15日起，上海正式對轉讓居住未滿(mǎn)5年的非普通商品住房開(kāi)征土地增值稅。這一原本意在抑制投機的舉措，在二手房指數創(chuàng )近年新高、供需存在缺口、價(jià)格漲幅顯著(zhù)放大的情況下，開(kāi)始演變成對買(mǎi)房人的稅負轉嫁。
6月13日，上海地稅部門(mén)發(fā)布《關(guān)于個(gè)人轉讓非普通住房征免土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，規定從7月15日起，對個(gè)人轉讓非普通住房，既沒(méi)有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，實(shí)行核定征收土地增值稅：凡居住未滿(mǎn)三年的，按轉讓收入的0.5%征收，居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的減半征收。
根據上海市相關(guān)規定，所謂非普通住房是指不符合下列條件的房屋：(1)住宅小區建筑容積率1.0以上；(2)單套建筑面積140平方米以下；(3)實(shí)際成交價(jià)格：低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，座落在內環(huán)線(xiàn)以?xún)鹊牡陀?7500元／平方米，內環(huán)與外環(huán)間的低于10000元／平方米，外環(huán)線(xiàn)以外的低于7000元／平方米。
在經(jīng)歷一個(gè)多月的緩沖期后，二手房轉讓征稅規定開(kāi)始付諸實(shí)施。至此，理論上，上海對非普通二手住宅在交易環(huán)節所課的稅負可達到交易價(jià)格的9.55%。主要包括：營(yíng)業(yè)稅(5.55%)、契稅(1.5%)、個(gè)人所得稅(2%)、土地增值稅(0.5%)。此外，還有印花稅、手續費等。
通過(guò)稅負來(lái)增加二手房轉讓成本，以減少資金對二手房的頻繁炒作，從而起到抑制投機的作用，這是政策的本意。然而，在供求緊張的局面下，政策的良好初衷顯得有些一廂情愿�！百u(mài)方要的是到手價(jià)，這稅、那稅他們可不管�！睗h宇地產(chǎn)的一位物業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，“即便這樣，二手房還一天一個(gè)價(jià)呢�！币拙映夹诺囊晃唤�(jīng)紀人也明確表示，這幾天上家反價(jià)、要求將土地增值稅打入房?jì)r(jià)的已很普遍。比轉嫁稅負更陰狠的招數是：在中介的撮合下，上下家串通，“做低房?jì)r(jià)”。一位不愿具名的某地產(chǎn)中介公司物業(yè)顧問(wèn)告訴記者，通常的做法是簽兩份合同，一份填寫(xiě)壓低后的虛擬成交價(jià)，給稅務(wù)機關(guān)看；一份寫(xiě)明應補償的差價(jià)，留作上下家私下運作的憑據�！把a償”的名目繁多，有“裝修補償費”“戶(hù)口遷移費”“搬遷費”等等�！百I(mǎi)房人在交付首付款時(shí)，將差價(jià)一并付清，賣(mài)房人的權益我們會(huì )保障的�！边@位物業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，“80%的買(mǎi)家也愿意這樣做，因為做低房?jì)r(jià)，買(mǎi)家的稅負也可以少繳納些�！�
類(lèi)似的“下有對策”之所以大行其道，前提是二手房市場(chǎng)紅火。上海二手房指數辦公室最新統計顯示，繼5月份上漲之后，6月份上海二手房指數繼續大漲70點(diǎn)，達1751點(diǎn)，漲幅4.16%，創(chuàng )近年來(lái)新高。由于市場(chǎng)需求量明顯增加，供需存在缺口，二手房?jì)r(jià)漲幅明顯放大，其中，七成區域二手房?jì)r(jià)格漲幅超過(guò)3%。
在賣(mài)方市場(chǎng)下，稅費轉嫁便成了平常事。據了解，在上海之前，北京于2006年12月1日起，對于個(gè)人轉讓的二手非普通住宅征1%的土地增值稅；杭州從今年2月1日起，開(kāi)征二手房轉讓土地增值稅，大部分房源按總價(jià)的0.5%征收；溫州自今年7月1日開(kāi)始，也征收類(lèi)似稅負。由于稅率較低，各地二手房市場(chǎng)受征收土地增值稅的影響均不大。(徐壽松)
