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小產(chǎn)權房如何興起? 潘石屹:房?jì)r(jià)上漲掩蓋風(fēng)險
2007年07月10日 10:17 來(lái)源:第一財經(jīng)日報


    SOHO中國有限公司董事長(cháng)兼聯(lián)席總裁潘石屹(資料圖) 中新社發(fā) 弓長(cháng)勇 攝


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  土地供應不足就造成了投資回落、房?jì)r(jià)上漲、“小產(chǎn)權房”的興起、違法占地案件增多等結果。在實(shí)行雙軌制之時(shí),正常的市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)育成熟,無(wú)論政府的打擊力度多大,都可能會(huì )有黑市的存在。消滅黑市最好的辦法就是取消雙軌制

  2007年上半年結束了,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況到底如何呢?

  北京上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況是:房?jì)r(jià)大幅度上漲,投資大幅度回落。伴隨著(zhù)這兩種基本情況的同時(shí),出現了“小產(chǎn)權房”的興起,甚至還有一些違法用地案件的出現。根據這些已經(jīng)發(fā)生的事實(shí),我們可以來(lái)反省一下當初做的一些預測是不是正確?在當初做這些預測時(shí)犯了些什么錯誤?

  房?jì)r(jià)上漲掩蓋了風(fēng)險

  還是先從三年前說(shuō)起。當時(shí),國務(wù)院聯(lián)合調查組由財政部副部長(cháng)王軍帶隊,聯(lián)合七八個(gè)部委參加,在北京聽(tīng)取人大代表、政協(xié)委員和房地產(chǎn)發(fā)展商的意見(jiàn)。我有幸參加了這次會(huì )議,在會(huì )上,我曾提出未來(lái)幾年房地產(chǎn)行業(yè)(不止是北京)可能存在三大風(fēng)險,如果這些風(fēng)險爆發(fā),將會(huì )釀成巨大的社會(huì )和金融問(wèn)題。這三大風(fēng)險一是假按揭;二是期房期間的“保租銷(xiāo)售”;三是鄉產(chǎn)權、村產(chǎn)權房的興起。

  我預測的前兩條風(fēng)險在過(guò)去三年時(shí)間基本上都沒(méi)有出現,而且市場(chǎng)已經(jīng)把這些風(fēng)險給消化了,其原因就是這三年來(lái)房?jì)r(jià)上漲過(guò)快。第一條假按揭,除非是惡意騙了銀行的按揭貸款卷款外逃的房地產(chǎn)發(fā)展商,會(huì )造成金融風(fēng)險外,一般的假按揭都是房地產(chǎn)發(fā)展商作為解決開(kāi)發(fā)期間貸款的緊張,把假按揭作為過(guò)渡的橋梁,而這一類(lèi)房地產(chǎn)發(fā)展商,在房?jì)r(jià)上漲的大環(huán)境下,這種假按揭的風(fēng)險都被他們自己消化了,而假按揭的橋梁完成了它的歷史使命也會(huì )很快退出舞臺。

  第二條期房期間的“保租銷(xiāo)售”被化解的原因也是房?jì)r(jià)上漲。這兩條在房?jì)r(jià)上漲的大環(huán)境下終于沒(méi)有釀成重大的社會(huì )問(wèn)題。

  但只有鄉產(chǎn)權、村產(chǎn)權房的問(wèn)題在房?jì)r(jià)上漲的大環(huán)境下愈演愈烈。作為市場(chǎng)上土地供應不足的一種黑市方式的存在,甚至占到土地市場(chǎng)的1/5~1/4,還不包括許多零星的、分散的、無(wú)法統計上來(lái)的。近日,有人問(wèn)我政府會(huì )如何解決這些“小產(chǎn)權房”問(wèn)題。我說(shuō),這就是“黑市”,當年鋼材黑市、外匯券黑市、今天的外匯黑市,政府是如何解決的,這些“小產(chǎn)權房”黑市問(wèn)題也會(huì )按以往處理黑市的辦法解決。

  回頭來(lái)看,三年前我預計的這三條風(fēng)險只說(shuō)對了一條,錯了兩條。但不管是對是錯,背后的原因卻只有一條,就是房?jì)r(jià)的上漲!

  土地供應不足導致“黑市”

  今年初,我一共寫(xiě)了三篇關(guān)于房地產(chǎn)的文章,分析北京未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的客觀(guān)因素;分析去年北京房?jì)r(jià)上漲是低價(jià)位房子的漲幅小,高價(jià)位房子的漲幅大;過(guò)去幾年土地的供應不足是影響房?jì)r(jià)最大的因素;以及宏觀(guān)調控政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。房地產(chǎn)在目前已成為最敏感的行業(yè)之一,每次寫(xiě)出文章來(lái),都會(huì )受到很大的爭議和批評。在以后的幾個(gè)月我索性封筆不寫(xiě),也不說(shuō)了,讓事實(shí)說(shuō)話(huà)也許更有說(shuō)服力。

  現在我們再來(lái)看看今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要數據,具體的數據政府有關(guān)部門(mén)已經(jīng)公布了。

  第一,土地供應的緊張局面并沒(méi)有緩解,在政府竭盡全力增加經(jīng)濟適用房和雙限房供地的情況下,總的供地規模并沒(méi)有增加,商品房的供地反而更少了。一般供地后18個(gè)月至兩年時(shí)間才能形成市場(chǎng)上商品房的預售條件,今天的供地緊張預示著(zhù)未來(lái)一兩年預售房子的供應量將減少。

  從圖一中可以看出,北京市公開(kāi)出讓土地建筑面積與商品房預售面積每年都有一定的差距。市場(chǎng)上土地的缺口是這些差距多年累加的數量,是比較大的數字。

  土地供應不足就造成了以下結果:1.投資回落;2.房?jì)r(jià)上漲;3.“小產(chǎn)權房”的興起;4.違法占地案件增多。第三和第四點(diǎn)實(shí)際上就是土地和房產(chǎn)市場(chǎng)的黑市。在實(shí)行雙軌之時(shí),正常的市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)育成熟,無(wú)論政府的打擊力度多大,都可能會(huì )有黑市的存在。當年的鋼材市場(chǎng)、今天的貨幣市場(chǎng)和土地市場(chǎng)都是同樣的道理。消滅黑市最好的辦法就是取消雙軌制。

  第二,過(guò)去幾年宏觀(guān)調控政策對房屋市場(chǎng)上的需求影響并不大。從房屋的成交量、上交所中國房地產(chǎn)股票的指數、香港聯(lián)交所中國內地房地產(chǎn)股票的指數來(lái)看,“國八條”、“國六條”出臺前一個(gè)月,對以上指標都有影響,但出臺后這些指標不降反升,一個(gè)月后基本恢復到正常水平。但對土地和房屋供應的影響卻非常大。例如,“管住土地和資金兩個(gè)閥門(mén)”在很大程度上影響了市場(chǎng)上房屋的供應量;“90/70”政策也使一大批項目的供應向后推延了半年,甚至一年時(shí)間;而小于1.0的項目即別墅項目則遭遇停批等。這些政策立竿見(jiàn)影地影響了市場(chǎng)上房屋的供應量。

  減少二手房流通環(huán)節

  培養市場(chǎng)機制

  在距2008年奧運會(huì )僅有一年多的時(shí)間,要讓北京房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,首先要對這個(gè)市場(chǎng)分門(mén)別類(lèi)進(jìn)行統計和分析,比如不同的品種、不同的價(jià)位、不同地理位置的市場(chǎng)情況等做詳細分析,這樣才好對癥下藥。

  另外,建立和培養市場(chǎng)機制,才會(huì )很有效地化解風(fēng)險。但在培養和建立市場(chǎng)機制的過(guò)程中,最重要的是要減少流通環(huán)節,即二手房環(huán)節的稅費,現在這些(二手房)稅費已經(jīng)高達成交額的10.6%。

  限制外國人的購房,并不能解決中低收入人群的購房困難,因為他們的需求從品質(zhì)、地理位置、價(jià)位上來(lái)看都是完全不同的,單純地強調限制外國人購房,反而會(huì )影響北京作為一個(gè)國際化大都市的發(fā)展,同時(shí)還可能成為造成投資回落的被動(dòng)局面的原因之一。(潘石屹 SOHO中國有限公司董事長(cháng)兼聯(lián)席總裁)

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法律顧問(wèn):大地律師事務(wù)所 趙小魯 方宇
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