮見(jiàn)。
29日中午，記者走進(jìn)由連云港鼎升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，位于人民路與通灌北路交匯處的金鼎海云灣樓盤(pán)。
這里尚是一塊剛剛被平整過(guò)的廢墟，一臺挖掘機橫在地塊中央。工地上的工人告訴記者，這里在前不久剛剛打下第一根樁。
走進(jìn)邊上的售樓處，通過(guò)模型展示可以得知，金鼎海云灣由3棟高層商住樓構成。售樓小姐介紹說(shuō)，現在已有30多套房屋被訂購出去，而且都已經(jīng)預付了房屋的首付款。
同樣，記者從售樓小姐口中得知，金鼎海云灣尚未取得《商品房預售許可證》。記者對售樓小姐感嘆說(shuō)，連云港人的購房熱情真是非常高漲，這樣連房屋的影子都見(jiàn)不到的樓盤(pán)居然也銷(xiāo)售火爆。售樓小姐不置可否，微微一笑地說(shuō)，“再遲一點(diǎn)，可能連最后一棟房子也買(mǎi)不到了�！�
詢(xún)問(wèn)購房程序時(shí)，售樓小姐介紹說(shuō)，必須先預付“封號費”，即房屋的首付款�！斑@樣我們把你訂的房子的號給封住，別人就不能買(mǎi)你的房子了。以后即便房?jì)r(jià)上漲，我們還是按照現在的價(jià)格賣(mài)給你�！�
那么，購買(mǎi)一套房子究竟要預付多少“封號費”呢？售樓小姐以記者選中的面積為83.39平方米的C座702室為例，該房每平方米售價(jià)為2838元，總價(jià)約為236661元，如果定下來(lái)要買(mǎi)這套房子，必須預付76661元的“封號費”。售樓小姐稱(chēng)，可以在當天先付2萬(wàn)元訂金，10天內補足余額后，開(kāi)發(fā)商會(huì )與購房者簽訂一份協(xié)議，到了9月份拿到《商品房預售許可證》之后，再簽訂正式的商品房銷(xiāo)售合同。到時(shí)，購房者可以申請辦理房貸。記者了解到，金鼎海云灣樓盤(pán)內大部分房屋的面積都在100平方米以上，也就是說(shuō)，購房者預付的“封號費”大都在7萬(wàn)元以上。
記者算了筆賬，按照售樓小姐所稱(chēng)“已經(jīng)訂購出去30多套房子”計算，每套收取最低7萬(wàn)元的“封號費”，這也就意味著(zhù)，金鼎海云灣在房子尚未開(kāi)建的時(shí)候，已經(jīng)收取了200余萬(wàn)元的“封號費”。這個(gè)數字，也遠遠超過(guò)被建設部通報的“連云港德蘭置業(yè)公司案”中的數字。
在兩天的走訪(fǎng)中，記者還發(fā)現這樣一個(gè)現象，部分開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)雖然已經(jīng)取得《商品房預售許可證》，但僅僅是樓盤(pán)部分樓體的“預售許可”，而開(kāi)發(fā)商卻利用此證進(jìn)行“放大”，公開(kāi)宣稱(chēng)已經(jīng)取得《預售許可證》，并對外銷(xiāo)售整體樓盤(pán)。
監管雖說(shuō)有 違規仍依舊
采訪(fǎng)中，記者關(guān)注到這樣一則消息。連云港當地媒體刊登的一則新聞稱(chēng)，“由市房產(chǎn)管理局主辦的2007連云港市春季房展會(huì )于2007年5月19日至20日，在新浦區蒼梧綠園舉辦。兩天展會(huì )，意向和實(shí)際成交房屋1000套，金額突破2億元。本次展會(huì )共有近30家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、十幾家家裝及建材企業(yè)參展”。
這則消息之所以引起注意，在于記者走訪(fǎng)一些樓盤(pán)時(shí)聽(tīng)到的一些話(huà)語(yǔ)。在香江花園，記者以購房者的名義詢(xún)問(wèn)售樓人員：“沒(méi)有商品房預售許可證，我買(mǎi)了房子后，房管局要是查起來(lái)，有些事情說(shuō)不清楚，倒霉的還是我們購房的人�！�
售樓人員對記者笑了笑說(shuō)：“房管局才不會(huì )管我們呢，這次房交會(huì )我們出了70萬(wàn)，況且我們的企業(yè)信譽(yù)很好，資金也雄厚�！�
而據了解，在連云港市房管局主辦的“2007連云港市春季房展會(huì )”上，如香江花園一樣沒(méi)有取得《商品房預售許可證》的樓盤(pán)，的確公開(kāi)出現在展示樓盤(pán)的行列內。
當然，加強對商品房預售許可的管理，連云港市房管部門(mén)從未松懈過(guò)。據當地媒體報道，2006年9月，連云港市房管部門(mén)就該市上半年房地產(chǎn)交易的投訴情況進(jìn)行的通報顯示，該市商品房交易環(huán)節出現的問(wèn)題，主要集中在違規預(銷(xiāo))售商品房和房屋交付時(shí)間、房屋質(zhì)量等方面引起的合同糾紛。此間，房管局局長(cháng)李東陽(yáng)表示，將用一年的時(shí)間，對連云港市的房地產(chǎn)交易秩序進(jìn)行全面整頓，特別是加強對商品房預售許可的管理。
28日上午，記者就《商品房預售許可證》發(fā)放情況采訪(fǎng)連云港市房產(chǎn)管理局時(shí)，該局辦公室主任劉重一告訴記者，2007年已經(jīng)取得《商品房預售許可證》的樓盤(pán)信息都可以在互聯(lián)網(wǎng)上查詢(xún)，未取得《商品房預售許可證》的樓盤(pán)，不允許以售房的名義收取購房者的任何費用。劉重一稱(chēng)，房管局對此項工作管理很?chē)栏�，一旦發(fā)現開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得《商品房預售許可證》的情況下有對外銷(xiāo)售的現象，將在查實(shí)后予以嚴處。
結癥在何處 市民盼釋疑
那么，沒(méi)有取得《商品房預售許可證》的樓盤(pán)為何不能對外銷(xiāo)售呢？
本報法律顧問(wèn)、連云港云臺山律師事務(wù)所張華律師介紹說(shuō)，沒(méi)有取得預售許可證的商品房是不能合法上市的，《城市商品房預售管理辦法》規定，“開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預售”�！吨腥A人民共和國商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條規定，“不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預訂款性質(zhì)費用”第三十八條規定，“違反法律、法規規定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒(méi)收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款�！�
張華對記者表示，購房人一旦買(mǎi)了沒(méi)有取得預售許可證的商品房，就等于買(mǎi)了一系列預期的風(fēng)險，開(kāi)發(fā)商承諾房屋的規劃設計、環(huán)境配套、交付時(shí)間、房屋質(zhì)量等都是可變的，而一旦風(fēng)險形成，那只能由購房人自擔。盡管事發(fā)后，相關(guān)行政管理部門(mén)或司法部門(mén)有可能介入處理，但對于購房消費者的財產(chǎn)權利已被侵害的事實(shí)，已經(jīng)屬于滯后的行為。
一些市民在接受記者采訪(fǎng)時(shí)認為，未取得《商品房預售許可證》而擅自銷(xiāo)售樓盤(pán)的行為，無(wú)異于一對年輕人未經(jīng)結婚登記，在沒(méi)有取得結婚證的情況下就同居的做法，是不受法律保護的，政府部門(mén)應當切實(shí)擔負起監管職責，依法嚴懲才能杜絕這類(lèi)坑害購房者利益的現象發(fā)生。
一位市民對記者說(shuō)：“3月21日，連云港德蘭置業(yè)公司無(wú)證售房行為剛剛被建設部通報過(guò)，才過(guò)去兩個(gè)月時(shí)間，為什么一些開(kāi)發(fā)商對此就毫無(wú)忌憚呢？”這位市民說(shuō)，建設部的通報本應引起有關(guān)部門(mén)的重視，然而至今為止，還有一些開(kāi)發(fā)商的類(lèi)似違法行為依然在繼續，未曾受到有關(guān)部門(mén)的查處，這值得深思�！皢�(wèn)題的癥結還是出在政府部門(mén)監管不力的問(wèn)題上，不能光打雷不下雨，得動(dòng)真格的�！边@位市民如是說(shuō)。
還有市民對一些沒(méi)有取得《商品房預售許可證》的樓盤(pán)，公然出現在房管局主辦的“房交會(huì )”上的現象表示質(zhì)疑，他們疑惑，這些沒(méi)有取得完備、合法手續的開(kāi)發(fā)商，公然在有關(guān)部門(mén)的眼皮底下擅自銷(xiāo)售樓盤(pán)，侵害購房者的利益，之所以沒(méi)有遭到有關(guān)部門(mén)的查處，是不是兩者之間已經(jīng)形成了一種“默契”？甚至還有一些市民質(zhì)疑，舉辦這樣的“房展會(huì )”，會(huì )不會(huì )讓政府部門(mén)陷入淪為房產(chǎn)商“推銷(xiāo)員”的嫌疑？
這些困擾在連云港市民心頭的疑惑，以及連云港房產(chǎn)交易能否走向健康發(fā)展的正軌，本報將繼續予以關(guān)注。(應志剛)
