政府應及時(shí)調整樓市調控思路，從建立住房保障體系入手，來(lái)修正市場(chǎng)機制的失靈，把市場(chǎng)對低收入群體的排斥，通過(guò)住房保障體系來(lái)進(jìn)行補位，以解決包括低收入群體在內的所有老百姓安居問(wèn)題；而對市場(chǎng)的管理則應致力于健全市場(chǎng)游戲規則和實(shí)施反周期性的市場(chǎng)調控措施……
經(jīng)過(guò)兩年多的調控，我國房地產(chǎn)價(jià)格不跌反漲，在2007年更是走出如日中天的漲勢，調控確立的穩定房?jì)r(jià)目標并未實(shí)現，此中蘊涵的深層次原因，不能不引起我們尤其是政府的深刻反思。究竟是什么力量在支撐房?jì)r(jià)上漲與調控政策抗衡？
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)是從無(wú)到有建立起來(lái)的。在計劃體制下，土地行政劃撥，房屋以公有住房為主，房屋不是商品，沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)交易，也就沒(méi)有房地產(chǎn)價(jià)格。隨著(zhù)房改切斷福利分房體制，商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售普遍成為城市居民解決住房的主要方式時(shí)，房屋成為了商品，其貨幣化價(jià)值才逐步通過(guò)價(jià)格計量出來(lái)，住房從有價(jià)格標簽開(kāi)始，房?jì)r(jià)就一直表現為持續上漲。
在我國房?jì)r(jià)持續上漲中主要有三股支撐力量：第一股力量是房?jì)r(jià)向房屋作為居住品制造成本的回歸。這是很好理解的，因為房屋過(guò)去沒(méi)有價(jià)格，現在房屋是商品有價(jià)格了，價(jià)格有一個(gè)價(jià)值發(fā)現的過(guò)程，自然首先是要向房屋建造成本靠攏，此時(shí)地價(jià)在成本中的比例尚小，建筑安裝人工費用主導建造成本，這時(shí)房?jì)r(jià)相對人們收入比尚在合理可承受水平。
第二股力量是成本上漲的推動(dòng)，包括土地出讓方式的轉變，地價(jià)在房屋成本中比重急劇上升，加之開(kāi)發(fā)商不斷加大超額利潤算入房?jì)r(jià)，還有建筑材料和人工費用的上漲，造成房?jì)r(jià)的迅速上漲，這時(shí)房?jì)r(jià)已經(jīng)出現超出人們收入水平的趨勢。
第三股力量是房?jì)r(jià)要向反映其資本品儲值屬性的價(jià)值水平靠攏，這時(shí)房?jì)r(jià)上漲已經(jīng)擺脫了社會(huì )平均收入水平和平均支付能力的束縛，房屋因其居住品和投資品的雙重屬性，交易也有投資類(lèi)交易和居住類(lèi)交易，只要投資類(lèi)交易存在，哪怕只有總交易量的10%，在一個(gè)統一的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，投資類(lèi)交易的價(jià)格必然要通過(guò)“傳染”機制主導區域性房?jì)r(jià)，投資類(lèi)需求看重的是房?jì)r(jià)的未來(lái)，在我國經(jīng)濟持續增長(cháng)的普遍預期下，房?jì)r(jià)預期上漲，這就必然使現貨市場(chǎng)上的房?jì)r(jià)不斷上漲。
當前，以上后兩股力量中以地價(jià)抬升成本推動(dòng)和房屋的資本品屬性對我國房?jì)r(jià)上漲最為主要。那么有何辦法控制地價(jià)和房屋資本品屬性帶來(lái)的房?jì)r(jià)上漲？對于前者在于政府的土地出讓政策，這里囿于篇幅無(wú)法展開(kāi)論述；對于后者，答案是除非讓房地產(chǎn)回歸到?jīng)]有流通、沒(méi)有交易和沒(méi)有價(jià)格的時(shí)代；否則，只要房地產(chǎn)還是商品，房地產(chǎn)的資本品天然屬性，必然使房?jì)r(jià)要反映國民經(jīng)濟成長(cháng)所帶來(lái)的財富效應。
筆者曾經(jīng)反復思考這樣一個(gè)問(wèn)題，資本品價(jià)格與消費品價(jià)格到底有沒(méi)有一個(gè)合理的比價(jià)？具有儲值性質(zhì)的資源類(lèi)商品比如房地產(chǎn)、黃金、鉆石，還有那些能夠創(chuàng )造價(jià)值的資產(chǎn)比如公司的股票和具有偉大創(chuàng )造才能的天才式的人力資源，在用同樣的貨幣計量?jì)r(jià)格時(shí)，究竟與我們日常衣食住行的消費品價(jià)格之間有沒(méi)有一個(gè)合理的比價(jià)？形象一點(diǎn)說(shuō)，究竟一枚金戒指應該等于多少斤大米呢？究竟一棟房子應該等于多少件衣服呢？
事實(shí)告訴我們，資本品與消費品之間確切的合理比價(jià)從來(lái)是不存在的——在戰爭年代，人們寧愿舍棄戒指，也要換一碗米飯；而在和平年代，隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展，社會(huì )財富的積累，除了表現為物質(zhì)財富的極大增加和豐富以外，還必然要表現為資產(chǎn)類(lèi)商品相對日常消費品的比價(jià)不斷上漲！房地產(chǎn)是經(jīng)濟社會(huì )中人們最為重要的資產(chǎn)類(lèi)商品，只要經(jīng)濟增長(cháng)的大背景不變，即使撇開(kāi)通貨膨脹因素，房?jì)r(jià)上漲乃經(jīng)濟增長(cháng)財富效應顯現的必然產(chǎn)物。這樣的簡(jiǎn)單規律已為西方發(fā)達國家所證明，不到十年房?jì)r(jià)就要翻一番，已成為很多西方發(fā)達國家房地產(chǎn)發(fā)展的鐵律。
我國政府應盡快對基于市場(chǎng)體制的房?jì)r(jià)規律有足夠的認識，并且及時(shí)調整樓市調控思路，另辟蹊徑，從建立住房保障體系入手，來(lái)修正市場(chǎng)機制的失靈，把市場(chǎng)對低收入群體的排斥，通過(guò)住房保障體系來(lái)進(jìn)行補位，以解決包括低收入群體在內的所有老百姓安居問(wèn)題；而對市場(chǎng)的管理則應致力于健全市場(chǎng)游戲規則和實(shí)施反周期性的市場(chǎng)調控措施，將房地產(chǎn)業(yè)和房?jì)r(jià)波動(dòng)控制在與國民經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展相適應和可接受的窄幅范圍之內。(叢誠)
