眼下，全國許多地方的房?jì)r(jià)都在著(zhù)了魔一般地飛漲，房市調控為何沒(méi)能發(fā)揮期待中的效力？筆者認為，住房未能實(shí)現“全流通”導致的供應不足是一個(gè)重要原因，倘若借鑒股市股權分置改革的成功經(jīng)驗，進(jìn)行房市的“全流通”改革嘗試，或能在一定程度上緩解房?jì)r(jià)上漲的壓力。
房?jì)r(jià)不斷攀升，并非投資不足的緣故，恰恰相反，我國房地產(chǎn)投資一直呈快速上升勢頭。2003年-2005年，北京市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重連續3年都超過(guò)53%，位列全國第一；緊隨其后的深圳、上海、廣州，該比例也都連續保持在33%以上。
但是，在如此之大的投資下房?jì)r(jià)仍在上漲，開(kāi)發(fā)商和大量炒房者仍敢囤積房屋，其中一個(gè)重要原因就在于住房未能實(shí)現“全流通”。所謂的住房“全流通”，就是所有者擁有完全產(chǎn)權，可以自由處置和流通，限制流通的住房則是指居住者只擁有完全的居住權而不擁有完全產(chǎn)權，不能自由處置或流通。限制流通減少了供應渠道，相應也減少了供應量。這既是房?jì)r(jià)上漲的原因，也是囤積住房和炒房的原因。
目前，商品房屬于自由流通的，而農村住房、小產(chǎn)權房和一些歷史原因形成的單位住房則是限制流通的。關(guān)于這三個(gè)類(lèi)別，目前的境況各不相同：
一、由于歷史原因造成的不能流通的單位住房正在逐步實(shí)現流通。像鐵路、電力、水利等系統的一部分住房，由于歷史原因一直實(shí)行內部管理，產(chǎn)權更名、轉讓等只能在內部進(jìn)行，住房居民都沒(méi)有產(chǎn)權證，不僅自身的合法權益很難保證，而且在買(mǎi)賣(mài)住房、二手房交易等很多方面也受到限制。去年6月份，哈爾濱市內逾6萬(wàn)戶(hù)居民居住的、建筑面積超過(guò)360萬(wàn)平方米的鐵路系統住房，逐步納入國家房屋權屬登記管理，打破買(mǎi)賣(mài)、轉讓限制，實(shí)現了“全流通”，為從根本上解決廣大鐵路系統住房權利人積壓多年的房屋上市交易問(wèn)題。倘若如此效法，盡快使歷史原因造成的被限制流通的住房實(shí)現“全流通”，就能使二手房市場(chǎng)存量增加，并帶動(dòng)和活躍房地產(chǎn)交易和融資市場(chǎng)，同時(shí)對穩定住房?jì)r(jià)格起到一定的積極作用。
二、不能流通的農村住宅已有松動(dòng)跡象。這一跡象發(fā)生在廣東，深圳目前已經(jīng)允許宅基地產(chǎn)權所有者補足地價(jià)，將住房性質(zhì)變更為商品房。一旦各種邊緣地帶的流轉方式在政策明確后“轉正”，將大幅度增加供應，。以東莞市為例，該市截至2006年10月，宅基地上建起的農民公寓總建筑面積大約是2006年?yáng)|莞住宅銷(xiāo)售面積的1.5倍，倘若如此之多的住宅“全流通”，房市中的囤積居奇等現象很快就會(huì )淡出，畢竟，沒(méi)有誰(shuí)敢對供應量的大增掉以輕心。
三、小產(chǎn)權房。目前，最尷尬的當屬小產(chǎn)權房，在北京市市郊，小產(chǎn)權房每平方米的價(jià)格只有兩三千元，比起市內二、三萬(wàn)每平方米的單價(jià)簡(jiǎn)單是天壤之別，這種對比無(wú)疑對抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲是有益的。小產(chǎn)權房之所以便宜，根源在于三點(diǎn)：其一，沒(méi)有繳納土地出讓金。其二，許多稅費沒(méi)有繳納。其三，減少了許多腐敗成本。
正是由于小產(chǎn)權房?jì)r(jià)格過(guò)于便宜引起開(kāi)發(fā)商等既得利益集團的恐慌，他們紛紛提出封殺小產(chǎn)權房。國土資源部也作出了回應，7月12日，國家土地副總督察甘藏春等在國新辦新聞發(fā)會(huì )上表示：國家非常重視小產(chǎn)權房現象，從1999年開(kāi)始就在全國不同地方開(kāi)展了農村集體所有建設用地使用權流轉的試驗、試點(diǎn)，現在正在不斷地總結經(jīng)驗，在適當的時(shí)機再提交國家立法機構，通過(guò)立法來(lái)解決。
這種態(tài)度是非常務(wù)實(shí)的，這說(shuō)明政府不打算接受既得利益集團的建議，采取強硬封殺小產(chǎn)權房的做法，而可能借鑒深圳等地的做法，通過(guò)讓農民補交一些土地出讓金或相關(guān)稅收實(shí)現合法化。
倘若上述三種類(lèi)型的房屋逐漸實(shí)現“全流通”，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應量將大幅增加，加上每年新增的住宅供應量，滿(mǎn)足不同層次的市場(chǎng)需求將綽綽有余，相應地，房?jì)r(jià)也將偏離快速上漲軌道，逐漸實(shí)現價(jià)值回歸。(賈圖)
