房?jì)r(jià)持續上漲，在各地政府把重心轉向整頓房地產(chǎn)交易秩序的同時(shí)，一些學(xué)者把目光轉向了房?jì)r(jià)問(wèn)題的深層原因——土地供給制度。
曾參與過(guò)住房制度改革，現為中國黃河研究會(huì )常務(wù)理事的武東建昨日向《第一財經(jīng)日報》表示，2006年的調控由于僅從產(chǎn)品結構、稅收等方面采取措施，而沒(méi)有進(jìn)行供應量方面的調控，從而在一定程度上未能控制住城鎮房?jì)r(jià)上漲。他認為，目前城市畸高的房?jì)r(jià)，實(shí)際是城鄉雙軌制住房制度的產(chǎn)物，是計劃經(jīng)濟遺傳病的反映，也難以反映中國城鄉住宅的真實(shí)價(jià)值。
專(zhuān)家：城鄉地權應統一
武東建分析，過(guò)高的城市房?jì)r(jià)已造成了投資者炒作房?jì)r(jià)的重大機會(huì )。投資性用房已突破臨界水平，住房的金融屬性過(guò)高上浮形成系統性的投機泡沫，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)拐點(diǎn)已經(jīng)出現。為此需加大多主體的房屋供應量，改變城市政府壟斷商品房供應量。
另外，如何解決1.2億畝建設用地、32萬(wàn)個(gè)村莊、7.5億農村人口的富裕成長(cháng)，已成為中國現代化的主題。每年城鎮化過(guò)程中超過(guò)1000多萬(wàn)的失地農民已構成征地模式迫切需要調整的內在壓力。
而所有這些將催生中國城鄉地權的統一市場(chǎng)。武東建認為，中國城鄉接合部的農業(yè)人口接近農村總人口的一半，約有住宅100億平方米左右，城鄉接合部地帶可分散或集中地改建300億平方米以上的新建住房，具有承載城市和農村人口遷移的巨大體量，是以存量地權資源調控樓市不可多得的本錢(qián)，可以平衡綜合性的社會(huì )利益體系。
武東建建議，通過(guò)制度建設和權利訴求的轉換，通過(guò)法律或法律的修改重新界定農村建設用地和農民住房的商品化權利，通過(guò)具體的行政法規或限定條件分期、分區域、分重點(diǎn)地實(shí)現商品化。
“其實(shí)質(zhì)就是將農民200多億平方米的住房商品化，直接進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟體系，體現農民財產(chǎn)權的真正價(jià)值，打通城鄉一體化的戰略通道，重構農村市場(chǎng)經(jīng)濟的體系�！� 武東建說(shuō)。
土地制度改革絕非易事
中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞坦承，城鄉土地和住房管理制度怎么統一起來(lái)，是我國面臨的一個(gè)難題。一方面為了宏觀(guān)調控，遏制某些行業(yè)投資過(guò)剩，改變粗放式增長(cháng)和守住18億畝耕地，國家需要關(guān)緊土地閘門(mén)；另一方面為抑制房?jì)r(jià)以及城鎮化發(fā)展，需要一定程度的放開(kāi)土地供應。
正是為有序解決這個(gè)矛盾，上個(gè)世紀90年代國務(wù)院決定加強出讓土地使用權的集中統一管理，借助土地收購儲備制度控制土地供應總量。此后各城市紛紛建立土地儲備中心，實(shí)行統一征收土地，統一出讓土地。2002年，國務(wù)院部門(mén)又決定停止以協(xié)議方式出讓土地，推出的土地“招、拍、掛”政策，使地方政府獲得更多的土地壟斷經(jīng)營(yíng)權。
對此形成的土地供給制度，業(yè)內眾多學(xué)者的一個(gè)評價(jià)是，由于政府從兩頭壟斷了土地市場(chǎng)，供給時(shí)間、供給多少都是由供應方?jīng)Q定，使土地供給的彈性很小，從而推動(dòng)著(zhù)房?jì)r(jià)上漲。
中國社會(huì )科學(xué)院農村所王小映博士對此表示，從大方向上來(lái)看，城鄉土地形成統一市場(chǎng)是個(gè)趨勢。但改革本身錯綜復雜，不是放開(kāi)了農村宅基地和農村集體建設用地，多供應土地，就一定能降低房?jì)r(jià)。
王小映強調，未來(lái)中國土地市場(chǎng)，政府的管制仍不可或缺。要放開(kāi)也是可控制的放開(kāi)，土地用途仍需管制以免受沖擊，仍需要土地收購儲備制度，一部分土地以后可走市場(chǎng)交易許可的方式但也需要管制，另外“招、拍、掛”制度仍不可或缺，因為這是市場(chǎng)化下發(fā)現土地價(jià)值所需的。
王小映最后表示，土地制度極為復雜，不是放開(kāi)農村集體建設用地就能解決問(wèn)題。
針對目前城市郊區農村宅基地上出現的向城市銷(xiāo)售的小產(chǎn)權房，北京市建委一位官員向《第一財經(jīng)日報》分析， 國家還不可能放松目前的管理制度。不會(huì )由于很多人已經(jīng)買(mǎi)了并入住了小產(chǎn)權房，高層就采取簡(jiǎn)單默認的態(tài)度，否則其后果會(huì )使得18億畝耕地的目標落空。(孫榮飛）
