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一個(gè)可以想見(jiàn)的圖景是，將來(lái)的解決方案必須兼顧農民的利益、鄉村政府的利益、開(kāi)發(fā)商的利益和市級政府的利益
★ 本刊記者/劉彥 謝良兵
“你盡管買(mǎi)，這里的房子將來(lái)會(huì )變成大產(chǎn)權的�！�7月14日，一位孫姓售樓小姐在香堂村的辦公樓二層的銷(xiāo)售中心對本刊記者說(shuō)。
售樓小姐的話(huà)，仿佛是對國家土地副總督察甘藏春新聞發(fā)布會(huì )講話(huà)的一種呼應。
7月12日，甘藏春在新聞發(fā)布會(huì )上說(shuō)，對于農村集體建設用地的流轉問(wèn)題，國土資源部自1999年開(kāi)始，就在全國不同地方開(kāi)展了農村集體所有建設用地使用權流轉的試驗、試點(diǎn)，現在正在不斷地總結經(jīng)驗，在適當的時(shí)機再提交國家立法機構，通過(guò)立法來(lái)解決。
于是人們對國土部說(shuō)法的解讀為：在農村建設用地上面蓋起來(lái)的“小產(chǎn)權房”，有可能未來(lái)通過(guò)修改《土地管理法》等法律，以合法的形式予以確認。
而廣東，則是中國最早以地方法規形式，對農村建設用地流轉予以合法確認的省份。
2005年6月23日，廣東頒布《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》規定，從2005年10月1日起，廣東農村集體建設用地可以上市流轉，但集體建設用地不得建商品房;村民出賣(mài)和出租住房后，不得再申請新宅基地。
根據這個(gè)《辦法》，廣東農村集體土地將與國有土地一樣，按“同地、同價(jià)、同權”的原則，納入統一的土地市場(chǎng)。其方式可以是出讓、出租、轉讓、轉租和抵押。廣東因此成為全國第一個(gè)在全省范圍內推行集體建設用地使用權流轉的省份。但是，由于該省農村建設用地不得用于蓋商品房，因此該辦法雖然使農民獲益，但并未對廣東省的商品房?jì)r(jià)格起到平抑作用。
2006年10月份，石家莊市也對《城市房屋權屬登記管理條例》進(jìn)行修訂并實(shí)施，并規定:居住在“城中村”集體土地上的村民，首次可辦理房產(chǎn)證，并可進(jìn)行抵押貸款。從市區內挑選出兩個(gè)村進(jìn)行“村證”轉“市證”試點(diǎn)。
北京市今次叫停小產(chǎn)權后，已經(jīng)展開(kāi)對全市小產(chǎn)權房情況的摸底調查，最終也將面臨如何處置已建成小產(chǎn)權房的難題。
一位從事鄉產(chǎn)權開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商告訴本刊，北京市和鄉鎮兩級政府前幾天專(zhuān)門(mén)就鄉產(chǎn)權的開(kāi)發(fā)給房地產(chǎn)商開(kāi)過(guò)會(huì )，一切停工停售、等待政府定調子。
小產(chǎn)權房除占用農村宅基地、農村建設用地這部分之外，還不同程度地存在著(zhù)占用耕地，甚至基本農田的情況。而國家對于耕地保護的嚴厲政策并沒(méi)有改變的跡象，因此，圍繞占用耕地和基本農田的小產(chǎn)權房，利益相關(guān)各方表現出了不同的訴求，處理方向出現多種可能。
但在具體項目上，最終由小產(chǎn)權房轉為大產(chǎn)權房的案例，在北京已經(jīng)出現過(guò)，也極有可能成為下一步小產(chǎn)權房合法化的參照樣本。
1993年開(kāi)始，至1995年10月，昌平縣(現昌平區)境內的北七家鎮、平西府鎮、霍營(yíng)鄉和燕丹鄉四個(gè)鄉地處亞北區域。各鄉沿立湯路兩側，陸續開(kāi)發(fā)了很多房產(chǎn)，其中就不乏小產(chǎn)權房項目。
時(shí)至1997年4月14日，北京市針對亞北北七家等四個(gè)鄉的小產(chǎn)權項目予以處罰，將之稱(chēng)為違法用地，并專(zhuān)門(mén)下達文件，令其“補交土地出讓金和有關(guān)稅費，并依法處以罰款之后，補辦有關(guān)手續”。在開(kāi)發(fā)商補繳費用和補辦手續之后，購房者最終擁有了合法產(chǎn)權。
這是近年來(lái)北京鮮見(jiàn)的小產(chǎn)權轉大產(chǎn)權案例。但結果并不令人樂(lè )觀(guān)，畢竟，小產(chǎn)權房開(kāi)發(fā)時(shí)所重構的利益格局又被強行回調。這一案例甚至被一些學(xué)者看作是一種倒退。
各級地方政府自然盼望這些小產(chǎn)權通過(guò)補繳同正常取得用地一樣的費用來(lái)合法化，這樣一來(lái)，其收益并不受損失。爭議的關(guān)鍵是補繳費用的多少，由誰(shuí)補繳。如果太多，購房者與房地產(chǎn)商和鄉村肯定不干；如果太少，這種補繳顯然又失去了意義。
一個(gè)可以想見(jiàn)的圖景是，將來(lái)的解決方案必須兼顧農民的利益、鄉村政府的利益、開(kāi)發(fā)商的利益和市級政府的利益。兼顧的折中，仍有待于各方博弈的最終結果�！�
