說(shuō)到上海的豪宅，很多人會(huì )馬上想到湯臣一品。這個(gè)每平方米售價(jià)11萬(wàn)元的名盤(pán)，聲名早已超出上海，儼然成為中國豪宅的一大象征。
但正當湯臣一品因為風(fēng)頭過(guò)盛，屢屢成為調控靶子，銷(xiāo)售情況也不甚理想之時(shí)，更多的上海豪宅開(kāi)發(fā)商卻在暗自偷著(zhù)樂(lè )，悶頭發(fā)大財。以至于當地業(yè)界戲言：“除了湯臣一品不漲價(jià)又賣(mài)得不好外，大家都活得特別滋潤�！�
據最新統計，上海市中心內環(huán)以?xún)确績(jì)r(jià)4月份環(huán)比上漲超過(guò)七成，而熱銷(xiāo)的豪宅，成為上海樓市瘋漲真正的助推器。
豪宅遍地不愁賣(mài)
在上海，什么才能算得上頂級豪宅？合生創(chuàng )展董事局副主席項斌認為：別墅每棟售價(jià)起碼3000萬(wàn)元，公寓售價(jià)要每平方米4萬(wàn)元以上。因為“每棟過(guò)千萬(wàn)元的別墅，每平方米2萬(wàn)元的公寓，上海簡(jiǎn)直遍地都是”。
仲量聯(lián)行研究部總監何凱恩認為，按照這個(gè)高標準，上海在售、待售樓盤(pán)，以及售完樓盤(pán)的二手市場(chǎng)價(jià)“達標”者，不下二三十個(gè)。若要求稍稍放寬，即別墅每棟2000萬(wàn)元、公寓每平方米3萬(wàn)元的樓盤(pán)，至少有五六十個(gè)。如位于盧灣區新天地旁的公寓豪宅華府天地，成交均價(jià)達每平方米6.8萬(wàn)元，最貴單位高達每平方米8萬(wàn)元，直逼湯臣一品，目前該盤(pán)總共108套單位，如今僅留下兩套待售。
國際知名顧問(wèn)行世邦魏理仕統計資料顯示，目前上海單價(jià)每平方米4萬(wàn)元以上的在售豪宅，占在售住宅總量的2%，每平方米2萬(wàn)元以上者則占總量的8%。自2004年起三年地產(chǎn)調控期間，上海市場(chǎng)上此類(lèi)物業(yè)的需求從未減少，2005年3月至今，總成交量上升了近20%，平均成交價(jià)格上升13%，但同期實(shí)際供應量卻每年遞減25%。該公司預計，由于供需缺口拉大，未來(lái)上海豪宅價(jià)格將繼續走高。
上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄說(shuō)：“天價(jià)豪宅的惜售和價(jià)格攀比之風(fēng)，也是今年上海樓市猛漲的一大誘因�！彼赋�，因為市場(chǎng)前景看好，很多別墅開(kāi)發(fā)商惜售，網(wǎng)上顯示仍有在售單位，可是當買(mǎi)房者趕到樓盤(pán)現場(chǎng)，卻被告知“已經(jīng)售罄”，這樣做的不乏知名開(kāi)發(fā)商。
何凱恩也透露，往年盛行的外資機構整棟收購高檔公寓住宅樓盤(pán)的個(gè)案，今年三四月份后明顯減少，很多談判中的交易也遲遲無(wú)法達成，原因正是市場(chǎng)反彈，開(kāi)發(fā)商更愿“化整為零”。他預計這種趨勢仍會(huì )持續下去。
內外資金爭相追捧 開(kāi)發(fā)商坐收漁利
豪宅價(jià)格瘋漲熱銷(xiāo)的背后，是開(kāi)發(fā)商含笑收獲暴利。以公認僅次于湯臣一品的上海豪宅新貴“濟南路8號”為例：去年2月，印尼三林集團以1億美元收購盧灣區近新天地附近的盛捷公寓，改為現名并大幅改造和豪華裝修后，打出的售價(jià)高達每平方米70000元。以該樓盤(pán)公布的308套房源共4.3萬(wàn)平方米計算，銷(xiāo)售收入可達人民幣30億元以上。
佑威房地產(chǎn)的薛建雄給記者算了一筆賬：若按項目收購時(shí)匯率計算(2006年2月人民幣兌美元匯率為8.04：1)，三林集團此項投資可賺得人民幣超過(guò)22億元，毛利潤率達274%；而按最新的人民幣兌美元匯率(7.18：1)計算，這家外商可賺得不下4.19億美元，毛利潤率更高達319%。
“光是人民幣過(guò)去一段時(shí)間的連續升值，就為它們帶來(lái)大約45%的超額回報，這也是外資對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)熱情高漲的主要原因吧�！毖Ω袊@說(shuō)。
再以和黃地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的御翠園為例：這個(gè)位于浦東世紀公園板塊的項目，土地是2003年之前協(xié)議出讓的，據悉，當初樓面地價(jià)每平方米不到300元，現在均價(jià)每平方米達到5.4萬(wàn)元，售價(jià)已是地價(jià)的百倍以上。與之相比，號稱(chēng)天價(jià)的湯臣一品，售價(jià)不過(guò)是樓面地價(jià)的26倍，利潤率未免相形見(jiàn)絀。
外資開(kāi)發(fā)的上海頂級豪宅，如湯臣一品、御翠園、濟南路8號等，大多以外籍購房人士為目標客戶(hù)，而國內企業(yè)開(kāi)發(fā)的豪宅卻大多瞄準國內富豪。如一位剛剛入住綠城豪宅玫瑰園的人士就對記者表示，和他一樣的“豪宅愛(ài)好者”都是民營(yíng)企業(yè)家和一些做投資業(yè)務(wù)的人，大部分是買(mǎi)來(lái)自住，但也抱著(zhù)投資升值的目的。
記者了解到，即使是檀宮、華府天地這樣每平方米售價(jià)七八萬(wàn)元的豪宅，民營(yíng)企業(yè)家也是消費主力。這跟近幾年來(lái)國內限制外資購房，抑制了外籍人士購買(mǎi)行為有一定關(guān)系。而反腐風(fēng)暴也讓某些官員利用非法收入購買(mǎi)豪宅的沖動(dòng)有所收斂。
如何有效調控豪宅？
由于國家限制別墅用地供應，作為上海豪宅市場(chǎng)領(lǐng)頭羊的獨棟別墅，處境最為微妙。
中房指數研究院統計顯示，2006年上海獨棟別墅全年成交量從2005年的108萬(wàn)平方米增至129萬(wàn)平方米，增長(cháng)了19.4%，新增供應量則從2005年的93萬(wàn)平方米，增至114萬(wàn)平方米，增長(cháng)了22.6%，供給增幅略高于成交，但供應量仍小于需求量。
到了今年一二月份，上海獨棟別墅合計新增供應僅10.3萬(wàn)平方米，實(shí)際成交達14.8萬(wàn)平方米，供求矛盾有進(jìn)一步擴大跡象�！霸谶@一輪調控大潮中，上海別墅市場(chǎng)已持續兩年呈供應緊缺狀態(tài)，今后這種狀態(tài)將愈演愈烈�！敝蟹恐笖笛芯吭�(華東)常務(wù)副院長(cháng)陳晟分析。
據他預測，國家政策導致的別墅供應缺乏將在2008年凸顯，到目前為止，上海已無(wú)新增別墅項目啟動(dòng)建設，2008年上海市場(chǎng)新增豪華別墅供應很可能為零。
7月15日，上海正式針對非普通商品房住宅征收土地增值稅，而別墅等豪宅物業(yè)，皆在征稅之列。盡管有業(yè)界人士稱(chēng)，“這么點(diǎn)稅，對豪宅市場(chǎng)能有什么影響，至少現在沒(méi)看出來(lái)”，但佑威房地產(chǎn)的薛建雄仍然相信，開(kāi)征土地增值稅跟此前的“限外政策”一樣，都是非常必要的，如果從嚴實(shí)行，相信對高漲的房?jì)r(jià)能起到有效打擊作用。
“這個(gè)政策可以起到一石三鳥(niǎo)之效，其一，增值稅抽走了開(kāi)發(fā)商暴利中的大頭，將抑制開(kāi)發(fā)商為富人建房的沖動(dòng)；其二，有更多的土地和資金來(lái)建中低價(jià)位樓盤(pán)，為多數普通民眾解決住房問(wèn)題�！彼麖娬{說(shuō)，“更重要的是，打壓了豪宅的攀價(jià)風(fēng)，上海持續暴漲的樓市會(huì )變得較為平穩�！�(王其明)
