主持人：記者 支玲琳
嘉賓：張永岳 華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院 院長(cháng)、建設部專(zhuān)家委員會(huì )專(zhuān)家
新聞背景：面對狂飆再起的火熱樓市，今年5月起，南京市物價(jià)局等一些地方的管理部門(mén)針對房?jì)r(jià)，前所未有地采取了“只許降不許漲”的行政調控手段。盡管有地產(chǎn)界人士譏此為“回到計劃經(jīng)濟時(shí)代的‘開(kāi)倒車(chē)’行為”，但如此“最直接”、“最解渴”地拿房?jì)r(jià)“開(kāi)刀”，還是得到了普通民眾的支持，有的人更是將此視為樓市調控的“最后希望”。然而一月過(guò)去，受核價(jià)新政影響，開(kāi)發(fā)商紛紛捂盤(pán)，慣例的上市旺季如今反而成了上市淡季。有的地方由于供不應求，排隊搶購的現象非但沒(méi)有緩解，反而變本加厲。作為行政手段調控樓市的一次大膽嘗試，樓市新政未來(lái)路在何方？
支玲琳：火爆的南京樓市，不過(guò)是當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影；而調控遇到的重重困境，更是各級各地政府所面臨的一個(gè)共同的難題。在此前稅收、利率等市場(chǎng)化調控手段“越調越高”的背景下，行政手段是否已經(jīng)成為調控的最后選擇？
張永岳：無(wú)疑，核價(jià)新政是一種價(jià)格管制手段�；仡櫳鲜兰o80年代的經(jīng)濟體制改革，其中除了所有制改革，最難的就是價(jià)格體制改革，所以有“價(jià)格闖關(guān)”之說(shuō)。當年，關(guān)于價(jià)格的“調放之爭”也是相當激烈。說(shuō)到底，也就是一個(gè)如何處理價(jià)格改革與價(jià)格穩定這兩者之間矛盾的問(wèn)題。在市場(chǎng)經(jīng)濟的條件下，只要是商品，一味地“管住”并不現實(shí)，也不可能，只有遵循價(jià)值規律的科學(xué)調控才是最能奏效的。
但對于近來(lái)一些地方所采取的限價(jià)措施，我們也可以理解。面對房?jì)r(jià)的非理性上漲，地方有關(guān)部門(mén)沒(méi)有坐視不管，而是積極作為，這是一個(gè)民生政府負責任的表現。這應該是根據房?jì)r(jià)節節攀升的現實(shí)，在其他手段可能見(jiàn)效比較慢的情況下，所采取的一種相機調控手段。作為對具體情況不夠了解的一個(gè)學(xué)者，我很難加以過(guò)多評判。但必須看到，只要住宅市場(chǎng)仍然是市場(chǎng)化的，那么這種調控手段只能是相機的。因為真正的市場(chǎng)價(jià)格，只能在價(jià)值規律作用下，通過(guò)供求關(guān)系來(lái)形成。當然這其中，政府并非無(wú)所作為，它的主要職能應該體現在市場(chǎng)秩序的管理及特定時(shí)期特定情況下的必要干預，而不是具體定價(jià)的價(jià)格管制。衡量一個(gè)宏觀(guān)調控政策是否到位，關(guān)鍵在于政府干預是不是適時(shí)、適度、適用。所謂適時(shí)，指現實(shí)有沒(méi)有需要；所謂適度，即是否符合市場(chǎng)經(jīng)濟運行規律；所謂適用，就是看它收效如何。
支玲琳：現在出現了這樣一個(gè)情況，越是開(kāi)發(fā)商惜售，人們越是搶號，因為預期還是要漲，“搶到就是賺到了”�？梢栽O想，如果政府直接打壓房?jì)r(jià)最終都不能奏效，那么不能不說(shuō)對調控的信心是一個(gè)打擊。
張永岳：所謂“限漲令”，對某些中小城市，可能是適用的。因為地方小，流通性也小，外面購買(mǎi)的人少，政府比較容易控制。但對一些中心城市、大城市來(lái)說(shuō)，外來(lái)資金是很難控制的。當前房?jì)r(jià)上漲是綜合性因素作用的結果，這里有城市化進(jìn)程的作用，也有流動(dòng)性過(guò)剩的原因。不可否認，我們已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)資產(chǎn)的年代，一些收入較高的人群希望把收入及手頭的資產(chǎn)轉化為一定的載體。而住房恰恰滿(mǎn)足了這種需求，再加上中國城市土地資源比較稀缺，人們改善住房要求比較迫切，又增加了人們對于未來(lái)上漲的預期。就現實(shí)而言，我們不排除有炒作的因素。企業(yè)是追求利益的，會(huì )有開(kāi)發(fā)商為了自己的利益在推波助瀾，甚至有的在渾水摸魚(yú)。但如果認為整條江河的波濤完全是它攪起來(lái)的，那是高估了。
市場(chǎng)的穩定健康發(fā)展是全社會(huì )的利益所在，有見(jiàn)地的企業(yè)家也會(huì )認同這一點(diǎn)�，F在老百姓最關(guān)注的是價(jià)格，但價(jià)格背后是一個(gè)利益關(guān)系，價(jià)格的形成過(guò)程更是各利益集團博弈的結果。這涉及到兩端的問(wèn)題：一端是市場(chǎng)供需總量及其結構的平衡，還有一端就是宏觀(guān)調控。在這一過(guò)程中，在科學(xué)發(fā)展觀(guān)的指導下，從有利于和諧社會(huì )建設出發(fā)，政府要逐漸從相機調控轉向穩定的可預期的調控，建立一個(gè)標本兼治的房地產(chǎn)調控體系。在這個(gè)過(guò)程中，政府必須充分考慮民眾的利益和呼聲，但分析問(wèn)題、采取措施，還是要理性、冷靜。
支玲琳：情緒化的做法，往往于事無(wú)補。那么，如何建立一個(gè)標本兼治的宏觀(guān)調控體系呢？所謂“越調越高”現象的癥結究竟在哪里？
張永岳：住房制度該如何設計？市場(chǎng)該如何均衡？這是一個(gè)大課題，簡(jiǎn)單的說(shuō)法可能以偏概全。強為之言的話(huà)，我認為，住房制度設計可以有“兩分法”和“三分法”，所謂“兩分法”，就是一塊是市場(chǎng)，一塊是社會(huì )保障。社會(huì )保障就是根據政府的財力，按照社會(huì )最基本的保障線(xiàn)，政府去幫助解決；那么市場(chǎng)化，就是有多少能力買(mǎi)多大房。但由于我國現階段中低收入階層還比較多，從社會(huì )角度看，采用“兩分法”的條件還不太成熟。由此，我們現在的設計是三個(gè)層面，除了完全市場(chǎng)化、住房保障外，中間還有一塊如經(jīng)濟適用房等政策性住房。
那么現在政策力度還不夠的是什么呢？首先，還是要加快住房保障制度的推進(jìn)。在過(guò)去，如果說(shuō)住房保障制度還是沒(méi)有錢(qián)的問(wèn)題，那么現在不完全是錢(qián)的問(wèn)題，而是財政支出優(yōu)先次序的問(wèn)題。就廉租房而言，這個(gè)最低保障線(xiàn)究竟應該劃在哪？如何落實(shí)？該有個(gè)明確的說(shuō)法。就住宅市場(chǎng)化而言，無(wú)論是土地供應還是稅收制度，我們不僅要從調控需求的角度考慮，還要強化從增加供給的角度考慮，優(yōu)化宏觀(guān)調控的系統性。至于其他政策性住房供應體系范圍到底如何，力度究竟多大等等，都應該花大力氣研究透。畢竟這些年形勢發(fā)生了很大變化，原有的某些做法需要進(jìn)一步調整完善。當然，具體怎么做卻是相當復雜的。但正因如此，更需要我們系統思考，冷靜應對。
