7月16日，南京市地稅局通過(guò)一紙“稅務(wù)通告”，確定將對南京非普通住宅轉讓強制征收土地增值稅。雖然政策還沒(méi)有宣布具體執行日期，卻已引發(fā)市場(chǎng)上二手房掛牌量的激增。當地房地產(chǎn)業(yè)內人士稱(chēng)，昨天僅半天南京全市二手房掛牌量就有8%的增長(cháng)。
根據南京市的征稅政策，對轉讓未滿(mǎn)五年的非普通住宅，主要是指高檔住宅強制征收土地增值稅，對于個(gè)人轉讓非普通住宅沒(méi)有評估價(jià)格又不能提供購房發(fā)票的，將按照轉讓收入的1%計入土地增值稅。
昨天，南京市房管局交易大廳契稅窗口還沒(méi)有貼出相關(guān)通知。同時(shí)，南京市地稅局有關(guān)《進(jìn)一步明確土地增值稅相關(guān)政策》的稅務(wù)通告中也沒(méi)有明確政策開(kāi)始執行的時(shí)間。
但是，既然政策已經(jīng)宣布，南京市高檔住宅市場(chǎng)又將多一個(gè)交易稅種。南京市365地產(chǎn)家居網(wǎng)置業(yè)頻道總監單偉算了一筆賬：如果是針對個(gè)人的非普通住宅，交易中需要繳納的稅種包括4%的契稅、五年內需要繳納5.6%的營(yíng)業(yè)稅及附加；此外還有1%的個(gè)人所得稅。如果按照1%來(lái)計算土地增值稅，最低的交易成本為11.6%。
理論上，上海對非普通二手住宅在交易環(huán)節所需繳納的稅負可達到交易價(jià)格的9.55%。其中，土地增值稅為0.5%。也就是說(shuō)，3年內交易100萬(wàn)元的房子需要繳納5000元的增值稅，3到5年之間征收0.25%，也就是2500元的土地增值稅。而南京規定3到5年之間交易，需繳納5000元土地增值稅，3年之內繳納1萬(wàn)元土地增值稅。
更重要的是，此次非普通住宅征稅的影響面很大。因為南京高檔房政策有一條是關(guān)于價(jià)格的，根據規定，市區高檔房標準是8690元/平方米，但這個(gè)價(jià)格是在2005年6月制定的。根據365地產(chǎn)家居網(wǎng)5月份、6月份的分析，目前來(lái)看從網(wǎng)上二手房掛牌價(jià)格統計，南京市江南八區已經(jīng)有兩到三個(gè)區接近8690元/平方米這個(gè)標準，另外包括鼓樓、白下、玄武在內的區平均掛牌價(jià)格已遠遠超過(guò)了這個(gè)水平，還有兩個(gè)區的掛牌價(jià)格一直在邊緣上下波動(dòng)。
“據統計，近期掛牌房源按照高檔房標準144平方米的話(huà)，目前掛牌房源只有6%左右，但是如果按照8690元/平方米標準統計的話(huà)，主城江南八區大概有40%房源的比例，江寧大概有70%的房源，浦口也有60%，六合大概有10%左右�！眴蝹ケ硎�。
目前此消息的影響已經(jīng)凸顯�！皳y計，昨天上午南京市全市掛牌量有8%的增長(cháng)。結合去年情形來(lái)看，基本上在當時(shí)的二手房市場(chǎng)成交上面會(huì )出現短期的放量，比如在征收時(shí)間節點(diǎn)之前成交量會(huì )有數倍的放大，之后會(huì )有短時(shí)間的萎縮。相信近期二手房的成交量也會(huì )有增加�！眴蝹シQ(chēng)。
同時(shí)，根據南京知名房產(chǎn)中介我愛(ài)我家發(fā)布的“2007年上半年南京二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)報告”，南京市江南八區(主城區)今年上半年二手房均價(jià)較同期上漲了1659.3元/平方米，江寧、浦口、六合均價(jià)上漲了306元/平方米。
據統計，目前南京市全市的二手房市場(chǎng)供需比都大于1，一些房源的供需比甚至達到了1∶4，甚至1∶5。這就存在賣(mài)方轉嫁稅費的可能。(郝倩)
