隨著(zhù)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的節節攀升，當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正熱切地等待著(zhù)“金九銀十”的到來(lái)。在此當口，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的風(fēng)吹草動(dòng)就備受市場(chǎng)關(guān)注。繼京、杭之后，上海正式對個(gè)人轉讓居住未滿(mǎn)5年的非普通商品住房開(kāi)征土地增值稅。
各地陸續開(kāi)征的住宅轉讓土地增值稅被戲稱(chēng)為“溫柔一刀”，其調控的初衷顯然在于增加房產(chǎn)轉手成本、抑制投機行為。但從二手房土地增值稅政策本身特征、先行經(jīng)驗和市場(chǎng)大勢來(lái)看，沒(méi)有理由對土地增值稅期望過(guò)高。
首先，稅負和稅基是一項稅制的兩個(gè)基本點(diǎn)，從這兩點(diǎn)來(lái)看，二手房土地增值稅只能起到微弱的邊際影響。據上海地稅部門(mén)發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人轉讓非普通住房征免土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，對個(gè)人轉讓非普通住房，既沒(méi)有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，實(shí)行核定征收土地增值稅：凡居住未滿(mǎn)三年的，按轉讓收入的0.5%征收，居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的減半征收。
該稅率低于北京1%以及杭州大部分0.5%的稅負標準，不會(huì )改變絕大多數的交易活動(dòng)。此前，除印花稅、各種手續費以及中介傭金外，上海對非普通二手住宅在交易環(huán)節所課的稅負已達11.05%，其中包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等各大稅種。這些財稅調控并未改變二手房交易的基本走勢，既然如此，我們也無(wú)法期望，增加開(kāi)征0.5%或0.25%的土地增值稅后，事情會(huì )因此改變。
再看征收范圍。上海開(kāi)征的土地增值稅僅適用于轉讓非普通住宅，而普通住宅暫免。問(wèn)題在于，普通住宅的標準具有相當“普適性”：住宅小區建筑容積率(總建筑面積/居住區用地)1.0以上；單套建筑面積140平方米以下；坐落在內環(huán)線(xiàn)以?xún)鹊牡陀?.75萬(wàn)元/平方米，內環(huán)與外環(huán)間的低于1萬(wàn)元/平方米，外環(huán)線(xiàn)以外的低于0.7萬(wàn)元/平方米。按此標準，不符合上述條件的非普通住房顯然并不構成普通百姓購買(mǎi)二手房的主體。也就說(shuō)，如果該政策能讓買(mǎi)房者受益的話(huà)，那么也只是使能買(mǎi)得起豪宅的少數人受益。
二手房土地增值稅“稅率低、范圍小”的特征決定了該項調控舉措難以產(chǎn)生重大沖擊。
其次，已有事實(shí)表明市場(chǎng)對土地增值稅的確無(wú)動(dòng)于衷。土地增值稅在北京、杭州實(shí)施后，二手房市場(chǎng)繼續走強。另外，上海早在一個(gè)月之前就公布征收土地增值稅的時(shí)間點(diǎn)和開(kāi)征辦法，但在此后的“政策緩沖期”內并未出現集中交易的高峰，市場(chǎng)反應平靜，與以往調控政策出臺時(shí)的情形大相徑庭。相反，搭著(zhù)5月樓市走勢良好的“順風(fēng)車(chē)”，6月上海二手房交易還出現了“量升價(jià)漲”的局面。
最后，讓人擔心的是，這一原本意在抑制投機的舉措，在二手房?jì)r(jià)格指數持續走高、供需缺口加大、價(jià)格漲幅顯著(zhù)遞增的情況下，或將成賣(mài)主轉嫁稅負、繼續拉高房?jì)r(jià)的借口，并使得開(kāi)征土地增值稅的效果事與愿違。
在二手房賣(mài)方市場(chǎng)特征明顯的格局下，增稅的主要負擔將落在弱勢的買(mǎi)房者身上。目前市場(chǎng)上已經(jīng)出現買(mǎi)主以“裝修補償費”、“戶(hù)口遷移費”、“搬遷費”等名目補償賣(mài)主的做法，由此只能導致二手房的真實(shí)房?jì)r(jià)因增稅而再被推高。如果這樣演變，那么上海此番僅針對非普通住宅轉讓開(kāi)征土地增值稅，沒(méi)有“垂青于”主流的普通住宅，對廣大買(mǎi)房者倒可以說(shuō)是幸運的事了。
二手房市場(chǎng)是個(gè)極為復雜的市場(chǎng)。一方面，它與新建住房市場(chǎng)、流動(dòng)性情況、貨幣政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策以及整個(gè)資本市場(chǎng)都聯(lián)系密切。當前在經(jīng)濟基本面持續向好背景下，流動(dòng)性過(guò)剩和資產(chǎn)價(jià)值重估的大潮使得房地產(chǎn)成為積聚財富并創(chuàng )造財富的重要載體。
另一方面，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟問(wèn)題，它還與中國政府間關(guān)系以及尋租體制等深層制度相連。因而，土地增值稅這類(lèi)的制度微調除了增加政府的稅收外，很難成為壓垮駱駝的最后一根稻草。（傅勇 復旦大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心博士)
