2007年上半年結束了，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況到底如何呢？北京上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況是：房?jì)r(jià)大幅上漲，投資大幅回落。伴隨著(zhù)這兩種基本情況的同時(shí)，小產(chǎn)權房興起，甚至還有一些違法用地案件的出現。根據這些已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)，我們可以來(lái)反省一下當初的一些預測是不是正確的？在當初做這些預測時(shí)犯了些什么錯誤？
今年初，我一共寫(xiě)了三篇關(guān)于房地產(chǎn)的文章，分析了北京未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的客觀(guān)因素；同時(shí)指出去年北京房?jì)r(jià)上漲總趨勢是價(jià)位低房子漲幅小，價(jià)位高房子漲幅大；過(guò)去幾年土地供應不足是影響房?jì)r(jià)最大的因素；以及宏觀(guān)調控政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。房地產(chǎn)在目前已成為最敏感的行業(yè)之一，每次的文章刊出都會(huì )引起很大的爭議和批評。以后的幾個(gè)月我索性封筆不寫(xiě)，也不說(shuō)了，讓事實(shí)說(shuō)話(huà)也許更有說(shuō)服力。
現在，我們再來(lái)看看今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要數據。
第一，土地供應的緊張局面并未緩解，在政府竭盡全力增加經(jīng)濟適用房和雙限房供地的情況下，總的供地規模并沒(méi)有增加，商品房供地反而更少了。一般供地后十八個(gè)月至兩年左右才能形成市場(chǎng)上商品房的預售條件，今天的供地緊張預示著(zhù)未來(lái)一、兩年預售房的供應量將減少。
土地供應不足就造成以下結果：一、投資回落；二、房?jì)r(jià)上漲；三、小產(chǎn)權的興起；四、違法占地案件增多。第三和第四點(diǎn)實(shí)際上就是土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)的黑市。在“雙軌”時(shí)，正常的市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)育成熟，無(wú)論政府的打擊力度多大，都可能會(huì )有黑市的存在。當年的鋼材市場(chǎng)，今天的貨幣市場(chǎng)和土地市場(chǎng)都是同樣的道理。消滅黑市最好的辦法就是取消“雙軌”制。
第二，過(guò)去幾年宏觀(guān)調控政策對需求影響并不大。從房屋的成交量，上交所中國房地產(chǎn)股票的指數，香港聯(lián)交所中國內地房地產(chǎn)股票的指數來(lái)看，“國八條”、“國六條”出臺前一個(gè)月，對以上的指標都有影響，但出臺后這些指標不降反升，一個(gè)月后就基本恢復到正常，但對土地和房屋供應的影響卻非常大。例如，“管住土地和資金兩個(gè)閥門(mén)”在很大程度上影響了市場(chǎng)上房屋的供應量；“90/70”政策也使一大批項目的供應向后推延了半年甚至一年時(shí)間；而容積率小于1.0的項目即別墅項目則遭遇停批等。這些政策影響了市場(chǎng)上房屋的供應量。
距奧運會(huì )僅有一年多的時(shí)間，要讓北京房地產(chǎn)市場(chǎng)健康地發(fā)展，首先要對這個(gè)市場(chǎng)分門(mén)別類(lèi)進(jìn)行統計和分析，比如不同的品種、不同的價(jià)位、不同地理位置的市場(chǎng)情況等做詳細分析，這樣才好對癥下藥。另外，建立和培養市場(chǎng)機制，才能有效化解風(fēng)險。但在培養和建立市場(chǎng)機制的過(guò)程中，最重要的是要減少流通環(huán)節，即二手房環(huán)節的稅費，現在這些稅費已高達成交額的10.6%。限制外國人購房，并不能解決中低收入人群的購房困難，因為他們的需求從品質(zhì)、地理位置、價(jià)位上來(lái)看都是完全不同的房子，單純地強調限制外國人購房反而會(huì )影響北京作為一個(gè)國際化大都市的發(fā)展，同時(shí)還可能成為造成投資回落的被動(dòng)局面的原因之一。(作者：潘石屹 整理：柯鵬)
