策劃人語(yǔ)
中國消費者協(xié)會(huì )日前發(fā)布的“12城市商品住房消費者滿(mǎn)意度調查報告”令人回味。
在對北京、天津、上海、重慶、大連、青島、廈門(mén)、深圳、杭州、武漢、成都、西安12個(gè)城市所作的樓市調查中，64.2%的消費者認為合理的房?jì)r(jià)水平應在2000-5000元/平方米之間。其中，上海、深圳等發(fā)達城市的普通消費者可承受的房?jì)r(jià)上限在8000元/平方米，而重慶、武漢等房地產(chǎn)二線(xiàn)城市，普通消費者可承受的房?jì)r(jià)上限在5000元/平方米。
這已經(jīng)是普通百姓面對高房?jì)r(jià)的無(wú)奈妥協(xié)。然而，現實(shí)依舊殘酷。目前各大一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)早已遠遠超過(guò)普通購房者的心理預期值，動(dòng)輒突破萬(wàn)元大關(guān)。
房?jì)r(jià)“天花板”高高在上，老百姓得跳多高，才能觸得著(zhù)那么一個(gè)切實(shí)的安居夢(mèng)想？
“房?jì)r(jià)到頂了嗎？”這個(gè)問(wèn)題從2001年開(kāi)始發(fā)問(wèn)，一直問(wèn)到了今天。
憶往昔，上海市中心房?jì)r(jià)平均在4000元/平方米時(shí)，就有人睜圓了眼睛直呼：房?jì)r(jià)太過(guò)了，要降！那是2001年到2002年時(shí)，上海樓市自上一輪宏觀(guān)調控后熱潮啟動(dòng)之際。此后，“頂風(fēng)”殺入者成了今天的樓市“英雄”，當時(shí)的“膽小鬼”則也許經(jīng)歷了最慘重的一次“悔不當初”。
相關(guān)報道顯示，接受了新一輪宏觀(guān)調控洗禮的2007年上半年樓市，上海市中心(內環(huán)線(xiàn)以?xún)?一手商品住宅均價(jià)17900元/平方米；郊區(郊外環(huán)以外)一手商品住宅均價(jià)5612元/平方米，比去年同期又上漲14.84%。
與當年不同的是，上海的房?jì)r(jià)漲幅龍頭地位被緊隨而上的幾大城市屢屢刷新。數據顯示，北京6月新建普通住宅均價(jià)達10280元/平方米，廣州6月一手房均價(jià)破11000元/平方米，深圳上半年最后一周商品住宅均價(jià)更達14690元/平方米，與去年同期相比漲幅破50%。
房?jì)r(jià)的“天花板”就這樣在普通購房者目光所及之處越抬越高，或將有一天會(huì )遙不可及？
根據中消協(xié)的12城市商品住房消費者滿(mǎn)意度調查報告，64.2%的消費者認為合理的房?jì)r(jià)應在2000元-5000元/平方米之間，大部分消費者認為目前房?jì)r(jià)不合理，對房?jì)r(jià)的滿(mǎn)意度僅勉強達到“一般”級別。
“超常的高價(jià)位運行已經(jīng)使樓市購買(mǎi)力大量透支，樓市高成交的支撐力開(kāi)始大幅下降，未來(lái)樓市走入低迷的可能性非常大�！鄙虾Ｓ油康禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄在預期下半年上海樓市走勢時(shí)這樣大膽斷言。
此前一些對上海樓市持續“唱多”的專(zhuān)家近期的態(tài)度也有所轉變，稱(chēng)“70-90結構調控”等政策的顯效時(shí)間逼近，下半年上海樓市或將面臨一場(chǎng)大調整，而這一調整也許會(huì )比2005年時(shí)的樓市低迷更持久和嚴重。
然而，就像股市暴風(fēng)雨來(lái)臨前的無(wú)知一樣，我們今天看到的仍是樓市火爆的交易和失去了思考的樂(lè )觀(guān)。如經(jīng)本報記者深入采訪(fǎng)，北京二手房市場(chǎng)租售倒掛現象嚴重，租售比高達1：300，遠高于1：200的風(fēng)險警戒線(xiàn)，樓市泡沫明顯。
利益相關(guān)者則仍在高調宣傳樓市投資獲利路線(xiàn)圖�！啊晃濉陂g，上海非住宅物業(yè)將有大發(fā)展，一鋪難求的現象仍會(huì )繼續�！蹦炒頇C構的分析報告稱(chēng)。而另一邊，上海社科院某房地產(chǎn)專(zhuān)家憂(yōu)心忡忡地向記者表示，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的泡沫和風(fēng)險可能遠大于住宅，成為樓市調整的又一難題。
總而言之，2007年上半年的中國樓市經(jīng)歷了一場(chǎng)令人瞠目結舌的“反調控”上漲，此間雖有供求關(guān)系吃緊、資金流動(dòng)性過(guò)剩、股市獲益推動(dòng)等多種原因，但一個(gè)基本可以預見(jiàn)的趨勢是，這種暴漲絕對不是調控者可以“忍受”的范圍。
本周的新消息是，一場(chǎng)涉及10大城市土地出讓金和土地開(kāi)發(fā)整理資金的專(zhuān)項審計調查工作已拉開(kāi)帷幕�！叭绻磥�(lái)的調控措施能令大量購房者轉變預期，回歸租房、觀(guān)望等非購買(mǎi)選擇，房?jì)r(jià)下降空間將會(huì )很大。換句話(huà)說(shuō)，每一個(gè)細微的政策調整都可能成為壓倒樓市的最后一棵稻草�！狈治鋈耸恐赋�。
稅收極限？貸額見(jiàn)頂？
根據中消協(xié)的調查報告，老百姓眼中的房?jì)r(jià)“天花板”顯然比實(shí)際情況要低很多，各大城市的房?jì)r(jià)漲勢依然難見(jiàn)消停，北京、深圳等地漲幅明顯，就連房?jì)r(jià)一度穩定的上海漲勢也再次探頭。如此現狀，不禁讓人疑惑，難道國家的調控力度還不夠強？
在各種調控措施所造成的樓市影響中，最容易“量化”的恐怕就數財稅、信貸政策了�；仡櫿w市場(chǎng)變化，這幾年來(lái)的房產(chǎn)交易稅收政策調整歷歷在目。2005年上半年，2年期5.55%的營(yíng)業(yè)稅費橫空出世，把興奮中的短炒投資者殺了個(gè)措手不及，再配合宏觀(guān)調控“組合拳”，當年部分城市的樓市交易陷入沉淪。而2006年初始，樓市整體回暖，預料之中的第二次調控潮隨之而來(lái)，這一過(guò)程中，5.55%的營(yíng)業(yè)稅費的免征年限也從2年以上延長(cháng)至5年以上，另外還增加了20%個(gè)人所得稅。另外，上海還將從本月15日起對非普通住房轉讓開(kāi)征0.5%土地增值稅，居住滿(mǎn)5年才能免征。
記者以上海中心城區某套次新房的交易為例，房源建筑面積為162平方米，顯然為非普通住宅。1年前房東購入價(jià)為291萬(wàn)元，目前經(jīng)中介建議，決定以350萬(wàn)元脫手。那么正常交易的話(huà)，房東必須支付成交價(jià)3%契稅10.5萬(wàn)元，成交價(jià)5.55%營(yíng)業(yè)稅費19.425萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)差價(jià)20%個(gè)人所得稅11.8萬(wàn)元，如再加上即將開(kāi)征的0.5%土地增值稅1.75萬(wàn)元，共約43.475萬(wàn)元。這還不包括中介傭金、印花稅、手續費等其他支出，獲利空間在扣去稅費后一下子從原來(lái)的51萬(wàn)元降至15.525萬(wàn)元。
正是由于目前未滿(mǎn)5年的次新房轉讓的交易稅費要占到出售總價(jià)的8%以上，一段時(shí)間內投資者撤離的現象還是比較明顯的�？擅鎸υ俣融厽岬臉鞘�，雖然稅收成本已經(jīng)讓消費者感覺(jué)“不堪重負”，但地方政府執行不力、稅收政策彈性較強，也成為樓市繼續“發(fā)燒”的原因之一。同時(shí)，部分城市由于自住需求強勁，開(kāi)發(fā)商放緩新房供應，導致區域住宅市場(chǎng)供小于求，在這種情況下，房東紛紛轉嫁稅收成本給下家，導致區域內二手房和新房?jì)r(jià)格齊上揚。
另在消費者同樣十分關(guān)注的房貸市場(chǎng)，量?jì)r(jià)齊升的樓市也“突襲”了銀行信貸。如央行上�？偛康臄祿@示，6月份上海市中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款大幅增加45.5億元，環(huán)比漲幅達429%。央行上�？偛恳苍峒�，近期房貸市場(chǎng)擴大增量與上海樓市回暖、提前還貸需求減弱以及股市財富效應顯現等因素有關(guān)。
而在房貸與樓市同步升溫的同時(shí)，有關(guān)住房公積金貸款政策的利好聲音也此起彼伏。如北京、廣州等地紛紛宣布從本月起上調住房公積金貸款額度，北京最高額度調整為60萬(wàn)元；廣州個(gè)人最高限額為40萬(wàn)元，兩人以上申請購買(mǎi)同一住房合計最高額度為65萬(wàn)元。
分析師認為，住房公積金貸款的“破頂”雖是件促進(jìn)解決老百姓住房問(wèn)題的好事，但在這些地方樓市供求關(guān)系吃緊的局面下，推動(dòng)需求之舉亦有風(fēng)險�！暗胤秸敕皆O法增加當前市場(chǎng)供應量，不能總是推出刺激住房需求的措施。要從根本上解決住房產(chǎn)業(yè)諸多矛盾，目前還需依靠貨幣政策和財政政策，要加快銀行利率上浮，加快房地產(chǎn)稅制的改革，輕流通重保有�！�
樓市“中暑”：
房?jì)r(jià)遠超購房者期望
一邊是天氣拉響高溫警報，一邊是樓市進(jìn)入“中暑”狀態(tài)。
在中消協(xié)發(fā)布的12城市商品住房消費者滿(mǎn)意度調查報告中，選擇合理房?jì)r(jià)在2000-6000元/平方米之間的消費者占到74.7%。雖然由于地區差別，不同城市消費者對合理住房?jì)r(jià)格的判斷差別很大，但總體來(lái)看，絕大多數遠低于該城市住房實(shí)際價(jià)格水平。
如北京，有79.2%的消費者認為房?jì)r(jià)在2000-6000元/平方米比較合理，但在統計期間，北京的商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)已達到7310元/平方米。而今年以來(lái)，在國家發(fā)改委每月公布的全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)報告中，北京新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格的同比漲幅就沒(méi)跳出過(guò)全國前四名，1至5月份的平均漲幅達10.1%。
又如上海，有68.1%的消費者認為房?jì)r(jià)在4000-8000元/平方米比較合理，但在統計期間，上海的商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)已達到9657元/平方米。另?yè)蟹可虾Ｖ笖缔k公室的最新月度報告，今年6月中房上海住宅價(jià)格指數同比增幅為6.6%，并且在178個(gè)、總規模1323.2萬(wàn)平方米的樣本樓盤(pán)中，沒(méi)有一個(gè)樓盤(pán)出現降價(jià)。
再如深圳，有69.5%的消費者認為房?jì)r(jià)在4000-8000元/平方米比較合理，但在統計期間，深圳的商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)已達到9990元/平方米。而中國指數研究院華南分院的最新統計數據顯示，今年上半年最后一周，深圳商品住宅成交均價(jià)高達14690元/平方米。
另如重慶，有75.4%的消費者認為房?jì)r(jià)在3000元/平方米以下比較合理，雖然在統計期間，重慶的商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為2722元/平方米，屬于合理范圍，但數據顯示，就在今年6月17日至30日的近半個(gè)月里，重慶主城區共成交商品住宅8374套，成交均價(jià)則比6月上半月漲了7.8%；而其中，在6月17日至25日短短9天時(shí)間里，重慶主城區的商品住宅成交均價(jià)同比漲幅就達7.6%。（柯鵬 于兵兵 海潮 李和裕）
