繼上海宣布征收土地增值稅后，南京市地稅部門(mén)昨天也明確表示，對轉讓未滿(mǎn)五年的非普通住宅(主要指高檔住宅)強制征收土地增值稅，對于個(gè)人轉讓非普通住宅，沒(méi)有評估價(jià)格、又不能提供購房發(fā)票的，按轉讓收入的1%計征土地增值稅。記者同時(shí)了解到，南京原有的其他稅收政策也正在悄然收緊，高檔房營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅要按一個(gè)基數繳。
政策篇
滿(mǎn)五年免征 滿(mǎn)三年減半
昨天，南京市地稅部門(mén)正式明確了土地增值稅政策，對于個(gè)人轉讓非普通住宅，沒(méi)有評估價(jià)格、又不能提供購房發(fā)票的，按轉讓收入的1%計征土地增值稅。這個(gè)政策將于近期正式執行。對于普通住宅，目前轉讓還是不收土地增值稅。
非普通住宅是指商業(yè)辦公房和高檔住房(住宅小區建筑容積率≥1.0、單套建筑面積≤144平方米、實(shí)際成交價(jià)格≤同區域住房平均交易價(jià)格1.44倍(主城8690元/m2、江寧5100元/m2、江北3700元/m2)視為普通住宅，不符合其中任一條件的為高檔房)，而根據住宅年限不同，又適用不同的政策：沒(méi)住滿(mǎn)三年就要轉讓的全額征繳；住滿(mǎn)五年或五年以上的可以免征；住滿(mǎn)三年但未滿(mǎn)五年的，可以減半征收。
土地增值稅如何計算？有三種情況：對于能夠提供購房發(fā)票及完稅憑證的，可以按發(fā)票所載金額，并從購買(mǎi)年度起到轉讓年度，每年加計5%的金額以及繳納的相關(guān)稅金作為扣除額，計算繳納土地增值稅；沒(méi)有購房發(fā)票，由資產(chǎn)評估機構對房屋進(jìn)行評估，按評估價(jià)格、取得土地使用權所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費用和稅金作為扣除額，計征土地增值稅；既沒(méi)有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，則直接按轉讓收入的1%征稅。
算筆賬
小王該繳多少稅
市民小王將住了三年的房子賣(mài)掉，他的房子買(mǎi)時(shí)100萬(wàn)元，以150萬(wàn)元賣(mài)掉，繳了營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅等各項稅費約10萬(wàn)元，而且能向稅務(wù)機關(guān)提供當時(shí)的有關(guān)發(fā)票及已繳稅款憑證，那么小王賣(mài)這套房子應繳多少土地增值稅？計算如下：
房子賣(mài)了150萬(wàn)，扣除額包括當時(shí)購房款100萬(wàn)、稅金10萬(wàn)、加計金額15萬(wàn)(100萬(wàn)×3×5%)，扣除總金額為125萬(wàn)，那么小王的房子增值額就是25萬(wàn)(150萬(wàn)-125萬(wàn))，增值率是20%(25萬(wàn)÷125萬(wàn))，適用30%的土地增值稅稅率，應納稅款就是7.5萬(wàn)(25萬(wàn)×30%)，而根據滿(mǎn)三年減半征收的政策，小王實(shí)際需要繳納的土地增值稅就是3.75萬(wàn)。而如果他不能提供所有的發(fā)票和憑證，就要按照轉讓收入的1%計算，即1.5萬(wàn)，再減半征收就是7500元。
影響篇
政策比上海強硬 買(mǎi)房人壓力增大
地稅部門(mén)昨天明確表示對轉讓未滿(mǎn)五年的非普通住宅強制征收土地增值稅，房產(chǎn)業(yè)內人士認為，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷上揚，南京的非普通住宅越來(lái)越多，稅收負擔必然會(huì )“轉嫁”到房屋買(mǎi)賣(mài)雙方。
政策比上海強硬
此次南京規定滿(mǎn)三年不滿(mǎn)五年減半征收增值稅，而不滿(mǎn)3年的全額征收，在不能提供原值及評估的情況下，將按房?jì)r(jià)轉讓總價(jià)1%征收增值稅�！斑@比上海的政策要強硬，賣(mài)房人負擔更重�！睗M(mǎn)堂紅(南京)置業(yè)公司副總經(jīng)理袁小玲認為，參照上海的政策來(lái)看，3年內100萬(wàn)元的房子繳納5000元的增值稅，3～5年之間征收0.25%是2500元，而南京3～5年是5000元，3年之內是1萬(wàn)元。對于房屋買(mǎi)賣(mài)人來(lái)說(shuō)，其心理壓力肯定增大。
因為房屋交易稅越來(lái)越多了，負擔逐漸加重，一些房產(chǎn)投資收益將縮水，畢竟房?jì)r(jià)要多漲1%才能滿(mǎn)足投資的期望值。
非普通住宅越來(lái)越多
“非普通住宅主要是指高檔住房與商業(yè)辦公房?jì)深?lèi)，而隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲，高檔住房標準遲遲不調，越來(lái)越多的房子進(jìn)入高檔行列�！蔽覑�(ài)我家中介市場(chǎng)部經(jīng)理舒莉莉分析說(shuō)，目前的高檔住房標準已經(jīng)遠遠“落伍”于房?jì)r(jià)，市場(chǎng)上轉讓的高檔住房比例已經(jīng)達到50%。
舒莉莉認為，現在南京征收土地增值稅，就表明有比例甚多的高檔住房轉讓要多繳稅，不管繳多少，都會(huì )直接加到房?jì)r(jià)上去，導致買(mǎi)房人負擔不斷加重�！疤貏e是高檔住房，稅比普通住宅要多”。因為對于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，即使是滿(mǎn)5年的高檔房，也要征收房款差額甚至全額5.6%的營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)還有差額20%或總額1%的個(gè)人所得稅，而普通住房滿(mǎn)5年可以免繳5.6%的營(yíng)業(yè)稅。
買(mǎi)房人壓力加大
新商品房“一房難求”，二手房稅多導致價(jià)格高。一位買(mǎi)房人抱怨，14日剛開(kāi)盤(pán)的一家江北樓盤(pán)，一大早就去了，但是也沒(méi)搶到房子，上午10點(diǎn)鐘開(kāi)發(fā)商就說(shuō)“360套房源已全部售出”，買(mǎi)個(gè)房子怎么這么難？
袁小玲表示，政府出臺了很多政策，但更多的是打擊房產(chǎn)投資客，像這次土地增值稅，對一些想改善住房的普通消費者而言，反而承擔了更高的房?jì)r(jià)。
縱深篇
營(yíng)業(yè)稅個(gè)稅：要么按總價(jià)繳 要么按差價(jià)繳
房產(chǎn)稅收政策悄然收緊，“最省錢(qián)”的計稅辦法不靈了
記者了解到，南京昨天不僅正式宣布了高檔房要繳土地增值稅，原有的其他稅收政策也悄然收緊。
從上月中旬起，非普通住宅即使滿(mǎn)5年，其營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅要么分別按買(mǎi)入賣(mài)出差價(jià)的5.55%、20%繳，要么就按總價(jià)的5.55%和1%繳；而不再允許市民按最省錢(qián)的方式計稅，也就是營(yíng)業(yè)稅按差額的5.55%繳，個(gè)稅按總價(jià)的1%繳。這樣一來(lái)，市民的稅一下就多了兩三萬(wàn)，而且非普通住宅不論是否滿(mǎn)5年，所繳的稅都相差不大。
最“便宜”的方法不靈了
“現在，只要房子單價(jià)過(guò)了8690元/m2，那滿(mǎn)不滿(mǎn)5年，所繳的稅都差不多了�！弊蛱�，房產(chǎn)中介業(yè)資深人士王小軍向記者透露，就在上海6月正式發(fā)布要對二手房征土地增值稅時(shí)，南京也悄然加強了對二手房20%個(gè)稅的強制征收，最先“開(kāi)刀”的就是高檔房(即非普通住宅)。
具體說(shuō)來(lái)，原先的營(yíng)業(yè)稅政策規定：二手房如果距前次交易不滿(mǎn)5年再交易，不論是否普通住宅，都要按總價(jià)的5.55%繳營(yíng)業(yè)稅；如果滿(mǎn)5年，普通住宅免繳，非普通住宅仍要按買(mǎi)入和賣(mài)出的差額的5.55%繳營(yíng)業(yè)稅。
看起來(lái)，非普通住宅不滿(mǎn)5年要繳全額營(yíng)業(yè)稅，滿(mǎn)5年只繳差額營(yíng)業(yè)稅，似乎劃算很多。但個(gè)稅政策卻規定，個(gè)稅原則上按差額的20%來(lái)征收，只有在房產(chǎn)原值不清的情況下才可以按總房?jì)r(jià)的1%來(lái)核定征收。
最新的政策就是從此處下手，如果非普通住宅滿(mǎn)5年后想按差額來(lái)交營(yíng)業(yè)稅，那么稅收部門(mén)一旦掌握了“差額”，就會(huì )以差額的20%來(lái)計算個(gè)稅，而不允許市民按總價(jià)的1%來(lái)報稅。
如果市民因為擔心差額20%的個(gè)稅太多、而謊稱(chēng)自己不知道房產(chǎn)原值、無(wú)法計算差額，那么其個(gè)稅可以按總價(jià)的1%來(lái)繳，但營(yíng)業(yè)稅就得按總價(jià)的5.55%來(lái)繳，不能按差額來(lái)繳。
總之一句話(huà)，二手房的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅要么都按總價(jià)來(lái)繳、要么都按差額來(lái)繳。而在今年6月之前，南京主城允許市民5年以上的高檔房營(yíng)業(yè)稅按差額5.55%繳、個(gè)稅按總價(jià)的1%來(lái)繳的。
高檔房滿(mǎn)不滿(mǎn)五年無(wú)所謂
這樣一改，不少買(mǎi)房市民的的稅負驟然增加了兩三萬(wàn)。只要房?jì)r(jià)超過(guò)了高檔房線(xiàn)，是否滿(mǎn)5年都意義不大了。
以馬先生5年前4000元/m2買(mǎi)入的一套龍江小區住宅為例，100m2買(mǎi)入的“原值”是46萬(wàn)，現在漲到10000元/m2，總價(jià)已達100萬(wàn)。那么六個(gè)月前，他賣(mài)此房如果滿(mǎn)了5年，個(gè)稅營(yíng)業(yè)稅都按最“便宜”的方法來(lái)計稅：營(yíng)業(yè)稅按差額的5.55%是(100-40)萬(wàn)×5.55%=3.33萬(wàn)，個(gè)稅按總價(jià)的1%是100萬(wàn)×1%=1萬(wàn)，一共是4.33萬(wàn)。
而現在，如果“兩稅”都按差額來(lái)繳，那么營(yíng)業(yè)稅是60萬(wàn)×5.55%=3.33萬(wàn)，個(gè)稅卻達到了60萬(wàn)×20%=12萬(wàn)，一共是15.33萬(wàn)，比之前的老辦法多了11萬(wàn)。
如果“兩稅”都按總額繳，個(gè)稅100萬(wàn)×1%=1萬(wàn)，是降下來(lái)了，但營(yíng)業(yè)稅卻達到了100萬(wàn)×5.55%=5.55萬(wàn)，一共是6.55萬(wàn)，比之前的4.33萬(wàn)多了2.22萬(wàn)。
“相比之下，老百姓肯定會(huì )選按總額繳，畢竟差額20%的個(gè)稅太嚇人�！币晃欢址拷�(jīng)紀人告訴記者，這樣算來(lái)，高檔房的房主根本不必等滿(mǎn)5年再賣(mài)房，因為不滿(mǎn)5年的房子的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅也是分別按總額的5.55%和1%來(lái)繳。事實(shí)證明，滿(mǎn)5年之后如果按差額繳營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅反倒不劃算。
樓市稅收政策越來(lái)越緊
昨天，在華僑路房產(chǎn)交易大廳三樓的稅收窗口，記者證實(shí)了“關(guān)于營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅要按統一的計稅依據收”這一說(shuō)法�，F場(chǎng)一位市民聽(tīng)了計稅辦法后，喃喃自語(yǔ)道：“那我豈不是要繳的稅越來(lái)越多？”
但現場(chǎng)的咨詢(xún)人員卻表示，既然能弄清房產(chǎn)原值，能算出差價(jià)，就應該嚴格按國家政策辦。以前5年以上的非普通住宅的營(yíng)業(yè)稅按差額算、個(gè)稅按總額算，顯然是有漏洞的。對于不懂鉆空子的老實(shí)人是不公平的，因此現在只不過(guò)是堵漏，讓稅收政策更完善。
而在中介看來(lái)，這已經(jīng)是“見(jiàn)怪不怪”：個(gè)稅可以按總價(jià)的1%核定征收本身就是變通政策，已經(jīng)很寬松了。今后很可能個(gè)稅還要嚴格按差價(jià)的20%來(lái)收，各項稅收越收越嚴是“遲早的事”。
在記者咨詢(xún)的過(guò)程中，稅收工作人員反復問(wèn)記者，是否是唯一一套住宅。她還提醒記者，個(gè)稅看起來(lái)可怕，但實(shí)際上如果是普通市民換房，賣(mài)房前后一年內再買(mǎi)房，都可以抵充個(gè)稅；而如果是家庭唯一住宅，5年以上可以免個(gè)稅，而不論房子是否是高檔房。就“家庭”的判斷標準，夫妻及未成年子女只能算一個(gè)家庭；如果子女已成年，另外有一套房掛在孩子名下，可以算作“另一家庭”。
就此，房管部門(mén)的一位負責人表示：無(wú)論是上海的非普通住宅收土地增值稅，還是南京的這次統一個(gè)稅營(yíng)業(yè)稅計稅依據的動(dòng)作，針對的都是“炒房”族。因為普通居民要么是一套房，要么是賣(mài)小買(mǎi)大，“個(gè)稅”享受減免政策。不過(guò)在現在多數市民都投資股市房產(chǎn)的熱潮下，樓市的稅收政策越來(lái)越緊，市民有必要了解這個(gè)政策，以便在買(mǎi)股、還是買(mǎi)樓的問(wèn)題上作出謹慎的選擇。（徐瑛輝 楚天佑 陳英 孫潔 尹曉波）
